市场调查报告之(二)竞争楼盘分析Word格式.doc

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建业•森林半岛（三期）

本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。

通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方面提供相应的参考依据。

一、竞争楼盘总体分析

竞争楼盘总体分析

一

一、调查说明

１、调查区域

本次竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行调查。

在调查过程中，样本项目的采样主要以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。

２、调查对象及数量

本次调查，共调查竞争楼盘11个，其中多层住宅项目6个，高层住宅项目5个。

３、调查时间

4月12日－4月18日

二、综合分析

（一）综合分析：

本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。

【住宅】：

本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。

产品囊括：

多层住宅、高层住宅和别墅。

从销售情况看：

多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；

小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。

所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南•阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。

【住宅底商】：

本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。

从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。

楼盘

表单价

销售率

1900/元/㎡

90%

桂月园

2160元/㎡

70%

住2100元/㎡

别4200元/㎡

30%

建业•森林半岛三期

2200元/㎡

开始认购

1900元/㎡

65%

50%

1500元/㎡

1980元/㎡

认购（100组）

御龙居

2130元/㎡

60%

1700元/㎡

80％

（二）借鉴及失误分析：

本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。

1、值得借鉴之处

⑴建筑设计方面

①建业•森林半岛

“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相对独立，有机结合。

同时在景观规划及环境建设方面，建业•森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。

②华达·

目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达·

西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。

⑵营销推广方面

①翡翠城

率先在驻马店市运用“体验营销”，让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。

注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！

2、失误分析

⑴普遍无样板房、看房通道

在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。

样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。

⑵销售人员着装及销讲技巧差

在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业•森林半岛少数几个楼盘。

销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。

⑶销售中心包装及现场气氛营造不到位

在售11个项目中除翡翠城、建业•森林半岛、华达·

西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。

竞争楼盘个案分析

二

一、楼盘概况

案名

建筑风格

海派

开发商

驻马店市华达房地产开发有限公司

住宅2100元/㎡

别墅4200元/㎡

物业位置

驻马店市白桥东侧

交房日期

2008年6月

建筑类型

多层、别墅

物业公司

华达物业公司

楼栋数

42栋

物业费

未定

占地面积

10万㎡

30％

建筑面积

135000余㎡

主力户型

三房

层数

6层、3层

主力面积

116.95－136.93㎡

总套数

约800余套

交房标准

毛坯

容积率

1.35

工程进度

部分结顶

二、户型、面积种类及分析

户型

面积（单位：

平方米）

销售状况

1

2

3

4

5

二房二厅

91.7㎡

三房二厅

136.9㎡

132.4㎡

127.4㎡

126㎡

116.9㎡

（30％）

四房二厅

150.9㎡

70％

别墅

229.8㎡

323.3㎡

10％

特点分析：

两房户型；

面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。

四、价格分析

最高价：

4200元/平米，层数：

叠加别墅

最低价：

1800元/平米，层数：

6层

分析：

别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。

五、销售状况分析：

华达西湖花园目前销售状况一般，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马店周边县城有部分客户在此购房。

六、小区配套分析：

（1）双气入户供热水；

（2）防盗监控系统，可视对讲系统；

（3）有线电视、电信宽带等智能化系统；

（4）有约1200㎡的大型豪华会所；

（5）底层有充足的停车位。

七、优劣势分析：

优势分析：

（1）交通优势：

位于白桥路与炼江路汇处，交通便利；

（2）景观优势：

小区中央为4000㎡大面积水景；

（3）建筑优势：

全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。

劣势分析：

周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。

八、学习借鉴方面

（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；

（2）建筑品质方面：

多重智能安防；

（3）销售人员技巧及讲解水平。

九、失误及问题方面

（1）无样板房，无看房通道；

（2）销售人员着装不统一；

（3）销售部无人气，现场气氛不活跃。

现代

驻马店市金桂置业

雪松路与文明路交叉口西50米路南

公开日期

2006年10月

高层

2008年8月

3栋

金桂物业公司

30余亩

0.6－0.7元/㎡•月

5万㎡

16层

三房/两房

360套

36㎡、98.85㎡、126㎡

主体封顶

毛坯、双气

单间

36㎡

未正式销售

一房一厅

48㎡

54㎡

85㎡

98㎡

已售70％

118㎡

127㎡

已售80％

149㎡

152㎡

售出30％左右

两房设计较好，面积配比合理，实用率高，全明设计，三房和四房采用错层和双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。

2360元/平米，层数：

16层

2060元/平米，层数：

2层

目前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场接受度一般。

该项目已推出近一年，目前一期销售达到了30％，主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。

（1）双气入户、地下车库；

（2）江南水景园林景观，近百株成年桂花树；

（3）水系、水景应用等。

优势：

（1）交通优势。

文明路、雪松路出行便利；

（2）景观优势。

江南园林和大面积水景。

劣势：

（1）地块临主路部分较窄，进出社区不便；

（2）两侧紧临都市村庄，环境差。

（1）环境：

销售部内环境营造和社区景观的规划；

（2）形象：

销售代表形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。

小户型采用核心筒设计，每层2梯10户，户数多，异型户型多。

三辰置业有限公司

住1500元/㎡

商6300元/㎡

乐山路与雪松路交汇西南角

4月底

多层、小高层

鑫诺物业

6栋

0.38元/㎡•月

25亩

90％

24000㎡

5层

139.83－143.25㎡

180套

毛坯/双气

1.44

现房

92㎡

100％

139.8㎡

143.2㎡

181㎡

176㎡

155㎡

（1）全明设计，南北通透，采光好；

（2）干湿分离；

（3）宽大尺度景观阳台。

1600元/平米，层数：

3层

1300元/平米，层数：

分析