宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议Word下载.doc
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板楼多层
三期2010.1.30
66-113
新房12900
0.5元/平米·
月
25.8万
28.34万
35%
1.6
四期共300户
一期二期基本售完，三期在售
富河园
通州北关顺通路305号
北京市开原房地产开发有限责任公司
板楼,板塔结合
2003.10.1
60-209
5200
1.79元/平米·
10万
16万
40%
38栋
售完
格瑞雅居
通州区内环路9号
北京宏泰旸房地产开发有限公司
板楼
2004.7.1
49-150
4400
1.45元/平方米·
4.77万
9.07万
1.7
780户
京洲世家（中泽馨园）
通州京洲南街与怡乐中路交汇处
北京中泽房地产开发有限公司
二期2010.4.24
主力户型90二居130三居
16000
1.9元/月/平米
6.96万
11.47万
38%
2.0
878户
94套可售，已售10套
世纪星城
通州通朝大街323号
北京顺华房地产开发有限公司
板楼高层
三期期房转现房开盘待定
63-143
22000
一期三期1.85、二期长城国际2.5
2089亩
二、三期50万
30%
1.49（1期3期）,2.57（2期）
总共5602户
一期售完
武夷花园（城市左岸）
通州通湖大街1号
北京武夷房地产开发有限公司
板楼塔楼小高层
2011下半年
55-143
待定
1.88元/平方米·
1500亩
100万
2.2
总共10000户、当期700户
待售
新华经典丽园（鼎盛国际）
通州北苑环岛新华大街南侧
北京实地房地产开发有限公司
板楼、塔楼
2002-07-21
55-150
3800
1.60元/平方米/月
15万
30万
45%
6.0
一期600户
绣江南
通州区梨园城铁南1200米
北京市欣达园房地产开发有限公司
2006.8.11
60-125
6000
0.98元/月/平米
17万
21.7万
1.53
--
园景花园（园景阁）
通州区云景东路（城铁梨园站景东路
北京住总房地产开发有限责任公司
普通住宅,板楼,塔楼,多层
四期2009.8.8
49-158
19800
无电梯0.89,
带电梯1.72
11.70公顷
40.00万
36%
2.33
共7537户
尾盘
月亮河休闲寓所（月亮河美家园）
北京市通州区月亮河河滨路1号
北京凯瑞房地产开发有限公司
板楼板塔结合小高层
2004.5.30
58-120
13994
6.50元/平米·
2万
11万
50%
1.20
总共877户
可售717套已售160
运河明珠
通州区玉带河东大街2号
北京豪光房地产开发有限公司
2008-07-23
75-118
13000
1.90元/平米·
5.6万
12万
2.70
566户
现房
（二）、调研项目成交分析
项目名称
推广名
期/现
成交数量
面积（万㎡）
成交均价
成交金额
1
翠福园（翠福星城）,翠福园小区
期房/现房
41
0.36
13047
4689万元
2
富河园,富河园4号楼,富河园·
碧水明珠
0.04
14800
663万元
3
格瑞雅居,翠屏里
0.02
12407
236万元
4
11
0.11
14512
1572万元
5
世纪星城,世纪星城兴业园综合楼a段
0.01
6064
32万元
6
0.03
6230
204万元
7
40万元
8
绣江南,欣达园,桃花岛
0.05
9896
530万元
9
园景花园（园景阁）,时尚街区
18292
897万元
10
月亮河休闲寓所（月亮河美家园）,月亮城堡
21
0.14
28080
4066万元
运河明珠,运河明珠家园
20681
531万元
1、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（实际用途）
实际用途
数量
比例
普通住宅\公寓
86
0.74
87.63%
商业
0.79%
其它
0.1
11.58%
合计
89
0.85
100.00%
2、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（套型）
套型
一室
27
0.17
19.76%
两室
47
0.42
49.56%
三室
16.07%
四室
2.24%
12.37%
注：
全部商品房不含车位、车库、其它用途
3、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（面积）
面积
50~90㎡
55
0.4
47.57%
90~120㎡
0.26
30.43%
120~150㎡
6.37%
150~200㎡
4.05%
200㎡以上
4、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（价格段）
价格段
6千以下
1.13%
6千~8千
4.13%
8千~1.2万
0.13
15.07%
1.2万~1.6万
0.46
53.82%
1.6万~2万
5.77%
2万-3万
23
20.07%
另附：
北京房地产市场小产权项目个案调研分析：
1、地址：
昌平区沙河镇
均价：
6500元/平米
建筑类型：
设计为6层板楼、12层高板楼
装修情况：
毛坯
45.5平米
155.38平米
89平米
2、案名伊舍小镇
地址：
马池口镇奤夿屯村（昌平科技园西3公里）
价格详情：
户型面积：
59平米；
97平米；
120平米
板楼、塔楼、板塔结合
毛坯
开发商：
北京奤夿屯投资有限公司
59.38平米
97.51平米
111.58平米
3、案名太玉园
通州区八通线轻轨总站土桥
今年6、7月份有可能推出70年产权项目，均价预计在12000元/平方米以上
主力户型95平米
普通住宅,别墅
3、案名大东公社
大兴区青云店镇（亦庄镇南4.5公里）
4400元/㎡
户型面积50平米一居-85平米两居，
3栋11层板楼
4、案名环湖小镇
通州经济开发区云杉路…
5770元/平米
67一室一厅、65-89两室一厅
6层板楼
67平米一室一厅
3）、综合分析
根据上述分析，本案若要在市场与这些项目竞争，一定要在项目品质、性价比、项目特色、项目形象塑造、市场推广策略、等方面下足功夫，提升项目品质、追求产品的差异性、塑造项目品牌形象，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
三、本案项目定位：
（一）、产品定位
景致生活，目前购房需求关注的角度逐渐从关注宣传理念和开发理念落到现房实景这些实处，眼见为实，结合现在销售的房地产项目的客户分析得到结论：
客户群体范围虽然在逐渐扩大，购房的需求也在不仅限于单一的居住层次，但是他们都在产品需求上具有一致的比例分配，在这个大市场内部没有明显的差异性需求群体区域，80―120平米的两室和小三室多层住宅是大众热捧产品，对居住环境的需求也列在必要需求之内；
同时小产权项目户型配比不是很丰富，一般都在3-4个户型左右。
因此，从市场地位的巩固和目标客群的需求出发，建议在户型设计上种类不易过多，要保持顺畅的开发、推广、销售进度，快速地占据市场。
（二）户型分析及户型配比建议
1、规划设计原则――以本区域性的市场需求为基础
采取“稳中求新”的策略。
建筑形态、立面表现综合风格，强化细化环境和配套，是提升品质的关键。
2、产品细节设计：
1）产品形式：
■产品主体主力做6层+1（待定）
2）建筑设计
■建筑风格与立面
现代风格
■户型设计
A：
面积与配比
结合前期对本区
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