合富辉煌--金辉项目发展定位建议报告12-3正式PPT文件格式下载.ppt

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火车站火车站西火车站西火车站高铁站点高铁站点二环线二环线中环线中环线一环线一环线长江路长江路容事达大道容事达大道徽州大道徽州大道2p项目规模约项目规模约2222万平米，在合肥市属于中等规模个案；

万平米，在合肥市属于中等规模个案；

p项目单面临街，南北被金牛路分割，商业价值一般，且周边商业氛围欠缺，商业开发不易过早。

项目单面临街，南北被金牛路分割，商业价值一般，且周边商业氛围欠缺，商业开发不易过早。

立地条件立地条件本项目分本项目分A、B两地块，形状不规则两地块，形状不规则西侧望龙学校西侧望龙学校南侧五十中分校南侧五十中分校东侧龙居山庄住宅小区东侧龙居山庄住宅小区北侧为北侧为236亩污水处理厂亩污水处理厂3p地块内基本为净地，拆迁力度不大；

地块内基本为净地，拆迁力度不大；

p地块内部堆土较多，土地需平整，房地产开发条件尚可。

地块内部堆土较多，土地需平整，房地产开发条件尚可。

立地条件立地条件基本为净地，开发条件尚可基本为净地，开发条件尚可B地块地块A地块地块4立地条件立地条件道路建设基本齐备，公共交通设施缺乏道路建设基本齐备，公共交通设施缺乏p项目主要依靠高刘路连接对外交通动线；

项目主要依靠高刘路连接对外交通动线；

p项目西侧距离潜山北路约项目西侧距离潜山北路约150150米，潜山北路目前仅有米，潜山北路目前仅有33条公交线路，公共交通设施缺乏；

条公交线路，公共交通设施缺乏；

p项目距离市区较近，物业潜在价值高。

项目距离市区较近，物业潜在价值高。

潜山北路潜山北路高刘路高刘路5立地条件立地条件生活配套较缺乏，污水处理厂、殡仪馆影响形象生活配套较缺乏，污水处理厂、殡仪馆影响形象p项目周边生活配套设施比较缺乏，主要依靠附近成熟社区商业提供；

项目周边生活配套设施比较缺乏，主要依靠附近成熟社区商业提供；

p项目对面污水处理厂，附近有殡仪馆，对客户有一定的心理影响；

项目对面污水处理厂，附近有殡仪馆，对客户有一定的心理影响；

p项目周边中档楼盘林立，打造高档形象尚有难度项目周边中档楼盘林立，打造高档形象尚有难度望塘污水处理厂二期望塘污水处理厂二期望塘污水处理厂一期望塘污水处理厂一期6周边环境分析周边环境分析7长江路长江路潜山路潜山路省司法学校省司法学校电子电子38所所中医学院中医学院安徽大学安徽大学省气象学校省气象学校体育中学体育中学34中中省商贸工程学校省商贸工程学校105医院医院明星学校明星学校49中中邮电学校邮电学校省法院省法院粮食三库粮食三库省农机校省农机校项目地块周边学校、科研机构、机关单位较多，为项目项目地块周边学校、科研机构、机关单位较多，为项目提供了潜在的客源。

同时蜀山区作为老城区，也是原驻提供了潜在的客源。

同时蜀山区作为老城区，也是原驻居民（村民）较为集中的区域。

且项目东临殡仪馆，北居民（村民）较为集中的区域。

且项目东临殡仪馆，北靠望塘污水处理厂，很大程度上影响到项目的形象，区靠望塘污水处理厂，很大程度上影响到项目的形象，区域的小环境较差。

域的小环境较差。

望塘污水处理厂望塘污水处理厂合肥市殡仪馆合肥市殡仪馆地块周边环境地块周边环境垃圾厂垃圾厂8长江路长江路潜山路潜山路黄山路黄山路合作化路合作化路金色池塘金色池塘颐和花园颐和花园家家景园家家景园龙居山庄龙居山庄四栋房子四栋房子龙凤嘉园龙凤嘉园翠竹园翠竹园大溪地大溪地维也纳森林维也纳森林新华学府春天新华学府春天百合公寓百合公寓香樟雅苑香樟雅苑安高城市天地安高城市天地黄山花园黄山花园项目地块位于潜山路北段，整体的房地产市场特征与长潜项目地块位于潜山路北段，整体的房地产市场特征与长潜板块相似，板块内高档楼盘欠缺，以中档盘为主。

区内凤板块相似，板块内高档楼盘欠缺，以中档盘为主。

区内凤凰城家家景园为主要的拆迁安置点，板块内受黄山路中高凰城家家景园为主要的拆迁安置点，板块内受黄山路中高档楼盘的冲击较大，重点楼盘主要有绿城百合公寓、香樟档楼盘的冲击较大，重点楼盘主要有绿城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盘。

雅苑、大溪地、安高城市天地等盘。

地块周边楼盘地块周边楼盘9项目所处的市场环境项目所处的市场环境竞竞争争n蜀山区竞争楼盘极其密集，品牌高档楼盘较多，竞争激烈蜀山区竞争楼盘极其密集，品牌高档楼盘较多，竞争激烈n目前已消化货量较大，而目前已消化货量较大，而0707年下半年以来蜀山区版块市场供应年下半年以来蜀山区版块市场供应量减少，其他区域有分流迹象量减少，其他区域有分流迹象客客户户n购房者鉴别能力提高，对开发商、建筑产品等都较以前有较高购房者鉴别能力提高，对开发商、建筑产品等都较以前有较高程度的要求程度的要求n购房者对蜀山区认可度高，对潜北板块接受程度在逐渐提高购房者对蜀山区认可度高，对潜北板块接受程度在逐渐提高n本板块潜在客户分流到黄山路板块的中高档楼盘较多本板块潜在客户分流到黄山路板块的中高档楼盘较多品品牌牌n蜀山区品牌开发商，品牌楼盘较多，购房者品牌意识逐渐增强，蜀山区品牌开发商，品牌楼盘较多，购房者品牌意识逐渐增强，在对房产选择的决定性要素中，品牌的比重越来越高在对房产选择的决定性要素中，品牌的比重越来越高n金辉品牌区域知名度较大，但刚进入合肥市场，尚未有认知，金辉品牌区域知名度较大，但刚进入合肥市场，尚未有认知，品牌建设需要规划和提升品牌建设需要规划和提升周边环境分析周边环境分析10潜北版块各盘去化特征潜北版块各盘去化特征名称名称现售均价（元现售均价（元/M2）销售率销售率余货特征余货特征龙凤嘉园龙凤嘉园380095%140-200M2部分复式、部分复式、136M2以上户型以上户型四栋房子四栋房子一期售罄，成交均价一期售罄，成交均价3400100%二期即将推出二期即将推出亲亲家园亲亲家园390095%150M2及以上复式及以上复式龙居山庄龙居山庄380085%180套左右，复式及套左右，复式及135M2以上以上颐和花园颐和花园415090%135M2以上及复式以上及复式庐阳佳苑庐阳佳苑390098%复式复式理想年代理想年代390099%150-250M2复式及复式及147M2大户型大户型新景花园新景花园380080%供暖供暖,130M2以上户型以上户型家家景园家家景园三期售罄（最新均价三期售罄（最新均价3900）100%四期即将推出四期即将推出天一家园天一家园4200（余货价格余货价格）85%复式和复式和120M2少量少量高刘路所在的潜北板块内楼盘所推货量余货多为复式及高刘路所在的潜北板块内楼盘所推货量余货多为复式及130平米以上大户型，各盘基本处于尾盘销平米以上大户型，各盘基本处于尾盘销售阶段；

随着近期合肥整体楼市的升温，销售价格也均有不同额度的抬升，整体价格在售阶段；

随着近期合肥整体楼市的升温，销售价格也均有不同额度的抬升，整体价格在3800-4000元元/平米区间内，整个板块房价上涨速度相对缓慢。

平米区间内，整个板块房价上涨速度相对缓慢。

周边环境分析周边环境分析11潜北版块各盘综合评定潜北版块各盘综合评定名称名称规模规模园林园林配套配套品质品质包装包装开发商实力开发商实力现售均价现售均价（元元/平米平米）龙凤嘉园龙凤嘉园3800四栋房子四栋房子3400亲亲家园亲亲家园3900龙居山庄龙居山庄3800颐和花园颐和花园4150庐阳佳苑庐阳佳苑3900理想年代理想年代3900新景花园新景花园3700家家景园家家景园3900天一家园天一家园4200高刘路项目高刘路项目区域内基础建设较好，但短期内体现生活品质的配套尚不齐全；

板块内中、大盘较多，但高档楼区域内基础建设较好，但短期内体现生活品质的配套尚不齐全；

板块内中、大盘较多，但高档楼盘尚未出现，金辉高刘路项目可以在建筑、园林及项目包装上下工夫，做足形象和品牌，在区域盘尚未出现，金辉高刘路项目可以在建筑、园林及项目包装上下工夫，做足形象和品牌，在区域内树立产品和形象的标杆，从而在价格上实现一个较大的突破。

内树立产品和形象的标杆，从而在价格上实现一个较大的突破。

周边环境分析周边环境分析12项目本体小结项目大环境极佳，有城市森林公园、植物园、董铺水库、蜀山森林公园等，天然环境营造良项目大环境极佳，有城市森林公园、植物园、董铺水库、蜀山森林公园等，天然环境营造良好居住氛围好居住氛围项目紧靠潜山路，合肥的中环线，距西一环步行仅项目紧靠潜山路，合肥的中环线，距西一环步行仅5分钟，交通重要程度和板块价值日益提分钟，交通重要程度和板块价值日益提升升项目周边中档品质楼盘林立，但城中村改造尚在进行之中，导致总体外部形象不佳，随着基项目周边中档品质楼盘林立，但城中村改造尚在进行之中，导致总体外部形象不佳，随着基础建设更为完善，该区域居住价值将得到极大提升础建设更为完善，该区域居住价值将得到极大提升项目周边人文教育气息浓厚，教育牌可以很好利用，比如中学的学区可运作选择合肥的名校项目周边人文教育气息浓厚，教育牌可以很好利用，比如中学的学区可运作选择合肥的名校50中中邻近的殡仪馆和污水处理厂是本项目面临的两大抗性，在产品规划和营销组织上需下大力气邻近的殡仪馆和污水处理厂是本项目面临的两大抗性，在产品规划和营销组织上需下大力气研究，弱化不利影响研究，弱化不利影响13项目项目SWOT分析分析14项目项目SWOT分析分析SWOT优势区位区位项目位于蜀山区最临近老城区的繁华区位，合肥传统的宜住区域，居民认可项目位于蜀山区最临近老城区的繁华区位，合肥传统的宜住区域，居民认可度极高度极高板块板块归属潜北板块，该板块基础设施较为完善，生活配套设施也在逐步提高，周边有较大归属潜北板块，该板块基础设施较为完善，生活配套设施也在逐步提高，周边有较大规模楼盘（颐和花园、凤凰城家家景园等），区域成熟度在迅速提高规模楼盘（颐和花园、凤凰城家家景园等），区域成熟度在迅速提高教育教育周边各类学校林立，安徽大学（北区），省司法学校、省气象学校、省医药周边各类学校林立，安徽大学（北区），省司法学校、省气象学校、省医药学校、省学校、省农机学校、省工贸工程学校、邮电学校，农机学校、省工贸工程学校、邮电学校，50中（合肥名校）、中（合肥名校）、34中、体育中学等，人文、教育氛围中、体育中学等，人文、教育氛围浓厚浓厚交通交通项目西邻潜山路城市干道，北靠高刘路（若规划贯通至西一环，将极大提升项目区域项目西邻潜山路城市干道，北靠高刘路（若规划贯通至西一环，将极大提升项目区域价值），金牛路从地块贯中而过，交通便捷价值），金牛路从地块贯中而过，交通便捷环境环境项目北面项目北面1.5公里为南淝河流经的森林公园，天然城市绿肺，自然环境优越公里为南淝河流经的森林公园，天然城市绿肺，自然环境优越土地土地项目为净地开发，无拆迁，减少开发成本和缩短开发周期项目为净地开发，无拆迁，减少开发成本和缩短开发周期15SWOT劣势环境环境东边距离殡仪馆较近，北面紧邻望塘污水处理厂，对项目今后的销售会带东边距离殡仪馆较近，北面紧邻望塘污水处理厂，对项目今后的销售会带来较大的抗性来较大的抗性规划规划地块分为东西两块，西边地块分为东西两块，西边AA地块地块2727亩，面积较小且形状不规则；

亩，面积较小且形状不规则；

BB地块地块103103亩，南北狭长，整体性规划的难度较大亩，南北狭长，整体性规划的难度较大形象形象项目周边回迁房、原住居民（村民）较为集中，外部形象较差项目周边回迁房、原住居民（村民）较为集中，外部形象