新疆北新房产设计统一标准修订稿石衍Word格式文档下载.doc

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四、内容说明

1、本《设计统一技术标准》以高层住宅扩初设计和施工图设计中各专业及其他需要重点关注的内容划分章节。

非高层住宅类建筑宜参照执行。

2、本《设计统一技术标准》所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。

3、本《设计统一技术标准》主要以新疆地区常用的设计与构造做法为主，具体可依照当地要求及工程实际情况适当调整。

4、本《设计统一技术标准》为本公司技术研发和标准化设计内容的重要组成部分，将根据设计发展趋势及市场情况不定期作调整。

5、任何单位和个人不得擅自降低工程设计等级和质量标准。

对于影响结构安全、重要使用功能（涉及到消防、防水、防雷、人防、节能、建筑用途及重大经济签证）等方面的变更必须有原设计单位出具书面设计变更文件来确认外，还应经原审图机构重新审图。

五、解释权

本《设计统一技术标准》解释权属于北新房产，并由公司技术总监编制并发布实施。

第二部分开发理念和规划设计

一、开发及设计理念

1、北新房产开发建设的住宅小区应能反映“高端、细腻、休闲、绿色、宜居、明亮、秀美”的开发理念。

2、市场定位和建设标准为中高档（端）小区；

新疆高层住宅主要户型为95～138m2；

辅以其它大、小户型；

布局以十八层以下板式高层住宅组团为主，环境突出景观绿化，与周边道路景观相呼应并辅以人文小品。

设计核心思路为户型创新，住宅功能由质量提升型向心理享受型高档住宅渐进，精心挖掘塑造小区自身独特的庭园内部环境，表现出“都市田园住宅”的居住氛围——“时尚、健康、人文、景观、安全、便捷”。

综合考虑设计建筑与绿地双重景观相协调。

3、推广“智能社区、智能建筑、智能家居”高端住宅。

总体要求能充分体现“安全、适用、经济、节能、美观”的设计理念。

强调“精细化、品质化、专业化、多元化、智能化”和“舒适度、安全度、洁净度”。

4、设计应有完整的节能设计、人防设计和精装修专篇。

5、建筑结构、住宅户型和立面造型设计应结合地域条件和当地习惯；

本着“更适用、更合理、更经济、更完美”的责任，不断优化和完善。

6、依赖户型、结构、功能创建建筑品质；

依靠景观、道路、配套营造环境品质；

依托安防、保洁、维护提升服务品质。

7、建筑设计应体现节能环保的观念，强化建筑外窗新风系统、太阳能照明、太阳能橱窗（宣传栏）、雨水回收灌溉、中水利用、地下车库自然光采光、新型墙体材料、透水地面、节水器具、光纤入户、实时监控、蓝牙闸道、磁卡电梯、电子门锁、联动呼叫报警系统、地下车库天然采光等技术措施；

有效选用节能、环保的建筑材料、器具和设备。

8、坚持“建筑造型、住宅户型与总平面规划”、“建筑工程与专业分包”、“高层建筑的地下车库与人防工程”、“综合管网、小区道路与园林景观”、“建筑做法与精装修”五个同步设计的观念。

9、坚持“建筑住房与配套设施”、“建筑工程与景观道路”、“建筑装修与设备管线”、“围墙大门与物业安防”、“地上建筑与地下车库”五个同步交付的原则。

10、规划、设计、施工均应符合国家、行业、地方的法律、法规、标准、规范、规程的要求。

11、工程名称报送规划方案文本前，需由建设单位书面确认。

二、总体规划

1、封闭管理：

小区或组团围墙、花园应有方便管理的入口，需要管理的其他物业应有考虑封闭管理的可能。

2、交通组织：

动静态交通应组织安全、合理，通达性好，对居住不造成干扰。

3、无障碍设计：

应考虑无障碍设计，各内容应满足规范且业主认可。

4、安全性考虑：

大型水景宜进行护栏或绿化处理，高台临界边的护栏满足规范及安全要求。

5、前瞻性：

树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做西北一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。

规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。

6、均好性：

在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。

要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路尤其是周边快速路汽车噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音。

7、人性化：

体现在空间、尺度、景观、设施、安防、物业管理服务等诸多方面。

设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。

8、经济性：

充分考虑项目开发、设计、建设、销售、使用、维护等各个阶段有效衔接和使用的经济性；

方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，可合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。

9、规范性：

设计必须遵守当地有关城市住宅规划设计对日照间距、日照时间、消防、人防、节能以及无障碍设施等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

10、和谐性：

围绕“以人为本，建筑与环境相结合”的设计宗旨，从多方面探索立意与构思，力求在设计某一方面有所创新。

紧密结合基地环境，处理好城市环境与建筑的关系，处理好室内外环境，尽量扩大室外绿化面积，结合城市天际线，做到“新建筑的置入，为城区环境增色”。

三、总平面图

1、总平面设计应以所在城市总体规划、分区规划、控制性详细规划及当地主管部门提供的规划条件为依据。

2、总平面设计应结合工程特点、土地属性、周边环境和使用要求，注重节地、节能、节水、节材、保护环境和减少污染。

3、建筑控制线的退让距离必须严格按照当地规划部门的规定执行。

4、居住区总平面设计应注重朝向、通风及卫生安全等要求，满足日照和建筑间距的规定。

5、小区规划要尽可能多的考虑人性化设计及当地习惯并适度超前；

总体要有统一、协调和适用。

居住区配套的公共建筑应按需设置，统筹兼顾，与城市协调互补，方便居民生活。

6、总平面图中建筑物、构筑物定位一般应以测量地形图坐标定位，其中建筑物一般宜以轴线定位，圆形与弧线的建筑物应标注圆心坐标及半径。

建筑物以相对尺寸定位时，建筑物以外首层墙面（含外保温、装饰面）之间距离标注尺寸；

以相对坐标系统定位时，需注明原点位置与坐标网角度及坐标网格尺寸或与测量坐标网的关系。

道路、管线以中心线定位。

7、临街地上建筑物及附属设施（包括：

门廊、连廊、阳台、雨篷、室外楼梯、台阶坡道、车道、烟道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室排风口、出入口、集水井、采光井等）、地下建筑物及附属设施（包括：

挡土桩、挡土墙、地下室底板及其基础、烟筒、消防水池、化粪池等），不允许突出道路红线和用地红线。

8、地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建筑物底板）的0.7倍；

为保证施工技术安全措施的需要，其最小距离还不得小于5m。

特殊情况下可按当地规划部门确认的文件执行。

9、建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。

10、建筑间距应符合防火、日照、采光、通风、安全、卫生、防视线干扰、防噪声等有关规定。

11、总平面图中应将小区出入口、自然地面高程、道路高程、建筑首层地面高程、建筑总高度、地面停车位、消防通道、配套设施、建筑间距、规划范围、用地范围、周边现状以及建筑退界等技术指标按规划条件要求标注清楚。

12、高层建筑地下车库应按要求设计人防工程。

13、建筑的雨篷、台阶、门厅（斗）、采光井、室外楼梯、廊道、车道、坡道、小区大门、垃圾房、公共厕所、警卫室、社区活动中心、地下室轮廓线以及消防登高面的轮廓线应在总平面图中标注清楚。

14、各类管线布设位置应在总平面图中给予明示。

15、住宅小区内水系管理成本较高，原则上不做。

在园林景观设计中合理选用一些水景小品或水法即可。

16、总平面图中楼栋号宜由左向右、从下向上依次有序编排。

17、为了便于小区安防和物业管理，一般每个小区或组团的出入口数量不宜超过3个；

对于总建筑面积超过15万m2的大型住宅小区或组团的出入口数量不宜超过5个。

18、住宅小区内应适当考虑老人及儿童的活动或健身场所。

小区消防值班室、小区安防值班室以及小区物业管理值班室宜集中设置。

19、建筑排布整齐、疏密得当、张弛有度，与环境结合紧密。

20、新建多层建筑物的山墙对原有建筑长边时，山墙宽度小于或等于12.5m的，建筑物日照间距系数不得小于1.0。

山墙宽度大于12.5m时，建筑物日照间距系数则不宜小于1.5。

21、平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口净宽度不宜小于2.5m，凹槽的深宽比不宜大于2.5。

22、建筑高厚比、长宽比均应符合规范要求；

应避免出现建筑面宽大于建筑高度的高层住宅。

23、建筑造型应结合当地规划部门的有关规定。

四、总图竖向

1、要考虑场地与周边市政规划道路及管线标高的衔接等问题。

合理利用地形地貌，尽量按现状设计竖向标高，土方宜做到本场地内平衡。

应避免高切坡或高回填并采取专门处理措施防止路面积水灌入小区。

2、小区场坪或道路的地面排水纵向坡度宜控制在4～8‰范围内，道路横坡应控制在12～18‰范围内；

另外，小区大门周边的雨水必须能顺利排到小区外的道路或市政排水管网内。

3、室内外标高及道路高程不得有误，务必注意建筑散水、台阶与周边道路及环境的关系，总图与单体室外标高必须协调。

任何一栋楼房至少有三个大角处散水的高程应高于周围的自然地面高程。

4、应明确小区内道路及与小区外相邻道路标高、衔接关系及具体做法；

避免外部雨水倒灌。

5、应明确各建筑物出入口踏步和坡道设计。

6、道路标高坡向与雨水进水口位置应相符，避免园路井盖高低和有缺损，园路、窖井要统一标高；

场地整体坡度应满足排水管线埋设要求。

7、避免小区景观及树木影响住宅采光。

五、建筑间距

1、建筑间距除应满足日照要求外，还应满足《自治区城乡规划管理技术规定》和工程所在地规划设计有关方面的要求。

2、建筑物退让相关红线、蓝线、绿线等控制线距离需严格按照规划条件批准方案和当地有关规定的距离执行，不得增大或减小。

3、建筑物之间间距不得小于规划批准方案的间距，并满足消防规范等有关要求。

六、消防

1、总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流，当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车荷载（常规消防车满载重量为30吨）。

2、登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地。

登高作业场地侧的登高面不宜设置大面积的玻璃幕墙，必须提供消防队员进入内部及屋顶的洞口。

消防车道可部分宽度设置植草砖但不能布置停车场。

3、高层建筑周围优先设置环形消防车道。

场地实际状况不具备时，可沿建筑的两个长边设置消防车道；

尽端式消防车道应设15m×

15m（多层可为12mx12m）回车场