论文分析影响房地产市场供求关系的因素文档格式.doc

论文分析影响房地产市场供求关系的因素文档格式.doc

《论文分析影响房地产市场供求关系的因素文档格式.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《论文分析影响房地产市场供求关系的因素文档格式.doc（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

学生姓名：

XXX

目录

中文摘要.................................................1

关键字....................................................1

一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势.................2

二、影响房地产市场需求的因素...............................2

1、居民人均收入对市场需求的影响............................2

2、经济基本面对市场需求的影响..............................2

3、宏观政策对市场需求的影响................................3

4、汇率对市场需求的影响....................................3

5、城市人口数量和结构对市场需求的影响......................3

6、未来预期对市场需求的影响................................3

三、影响房地产市场供给的主要因素...........................4

1、土地供给因素对市场供给的影响............................4

2、土地成本对市场供给的影响................................4

3、房地产开发利润对市场供给的影响..........................4

4、宏观政策对市场供给的影响..............................55、对未来的预期对市场供给的影响...........................5四、环境因素对房地产供需直接及间接的影响...................6

1、环境因素对房地产需求直接与间接的影响....................6

2、环境因素对房地产供给直接与间接的影响....................7

五、总结...................................................7

参考文献..................................................8

分析影响房地产市场供求关系的因素

重庆工商大学融智学院贸易经济专业2007级经纪人班邓豪

指导老师梁星

中文摘要：

房地产行业作为国民经济的支柱型行业，它既是主导产业又是先导产业。

它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。

因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。

其中房价的波动更是万众瞩目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。

因此对房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分有必要的。

对大众商品来说，没有任何一类的产品价值量比房地产大。

然而影响房价和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。

本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。

关键字：

房价影响因素供求关系

Abstract：

Realestateindustryasthebackboneofthenationaleconomy,industries,itistheleadingindustriesandindustries.Itsrunningstateofthenationaleconomy,healthdevelopmentisanimportantinfluence.Ittothedevelopmentofamajorconcern,asthehousingmarketbegantoelevate,realestatemarketsupplyandalsoanobviouschanges.Oneofthepricefluctuationsisalsothefocusofourpropertymarketandpricesandsupplytobemutualinfluence.Sointhepropertymarketsupplyanddemandconditionstoanalyzeandstudyisverynecessary.Tothepublicgoods,anykindofproductvaluethanrealestate.However,affectthehousingandlandpricesfactorsaremanifold,Landcostcontrolfactorsandpoliciesarenotaloneinthepricefluctuationinadecisiveimpact.Fromtheperspectiveofsupplyanddemand,affectthepropertymarketsupplyanddemandbetweenthevariousfactorswhichinfluencethepricefactorforacomprehensiveanalysisandstudy.

KeyWords：

HousingpriceInfluencefactorRelationbetweensupplyanddemand

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出了全面停止住房实物分配、发放住房补贴、放开住房二级市场等要求，标志着房改主体的基本完成。

我国进入住房购置货币化和住宅建设市场化的进程。

此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁布，我国的房地产业取得了飞速的发展。

但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。

房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本以及合理的开发利润。

但是，我们应该认识到影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预期等等。

因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。

一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势

在我国产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，房地产市场的供求仍处于一个上升趋势。

现在的80后将进入一波结婚期，住房的刚性需求大，但90后人口结构的变化，刚性需求将有所下降。

但房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。

虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

目前国内投资渠道的丰富程度，如果流动性仍充裕，这样也会有一定的资金涌入房地产市场。

二、影响房地产市场需求的因素

1、居民人均收入对市场需求的影响

居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。

居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。

在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。

一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，即国民收入水平有着密切的关系。

在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。

2、经济基本面对市场需求的影响

GDP的增长导致了CPI的上涨，而适度的CPI的上涨又能促进GDP的增长。

针对房地产市场，利用Granger因果检验方法，可以清楚地了解到CPI是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；

而GDP和人均收入是房地产价格上涨的间接原因。

3、宏观政策对市场需求的影响

影响市场需求的政策主要是财政政策（包括税收政策和货币政策）。

这些政策对房屋的自住性需求和投资性需求都有重要影响。

通过实施恰当的财政政策，例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力，将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求。

税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的调控作用。

从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房屋价格；

而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税，会降低房屋的投资价值，有助于抑制奢侈性和投机性的房屋需求，有利于稳定房价。

货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。

根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用贷款利率和贷款期限这两种有效手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。

2010年8月12日中房协已多次“上书“国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。

此报道一出，立刻遭到舆论和民众广泛质疑。

但是中房协副会长朱中一表示，目前市场预期混乱，不宜再出紧缩新政，否则将影响房屋供应，带来新的问题。

4、汇率对市场需求的影响

我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度后，人民币汇率一直处于上升通道中，而且这种升值预期仍然在继续。

这就导致了国际资本源源不断地进入中国，投资股市和房地产等资本市场，进而推动整个房地产市场价格的上涨。

5、城市人口数量和结构对市场需求的影响

地区的城市化进程、城市人口的数量和增长速度，在客观上决定了房地产市场上对房屋需要的规模和增长速度。

家庭小型化、分散化越快，对房屋的需要量的增加也会越快。

6、未来预期对市场需求的影响

对于以自住为主要目的的消费者来说，关心的是近期投入的最小化，而不是远期收益的最大化。

因此，对房屋价格涨跌的预期，将直接影响房屋消费的购买行为。

对于以投资为目的的房屋需求者来看，如果预期经济形势不好，则大部分的潜在需求难以转化为有效需求。

反之，更多的潜在需求转化为有效需求，刺激当前的房屋需求。

另外，房屋同其他生活消费品一样，在一般情况下，社会总需求量与价格水平之间存在着反向变动的关系。

但我们应该认识到，由于房屋的需求是生活的必须品，居民在解决了基本生活问题，生活水平得到了较大提高之后，改善居住的需求就显得比较迫切，有时就表现出并不因为房屋价格的上涨而减少对房屋的需求；

另外房屋可以作为投资品，价格的上涨可能会助推需求的增加。

正因为住宅既是生活必须品，又可以做为耐久消费品，导致了需求对价格的上涨有很多时候并不敏感。

三、影响房地产市场供给的主要因素

1、土地供给因素对市场供给的影响

土地的供应对房地产市场的供给