物业公司前期介入工作指引Word格式.doc

物业公司前期介入工作指引Word格式.doc

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房地产工作流程与物业管理前期介入对照表

土地招标/拍卖信息

投资机会分析

招标/拍卖取得土地使用权

签订出让合同，办理土地权证

填报住宅项目配套建设条件审核申请表

申领项目建议书

办理项目报建

征询上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件

向规划局申领建设项目选址意见书

编制详规

书面征询上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件

设计招标

对建筑方案作内部评审（物业公司规划阶段介入）

编报建设项目可行

性研究报告

方案设计

环境影响评价报告

征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见

送审建筑方案，向

规划局报批建设用地规划许可证

组织动拆迁：

1、冻结户口、停发营业执照、停办房屋交易2、制定拆迁计划和方案3、签定委托动迁协议4、申领拆迁许可证5、发布拆迁公告6、实施

勘察招标与施工

初步设计

征询环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、人防、抗震、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等部门意见

初步设计评审会

物业公司设计阶段提出前期介入方案

向计划部门申请投资计划立项

向住宅局申请开工指标（缴配套费）

施工/监理招标

施工图设计

消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、民防审核

民防项目由民防部门审核

审图公司审核

智能化安保系统设计

签订公建配套协议、填报工程竣工档案验收报送申请表、办理人防费核定单

报批建设工程规划许可证

公安局技防办审核

办理使用粘土砖核定手续

质量安全报监

施工许可申办

规划部门复验灰线

测绘部门道路红线定界

施工单位放灰线

物业公司销售阶段介入

物业公司施工阶段介入

门牌编号

面积

预测

结构施工

结构验收

安装、装饰施工

申请预售许可证

供电、上水、煤气等配套专业设计

总体绿化施工

市政配套施工

绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收

环保验收

消防验收

物业公司参与部分验收

竣工档案验收

人防验收

规划验收

建筑面积测绘

办理竣工验收备案

物业公司接管公共区域

申领入户许可证

物业公司建立全面档案

办理初始登记

交房入户

4.1前期介入的一般程序

4.1.1双方确定工作内容要求；

4.1.2物业公司组成工作领导小组；

前期介入领导小组

评估小组

介入小组

验收小组

介入小组由介入项目未来储备管理人员组成，以上所有相关费用由前期介入费项目开办费中开支。

4.1.3制定工作计划；

4.1.4计划实施，物业公司应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、施工质量问题、机电设备、空调系统、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。

4.1.5物业公司与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。

4.1.6对涉及物业公司利益的文件应由物业公司确认，如：

物业服务收费标准、物业服务协议、销售中涉及物业公司的承诺、设备设施合同中的售后服务等。

4.2前期介入的内容

前期介入主要分三个阶段实现：

规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合房地产公司进行竣工验收。

4.2.1规划设计阶段包括：

对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置各种管路铺设合理性、消防系统、垃圾储存点等生活配套设施的分布、道路规划、网点房的分布等方面应注意的内容。

4.2.2营销策划阶段包括：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。

4.2.3施工建设阶段包括：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

5规划设计阶段介入

5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。

5.1.1.1报批报建文件

《可行性研究报告》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料等。

5.1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

5.1.1.3设计文件

总说明、规划图、建筑（设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2房地产公司所属项目、设计、工程以及营销、物业等相关部门共同召开项目说明会，专题介

绍项目情况并解答疑问。

5.1.3物业公司组织对项目用地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。

5.2项目评估细则。

5.2.1总体评估。

5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。

5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。

5.2.1.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。

5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。

5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

5.3规划设计评估的程序

5.3.1房地产公司提前1个月向物业提出书面通知，物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

5.3.2物业公司接到书面通知后，于3日内回复，由综合管理部牵头组成评估小组，并向房地产公司提交评估所需的开发资料目录。

5.3.3房地产公司接到资料后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面通知物业，并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。

5.3.4物业公司接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。

5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一周内详细编写完成《项目规划设计前期介入评估报告》，并提交物业公司综合管理部。

5.3.6物业公司综合管理部在评估小组提交报告3日内，组织公司内部人员对《项目规划设计前期介入评估报告》进行内部评审。

5.3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计前期介入评估报告》的修改。

5.3.8经修改的《项目规划设计前期介入评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后，提交物业公司分管领导审核签发。

5.3.9物业公司分管领导签发后，评估报告提交房地产公司，评估小组此后将随时参加房地产公司的图纸变更会议，并随时调整报告。

5.3.10此阶段系统评估工作应以满足房地产公司要求为目的。

6营销策划阶段介入

6.1营销策划介入程序与内容

6.1.1物业管理模式研究：

一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。

6.1.2《物业管理方案》经营销中心确认后，据此在房屋销售前与房地产公司制订《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《住户手册》。

6.1.3物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需要提供物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。

房地产公司应适时安排物业公司相关人员参加相关培训，根据房地产公司委托要求，物业公司可在销售现场协助地产公司进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。

物业公司在与房地产公司签订相关服务协议的基础上，根据《新项目销售卖场物业宣传工作指引》的要求，对销售现场进行全面的服务，加装相关物业公司宣传标识，以向未来潜在业主展示物业公司的风采。

7施工建设阶段介入

7.1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。

7.2施工建设介入程序与内容

7.2.1成立介入小组，一般1-3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训，作为未来项目管理储备人员。

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