河北省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试题.docx
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河北省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：
住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、居民购买住宅的行为属于__。
A．习惯性购买行为
B．寻求多样化购买行为
C．化解不协调购买行为
D．复杂购买行为
2、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。
A：
贴现债券
B：
附息债券
C：
抵押债券
D：
浮动利率债券
E：
执行层的组织协调
3、下列不属于房地产估价基本程序的是。
A：
获取估价业务
B：
实地查看估价对象
C：
确定估价结果
D：
估价资料公开
E：
工业用地的监测点评估价格
4、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。
A．小于5年
B．在5～6年之间
C．在6～7年之间
D．在7～8年之间
5、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。
A：
获利能力分析
B：
盈亏平衡分析
C：
市场状况分析
D：
定性风险分析
E：
借款合同
6、下列说法中错误的是。
A：
在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法
B：
在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法
C：
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D：
在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
E：
工业用地的监测点评估价格
7、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。
A：
土地稀缺
B：
城市化进程快
C：
竞争充分性
D：
交易复杂性
E：
借款合同
8、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的__形式越来越得到普遍应用。
A．长期投资、实物投资和直接投资
B．长期投资、间接投资和实物投资
C．短期投资、实物投资和金融投资
D．短期投资、间接投资和金融投资
9、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
11、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。
A：
0.5年和1年
B：
0.5年和1.5年
C：
0.5年和2年
D：
1年和1.5年
E：
工业用地的监测点评估价格
12、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A：
税金
B：
拍卖费用
C：
土地使用权出让金
D：
土地使用成本
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。
A：
7．5％
B：
8．3％
C：
12．5％
D：
16．7％
E：
借款合同
14、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润率为4％，该建筑安装工程利润应为万元。
A：
60
B：
240
C：
280
D：
300
E：
执行层的组织协调
15、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。
A：
同价值
B：
同收益
C：
同性质
D：
同类型
E：
工业用地的监测点评估价格
16、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：
6825万元
B：
6866万元
C：
6203万元
D：
6713万元
E：
工业用地的监测点评估价格
17、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。
A：
估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B：
估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C：
估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D：
估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
E：
工业用地的监测点评估价格
18、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。
A．35
B．45
C．48
D．50
19、某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】
A：
93．75万元
B：
115万元
C：
293．75万元
D：
315万元
E：
工业用地的监测点评估价格
20、某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12％，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。
A：
120
B：
200
C：
220
D：
240
E：
借款合同
21、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观
B．类似房地产的实际
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
22、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为__万㎡。
A．500.0
B．537.5
C．612.5
D．650.0
23、房地产交易管理的核心是对房地产交易__的管理。
A．对象
B．行为
C．价格
D．秩序
24、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。
．
A：
37
B：
40
C：
60
D：
63
E：
工业用地的监测点评估价格
25、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是．（2009年试题）
A：
空置率与有效毛收入呈反向变动
B：
通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C：
权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D：
金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
E：
借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。
有效的市场调查应具备的特点包括。
A：
方法科学
B：
调查方法专一性
C：
创造性
D：
合理信息价值和成本比率
E：
政策性
2、根据原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，下列属于房屋拆迁管理部门中止裁决情形的有。
A：
发现新的需要查证的事实
B：
受理裁决申请后，当事人自行达成协议的
C：
作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的
D：
发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的
E：
裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的
3、下列不属于物业管理企业经营费用的是__。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
4、关于投资项目资本金的表述错误的是__。
A．投资者可以转让其出资
B．投资者享有所有者权益
C．投资者不得以任何方式抽出
D．投资者可从项目法人处获取利息
5、投资可按以下角度分类。
A：
短期投资和长期投资
B：
实物投资和金融投资
C：
商品房投资和土地开发投资
D：
直接投资和间接投资
E：
固定资产投资与流动资产投资
6、房地产长期贷款利率上调，导致__。
A．新开发量增加，租金下降
B．新开发量减少，租金增加
C．租金下降，新开发量减少
D．新开发量增加，租金增加
7、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。
A：
承德市城市总体规划
B：
邢台市城市总体规划
C：
石家庄市城市总体规划
D：
承德市××县人民政府所在地城镇总体规划
E：
石家庄市××县城镇总体规划
8、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。
A：
租赁
B：
销售
C：
保险
D：
抵押
E：
借款合同
9、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是__元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
10、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。
（2009年试题）
A：
物业增值收益
B：
所得税
C：
还本付息额
D：
投资者权益增加值
E：
权益投资
11、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在m以上部位计算建筑面积。
A：
1．80
B：
2．00
C：
2．20
D：
2．50
E：
执行层的组织协调
12、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。
A：
50％～65％
B：
60％～75％
C：
70％～85％
D：
80％～90％
E：
借款合同
13、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
14、复式记账法包括。
A：
收付记账法
B：
借贷记账法
C：
支出记账法
D：
收入记账法
E：
信贷记账法
15、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。
A．成交价≥最高价≥最低价
B．成交价≥最低价≤最高价
C．最高价≥成交价≥最低价
D．最高价≥最低价≥成交价
16、房地产开发经营业具有等特点。
A：
单件性
B：
资金量大
C：
风险小
D：
附加值高
E：
产业关联性强
17、建筑物区分所有权包括等。
A：
按份共有所有权
B：
专有部分所有权
C：
共同关系成员权
D：
共用部分持份权
E：
长期使用和租赁
18、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。
A：
投资利润率
B：
通货膨胀率
C：
投资风险
D：
经济增长率
E：
存款准备金率
19、凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A：
50％
B：
60％
C：
70％
D：
80％
E：
借款合同
20、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。
A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验
B．具有房地产及相关专业中等以上学历
C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上
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