天津项目设计任务书65P包括住宅酒店式公154Word格式.doc
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一轴—两带—三区的总体发展战略进一步确定了南开区城市中心的核心发展地位，城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化，本项目的宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。
（四）周边环境
²
配套设施：
本地块位于天津核心城区，城市生活基础设施非常完善；
邻近海光寺家乐福广开街商业中心，南市商圈、周边市政配套及生活配套非常齐全。
高校聚集区
海光寺商圈
南市商圈
交通环境：
项目地处天津市南开区海光寺商圈，南京路西延长线，内、中环之间。
周边数条公交线路、临近地铁一号线海光寺站、二纬路站，交通便利。
中环1.7km
地铁一号线1.4km
自然环境：
地块周边有津河、长虹公园、南开公园等休闲场所，区域环境优雅，自然环境优越。
同时，项目所在地主要道路（长江道、南丰路等）拥有较为良好自然的树种，树龄大都在30年以上。
人文环境：
地块靠近天津大学、南开大学、天津师范大学等高校学府区文化底蕴深厚。
此区域居住者以干部、教师为主流的文化素养较高的人群。
周边遍布南开中学、55中、南开五马路小学（全国重点）等众多名校，同时靠近鞍山西道的科贸街，文化气氛浓郁。
（五）项目简介
项目占地面积2.07万平方米，地上总建筑面积12.2万平方米。
拟由北侧住宅区和南侧商业区两部分组成。
住宅由五栋30层以上点式高层组成。
商业规划面积为20900平方米。
拟设置为国际标准的，集社区配套、对外服务、商业辅助为一体的多功能物业设施。
商业空间设计划分为四大部分，即：
购物空间、交通空间、休闲娱乐空间和展示空间，最大可能的维护了商业项目的对外一致性。
商业与住宅部分在建筑形态、景观设计方面过渡巧妙；
倡导健康和谐的社区生活理念，满足社会中坚阶层高层次的居住与商务需求。
经济技术指标
800辆
停车位
3.13
写字楼
2.09
商业
1.6
酒店式公寓
5.38万（0.32万配套）
住宅
25%
绿化率
3.6万平米
地下总建筑面积
12.2万平米
地上总建筑面积
2.07万平米
占地面积
33.3%
建筑密度
5.89
容积率
综合用地
用地性质
（六）地块条件
u宗地外部
城市中心区位，配套成熟度高，临路性好，易于交通组织，用地东西侧目前有菜市场和民营小企业，形象欠佳。
u宗地内部
地块平整、边界整齐，较为方正，但由于地块宽度有限，将限制建筑朝向的发挥，无地上拆迁物，易于建设。
二、项目整体市场定位
南开区是一个商贸业繁荣、科技优势明显、文化特色突出的城区，区内建筑密度较大，加之近年的不断开发改造，可用土地资源已相当稀缺。
目前南开区内在建地块多为插建地块，像该地块这样的能够形成独立社区的大面积土地已属珍稀。
而此地块的坐落地宜动宜静，恰到好处，更是弥足珍贵。
本项目市场定位：
本项目优越的地理位置加上拟聘请的国际级建筑规划及景观设计单位形成开发组合，力争能够完美体现城市CBD核心区域居住的高尚品质。
完善高档的周边配套设施更将居住的便利性与建筑的舒适性、艺术性完美结合，从而必将成为天津市南京路上又一个地标性综合建筑群。
天津市富有活力及风格鲜明的建筑群落
天津核心独具特色的“新功能主义豪宅”。
领衔南开CBD城市核心复合生活城
本项目的价值核心在于他既是宝利集团的王者之都，形象统领，同时也是天津最繁华地段的形象代言。
本项目必须塑造综合性项目的整体价值感，强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发，开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异。
打造“高端集成式产品”，形成客户的“高端聚流层”，这样才能达到，“领衔CBD城市核心，复合生活城”的最终市场定位，这是把项目做好的必由之路。
第二篇
住宅部分设计任务书
一、住宅市场定位
（一）南京路上“后花园”；
u定位对规划设计的要求：
不但设置较大的中庭花园，还要进行住宅的立体绿化设计，成为城市稀缺花园城；
（二）南京路上“头等舱”；
既是头等舱，产品设计应该走舒适型路线，户型设计必须引导最新设计理念，还需要进行更人性化的细节设计，使之更为宜居。
二、住宅客户定位
u初步感性描述
客群来源：
以南开为主，其次为和平、河西；
少量外地/外籍置业人群；
职业构成：
国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等高端人士；
置业目的：
高端改善型自住为主，吸引部分投资客户。
u理性描述体系
表一：
本项目各大卖点会吸引的客群描述
大卖点
卖点梳理
项目吸引的目标人群
地段
交通——立体快捷交通体系
单身贵族及作为婚房使用的二人世界家庭
特点：
多为青年有成的单身人群或小两口。
随个人收入的增长、工作的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。
最看重住宅的地理位置、户型面积、社区周边配套。
区位——繁华市中心
南京路——傲然城市风景
产品
规划——复合生活城
建筑——立体灵动新风格
户型——阳光户型全景观
景观
南京路——繁华夜景尽收眼底
高收商务人群及中产人士
对社区的内外部景观比较看重，乐于贴近繁华而又保持较好的尺度
组团——鸟瞰中央花园
配套
商业——风尚地带都会魅力
成熟富足家庭
成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购买一般以改善为目的。
此类购房者生活规律性较强，购房主要目的是改变现有居住条件中不理想的部分，所以购房主要考虑住宅的功能性。
生活配套——享受市政及生活便利
教育——重点中小学
高端享受型家庭
购买能力强，对生活品位有极高追求。
对于项目位置以及户型等细节问题比较挑剔，最关注项目的品质以及产品体现出的生活品位。
服务
物业——服务到最细节
表二：
本项目客群细化描述
项目目标人群
客户细化
单身贵族新婚夫妇
1.年收入10-30万左右
2.首次置业，自住为主
3.多为有车一族，所以对区域范围的选择要求相对较低
4.工作、家庭及收入稳定决定其购房选择较为稳重、矜持
5.更为关注产品的均好性
6.交通方便最重要，对配套要求较高,治安条件好，未来子女上学方便
富足成熟家庭
1.年收入30-50万之间，具有一定资金实力，购买能力强；
2.关注生活舒适度，具备一定艺术鉴赏力
3.看重产品硬件、开发商品牌及市场口碑，且注重社区生活氛围
4.购房心态较为成熟，对产品的优劣有较为理性的认识；
5.老人均为事业单位退休人员，有稳定的退休金。
高端享受家庭
1.看重项目综合质素和升值潜力
2.具有较高的投资实力，可以带动项目均佳提升；
3.更关注居住氛围和周边配套，同时关心户型设计的尺度。
表三：
项目客群与产品的初步对位
产品初步对应
客户需求
60-80平米一室及两室
过渡型住宅，满足生活需要
100-120平米两室或小三室
舒适型两室或紧凑型三室
120-130平米三室
舒适型三室
三、住宅户型配比
面积
65-70㎡
85-90㎡
100-105㎡
120-125㎡
面积比例
7.4%
67.0%
18.2%
套数
61套
397套
92套
31套
套数比例
10.5%
68.3%
15.8%
5.3%
四、户型设计要点描述
1．整体户型设计最小面积下探至65平米，最大不宜超过130平米；
2．“65-70”平米要求设计为“1室1厅1卫”户型，要求起居厅及卧室全部为南向采光。
3．“85-90”平米作为项目主力户型，为正规“紧凑型”2室2厅1卫。
4．“100-105”平米户型虽同为2室2厅1卫设计，但是为“舒适性”两室，其与80平米户型的设计差异在于加大客厅及餐厅的面积，将主要功能放在主功能区上，而非将面积均匀分摊在各个功能区间。
5．“120-125”平米户型作为本项目唯一的三室户型，为“紧凑型”三室设计，要求设计为“3室2厅1卫”，保证客厅和主卧的开间，且要保持在南向。
6．严谨执行国家70/90政策，即90平米以下户型占总建筑面积的70%。
五．规划设计指导思想
1）体现产品与用地价值互相支持的关系，按照用地价值布置不同档次与面积的产品。
（具体）
2）空间特色：
结合项目地块特征考虑楼宇间各个户型的采光及日照分析.充分体现项目产品价值.
不同户型面积所在位置及户型拼接初步意见
户型设计参考（5号楼）
六、交通组织
（一）设计中要求做到“立体人车分流”
由于项目地上面积有限，为更经济的使用地上面积，要求全部采用地下车位。
小区地上不允许停车与行车，车辆从小区入口全部进入地下，最大限度地提升项目的档次，同时也更人性化的处理了人车分流。
（二）设计中要求做到“三种回家方式”
u第一种：
业主如开车回家，从地下车库停车后进入楼宇，乘电梯入户；
u第二种：
业主骑自行车回家，从小区道路骑行，从楼宇北侧大堂入户
u第三种：
业主步行回家（从外面或从本项目公建步行），走社区花园，
可从楼宇南侧直接花园入户；
（三）道路设计中要求满足消防规范要求
设计中满足消防环路设计及各楼宇前扑救面的设置，便于项目报建。
（四）小区出入口位置要求
实际地块考察中发现，南丰路日后规划整修为城市主干道，道路较宽，车速较快，而南开三纬路路况较为复杂。
所以要求小区主入口设置在南开六马路一侧，小区辅入口设置在项目住宅和公建分隔的规划路上。
具体位置可由规划设计公司斟酌。
七、建筑立面风格
项目由于坐落于城市中心，且在重要的商业区、文化区，本身就需要成为标志性建筑群。
所以项目建筑风格拟
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