更新办对《暂行规定》的解读.docx

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《暂行规定》的解读

[市场与机构]:

文中有市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定，请问这三家市场机构由谁作为主体聘请？

合理性由哪一方来决定？

---（10:

14）

　　[汪亮]:

三家市场机构由城市更新项目实施主体委托，并在其现场监督下，以摇号方式在具有相应资质的评估机构中选取。

 ---（10:

16）

　　[8路]:

请问现在发布的8号城市更新的文件，同旧的文件最根本的不一样的地方是什么？

能否为老百姓提供详细的解读？

---（10:

18）

　　[肖纯]:

8号文的总导向是推进已批项目的实施，与2012年暂行措施相比，本次提出了鼓励旧工业区通过综合整治进行升级改造，试点开展小地块城市更新，完善地价政策等措施。

---（10:

21） 

　　[呵呵]:

8号文第一大点

（一）两款是否冲突？

后半句表达相近又不相同，旧工业区拆除重建类是否要满足权属清晰土地面积达60%？

---（10:

22）

　　[肖纯]:

前后两句的区别在于，前一句规定的是拆除重建类，后一句规定的是综合整治类。

工业区申请进行拆除重建，适用第一条60%的规定。

---（10:

24） 

　　[黑白jacky]:

关于鼓励旧工业区升级改造，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新，此种旧工业区改造的程序，是否简化？

是否有绿色通道？

所需时间？

---（10:

24）

　　[杨利]:

只进行综合整治的项目，已简化为由区政府负责审批以及整治后的监管，进行以综合整治为主，包括加、改、扩及局部拆除重建在内的项目，在措施当中计划程序已经简化，在规划审批程序也已简化为由辖区管理局负责审批。

---（10:

27） 

　　[kk]:

“国有已出让的工业或仓储用地在2007年6月30日之前已建设，但建筑面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积的，按照法定图则规划仍为工业或物流仓储功能，因规划实施等原因需划入城市更新单元的，整宗地可纳入城市更新单元拆除用地范围，适用城市更新政策。

”请问建筑面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积的，整宗地进行城市更新拆除重建的，已建建筑物是否也要不少于15年？

---（10:

29）

　　[肖纯]:

旧工业区申请拆除重建的，同时也应适用《暂行措施》第二点的规定。

---（10:

29） 

　　[会飞的鱼]:

措施里的小地块标准是否有放宽空间，如占地面积2500以上，可否申请独立更新---（10:

31）

　　[肖纯]:

经前期调研及市政府审批，本次《暂行措施》规定，小地块城市更新的试点要求最小面积为3000平米。

---（10:

31） 

　　[S H E]:

请问 8号文第一大点（三）第4小条的分摊面积指的是什么？

---（10:

37）

　　[汪亮]:

按照开发建设用地中经处置的土地所占的比例，进行分摊的建筑面积。

---（10:

37） 

　　[lazio555]:

各位领导您好，我想问下，小面积的城市更新项目虽然政策有松动，但是项目小，对于开发商来说本来就是微利，但是贡献率仍然要达到30%，开发商即便提高容积率，帐还是算不来。

为什么小地块的贡献率甚至还超过以前10000㎡以上更新单元的贡献率？

？

---（10:

43）

　　[肖纯]:

按照原有的政策，10000平米到20000平米的城市更新单元，用地贡献最少为3000平米，即用地贡献率在15%-30%之间，小地块城市更新的用地贡献率未超过10000平米城市更新单元的用地贡献率。

小地块城市更新目前处于试点阶段，政府仍然鼓励通过规划统筹和整合进行较大面积城市更新单元的实施，以落实市政基础设施和公共服务设施，提升城市的整体品质。

---（10:

43） 

　　[yiyi]:

二、（八）中配套商业按公告基准地价计收，进入市场销售的补缴市场评估地价，是否可以理解进入市场销售的话要缴两部分地价：

基准地价+市场评估地价？

---（10:

46）

　　[罗会军]:

补缴至市场评估地价即可。

---（10:

46） 

　　[lazio555]:

请问下各位领导，对于城中村改造项目，未征未转部分要贡献20%，这个一般也是算在整个贡献率里面的吧，我看龙岗、宝安的项目一般贡献率都在30%左右，是不是有部分是因为对未征未转部分的处理---（10:

46）

　　[罗会军]:

历史用地处置移交给政府的部分不计入用地贡献。

---（10:

47） 

　　[皮卡丘]:

对于符合条件的小地块更新，假如改造升级的方向与规划的法定图则不一致怎么办呢？

---（10:

47）

　　[杨利]:

符合条件的小地块更新是指，需符合小地块计划申报条件，具体的详见第四大条的（十八）条相关内容。

---（10:

47） 

　　[贵二代]:

对于拆除重建类项目，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。

这个20%的土地位置怎么核定？

有没有具体的要求？

---（10:

50）

　　[汪亮]:

处置用地的20%部分的具体位置依批准的城市更新单元规划确定。

---（10:

52） 

　　[黑白jacky]:

第四大点试点开展小地块城市更新第18条，位于原特区已生效法定图则范围内，请问，此话怎么理解？

---（10:

50）

　　[肖纯]:

是指该区域属于原特区内，已有法定图则覆盖，且法定图则已生效。

---（10:

51） 

　　[乡里]:

申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不的低于60%,请能否解析下？

---（10:

52）

　　[汪亮]:

即拆除范围内有合法权属的用地面积应不低于拆除范围用地面积的60%。

---（10:

54） 

　　[WW]:

你好，八号文所提到的基准土地移交率如何理解，特别是按实施细则第十二条第一款规定的如何确定，谢谢---（10:

53）

　　[杨利]:

实施细则第十二条第一款适用的是大于10000平米的拆除重建项目，此类项目城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平米且不小于拆除范围用地面积的15%。

城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

---（10:

53） 

　　[工场主老板]:

规定中，申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%，何解？

---（10:

55）

　　[汪亮]:

即申请进行以综合整治为主、融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的旧工业区升级改造，其申报用地范围内合法权属用地面积应不低于50%。

---（10:

59） 

　　[想了解]:

城市更新从计划的公布到计划的批准有没时间限制？

---（10:

56）

　　[肖纯]:

已公布的城市更新计划均为经市政府批准的计划。

---（10:

57） 

　　[关注深圳]:

请问，天健工业园已经计划2年多了，怎么还没有成果的公告？

---（10:

56）

　　[杨利]:

天健工业园更新单元规划（草案）已经辖区管理局初审，目前正报规划国土委审查之中。

---（10:

56） 

　　[海伦]:

天健工业园更新改造进程如何？

---（10:

56）

　　[杨利]:

天健工业园更新单元规划（草案）已经辖区管理局初审，目前正报规划国土委审查之中。

---（10:

56） 

　　[phoenix]:

怎样理解（十六）第6点的“剩余期限与该宗地已实际使用时间之和不可超过该宗地的原土地用途法定最高期限”，是不足30年补足30年后的剩余期限+实际使用时间，还是未补足30年前的剩余期限？

---（10:

58）

　　[罗会军]:

是不足30年补足30年后的剩余期限+实际使用时间---（10:

58） 

　　[LA]:

法定图则性质为住宅的地块，是否有可能按照小地块政策申报城市更新？

---（11:

00）

　　[肖纯]:

目前不行。

---（11:

01） 

　　[liu]:

你好，第三条第（十六）款第5点“按照本暂行措施第（三）条进行用地处置的，其原有工业楼宇首次转让免收增值收益”如何理解？

---（11:

02）

　　[罗会军]:

按照深圳市工业楼宇转让政策，工业楼宇转让要计收增值收益，为鼓励工业区综合整治，8号文规定，按照本暂行措施第（三）条进行用地处置的，其原有工业楼宇首次转让免收增值收益---（11:

04） 

　　[ww]:

那按杨科您的解释，能否理解为如果拆除面积一万以上的话，那基准土地移交率和实际土地移交率基本是一致的，不知这样理解对不对？

谢谢---（11:

04）

　　[杨利]:

如果拆除范围内的用地全部是权属清晰的用地，基准土地移交率和实际土地移交率可以是一致的，但城市规划或者其他相关规定对土地移交率有更高要求的就会不一致。

---（11:

04） 

　　[白开水]:

原特区内的工业工地，用地面积小于10000平方米但不小于3000平方米，按现已实施的法定图则，现用地功能为二类住宅用地，能否申请城市更新，改造为住宅？

---（11:

07）

　　[肖纯]:

您所描述的情形不符合暂行措施对于小地块城市更新申请条件的规定。

---（11:

08） 

　　[疑问]:

以前的城市更新好像没有土地储备的说法，请问这个是不是新规则新添加的？

---（11:

08）

　　[汪亮]:

原有政策表述为“移交给政府”，与“纳入土地储备”是一个意思。

---（11:

08） 

　　[大鹏]:

除了本次在线访谈，请问还有什么渠道可以咨询相关问题？

---（11:

12）

　　[罗会军]:

您可以来电22277118，来信，微博“深圳市规划和国土资源委”，微信“深圳规划国土海洋”，或者网络咨询（市规划国土委官方网站）。

---（11:

17） 

　　[主持人]:

由于时间关系，我们今天的在线访谈活动到此结束。

直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“互动交流”下的“在线访谈”栏目中，以供大家查询。

感谢各位网友的积极参与，感谢广大市民对城市更新工作的关注和支持。

谢谢各位嘉宾的参与。

再见！

---（11:

18）