贵州天际投资管理有限公司净心谷可行性报告.docx

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贵州天际投资管理有限公司

净心谷旅游资源开发项目

可行性研究报告

编制日期：

2015年2月5日

目录

第一章概述04

第一节项目名称与业主概况04

第二节项目研究范围和主要依据04

第三节编制的原则04

第四节项目摘要及主要技术经济指标05

第二章项目建设背景及建设的必要性07

第一节独山县概况07

第二节项目建设背景13

第三节项目建设的必要性16

第三章市场分析与预测17

第一节市场分析17

第二节游客量预测19

第四章项目建设规模、内容、技术标准30

第一节项目建设规模及内容30

第二节主要技术标准31

第三节主要功能设施作用34

第五章主要建设方案35

第一节开发建设原则35

第二节游览区供电、供水、通讯及暖通系统方案36

第六章环境保护和消防安全措施40

第一节环境保护40

第二节消防及安全措施43

第七章景区管理机构及人员编制44

第一节景区管理组织机构44

第二节公司经营管理人员编制45

第八章项目实施进度计划45

第九章投资估算及项目融资方案46

第一节投资估算46

第二节项目融资方案47

第十章项目财务效益分析与评价49

第一节有关说明49

第二节基础计算参数49

第三节项目成本及税金测算50

第四节项目盈利能力分析51

第五节不确定因素分析51

第十一章社会综合效益分析52

第十二章结论及建议53

第一节结论53

第二节建议55

第一章概述

第一节项目名称与业主概况

项目名称：

贵州天际投资管理有限公司净心谷旅游开发项目

项目类别：

新建

建设地点：

独山县影山镇

项目开发单位：

贵州天际投资管理有限公司

项目主管单位：

独山县政府

第二节项目研究范围和主要依据

一、项目研究范围

本项目可行性研究报告的研究范围，包括：

项目摘要、项目建设的主要景点简介、建设背景以及建设的必要性；分析研究项目拟进入的目标市场；确定项目建设范围，分析研究外部建设条件，拟定项目建设工程内容及建设方案；研究确定拟建工程的建设规模和主要功能作用；分析研究环境状况，提出环境保护措施；制定项目实施进度计划；提出项目建设的投资估算及资金筹措方案；提出项目建设工程招投标方案；分析并评价项目财务投资效益及社会效益；分析评价项目投资风险等。

二、项目编制主要依据

1、《国务院实施西部大开发若干政策措施通知》

2、《贵州省委、省政府关于进一步加快旅游业发展的意见》

3、《独山县人民政府关于加快发展独山县旅游业的实施意见》

4、《独山县旅游产业“十二五”发展规划》

第三节编制的原则 

1、以坚持旅游资源的严格保护、合理开发和永续利用相结合为编制原则。

2、本项目的工程布置与建设，应符合贵州省独山县旅游发展、经济发展、城市规划、旅游规划等要求。

3、景区内的工程项目建设，不能以景区内自然景观及植被遭到破坏为代价，应在对自然生态环境进行有效保护基础上，进行旅游项目的开发与建设，使旅游资源开发与周围生态环境的改善能相互协调、相互促进，共同发展。

4、本工程建设项目，应能满足本工程范围内的各主要景点和景观都能方便游客的观光和游览，同时，也能保障游客旅游的人身安全，能满足游客进入中心景区游览对旅游基础设施的基本需要。

5、对景区有污染和不良影响的项目，不列入本工程项目范围。

第四节项目摘要及主要技术经济指标 

贵州天际投资管理有限公司净心谷项目，其总占地面积达10000亩，建筑面积约40000平方米。

景区主要由新建有机生态茶园、茶文化创意园、茶文化主题酒店等等景区组成，打造为贵州省大型风景区之一，该地区目前开发利用程度较低，仅有奎文阁一个景点靠较简陋的条件接待少量游客，绝大部分旅游资源处于闲置状态。

本报告拟定的建设工程内容，主要是项目范围内的旅游基础设施建设和景区自然生态环境保护工程两部分。

主要有：

新建有机生态茶园、茶文化创意园、茶文化主题酒店，建设及改造景区相应的护拦等设施。

本项目完成后，可满足日均上千人次，年均近上百万人次的游客到景区游览的基本需要，景区的开发、保护与管理，按旅游风景区管理体制改革要求，实行项目法人责任制，由该项目法人承担景区内自然生态环境保护和旅游基础设施建设，负责景区具体的经营与管理，承担相应的债权债务等法律责任。

本项目建设总投资约为1.5亿元，分5年开发，项目在正常经营期间内，年均可获得经营收入2800万元，年均创各种税收700万元，年均税后净利润1100万元，项目全部投资财务收益率（FIRR）约6%，平均投资利润率约9%，平均投资利税率约10%。

经分析，该项目的投资效果指标可以满足投资者的基本要求，投资效益较为显著，项目在经济上是可行的，具有较好的经济效益和社会效益，并有一定的抗风险能力。

第二章项目建设背景及建设的必要性

第一节独山县概况

  独山县，隶属于贵州省黔南布依族苗族自治州，地处贵州最南端，与广西南丹县接壤，是贵州省乃至大西南进入两广出海口的必经之地。

东守两广、西望滇黔、南控东盟、北至天府，素有“贵州南大门”、“西南门户”之称，是贵州南部重要城镇，也是西部地区连接中、东部地区的开放前沿。

独山县地处贵州最南端，与广西壮族自治区接壤。

北纬25°04′～25°31′，东经107°41′～107°55′之间。

全县总面积2442.2平方公里，县城距广西南丹县城120公里，距黔南州都匀市约48公里，距省城贵阳市约198公里，距重庆市600公里，南距广西北海市740公里、广州市800公里。

2012年独山县辖一城六区（即：

独山大学城、贵州独山经济开发区、麻尾工业园区、独山高新技术产业园区、独山现代农业产业园区、独山紫林山国家森林公园文化旅游产业园区、独山城乡统筹改革实验区）和8个镇，百泉镇、麻尾镇、影山镇、基长镇、玉水镇、上司镇、下司镇、麻万镇、独山县总面积2442.2平方公里。

2012年独山县总人口为35万人，生产总值为34.6173亿元。

被国家确定为甲级开放县、省政府确定为民族地区综合改革试验区、农业综合开发县、集体经济试验区和星火技术密集试验区。

一、自然条件

1、地形

独山县地处云贵高原，平均海拔较周边地区高出300～500米。

独山县的地理地形有著名的独山泥盆纪——石炭纪标准地层剖面，发育完整、出露完好、研究程度较高、各种地质现象和反映时空观念、环境因素、生物进化的生物化石丰富等。

全境地处贵州高原向广西丘陵过渡的箱状背斜，形成较周边地区高出310～490米的突出平台地，最低海拔500米，最高海拔为1465米，平均海拔850～1100米之间。

2、气候

独山县属中亚热带温润季风性气候，四季分明，冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温15度，极端最高气温35.5度，极端最低气温零下4.0度，年降雨量为1429.9毫米，无霜期297天。

3、资源

境内资源丰富，开发潜力较大。

主要有矿产资源、林牧业资源、水能资源以及旅游资源、土地资源等。

⑴、矿产资源

独山县内已探明储量并开采的有锑、铁、镁、汞、煤、硫、重晶石、硅石、方解石、白云石、大理石、石灰石等。

其中初步探明的铁矿储量12964万吨、硫铁矿储量60万吨、煤矿1743万吨、硅矿储量132万吨、方解石储量4941万吨、优质石灰石10759万吨、白云石930万吨。

⑵、林牧业资源

全独山县有林地面积6.32万公顷，森林覆盖率45%，全县有森林面积948270亩，可开发利用面积有6795亩。

其中马尾松用材林5万公顷，蓄积量250万m3，是国家飞播造林示范区；全县草山草坡面积61.43万亩，可开发面积32万亩，500亩以上草场66片，达35.5万亩。

境内驻有贵州省草业科学研究所和中国与新西兰合作的贵州省牧草种籽繁殖场，开发人工草场达20年，面积达2万亩，被列为中国南方畜牧业重点县。

⑶、水资源

独山县境内水域系红水河和珠江流域，长10公里以上的季节河流24条，地下河22条，地下水库数个。

地下水储量丰富，全县水资源总量为138900万立方米，全县共建有各类水利设施和水库，总蓄水量2779万立方米。

独山县南部灌区已建成库容1650万立方米的谭尧水库。

二、社会经济状