20151117洋泾复盘报告(1)PPT资料.pptx

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地块不规整，商业展示面不足成果展示产品剖析经验总结定位用地条件用地面积：

87179.6容积率：

商住办2.6四至范围：

东至崮山路南至张杨路北至博山路西至规划河道防护绿地城市形象：

西侧有河道，南北道路城市形象良好成果展示产品剖析经验总结定位土地价值分析土地优势住宅地块南侧未来为文化公园，西侧为沿河景观带，景观资源丰富，视野开阔土地劣势地块北侧桥面抬高，对沿路住宅的噪音及视线干扰较大规划影响住宅东侧为办公及商业，繁华便利，配套完善综合定位闹中取静住宅地块独立完整，围合内敛，沿河静谧景观与繁华商业中心均触手可及稀缺资源城市中心精装高层及别墅成果展示产品剖析经验总结定位产品定位优质地段属性良好客群基础适度价格控制尊享高端城市别墅品质公寓主力总价：

3000万主力面积：

220主力总价：

700万1200万主力面积：

90、125、167成果展示产品剖析经验总结规划总图演变拿地版报建版延续拿地版规划的总体思路，进一步压缩住宅占地，弱化场地不利因素细化产品内涵，增加沿河类独栋产品类型及南侧商墅产品，化解规划限制条件的同时，增加了可售货值。

成果展示产品剖析经验总结规划指标演变住宅可售总指标与红旗版无大差异，主要为红旗版别墅约3100的指标挪至公寓，增加3000的商墅产品，消化部分商办地块办公指标，力争货值只增不减。

拿地版未考虑居委会，同时变电站面积预估不足，导致红旗版配套用房面积超出约335。

实施版通过将300变电房下压至商办地块地下室，确保可销面积基本不减少。

总图规划拉高拍低：

高层限高及面宽用到极致，保证了最大单位的视野和光照。

别墅合理的密度控制，确保货值最大化。

打破保障房单独一栋的思维定式，用地效率更佳，并有效对北面引桥干扰予以疏解。

土地资源货值最大化成果展示产品剖析经验总结规划土地资源货值最大化成果展示产品剖析经验总结规划巧妙规避规划限制商墅产品巧妙引入，化解规划限制条件，力争货值不减。

垃圾房、变电站等不利因素结合商办区统筹考虑。

规避规划限制成果展示产品剖析经验总结规划资源合理分配根据周边景观资源配置不同产品，拉开级差，提高溢价：

沿河套普通套商墅沿河景观带资源合理分配沿河套别墅普通套别墅商墅成果展示产品剖析经验总结规划合理的户型配比高层（共计140套）90户型：

80套占比：

57.2%125户型：

26套占比：

18.5%167户型：

34套占比：

24.3%与拿地版相比，后期优化户型配比，优化130户型为125户型，增加167户型，丰富产品类型，精准定位市场需求。

控制产品总价，提升单价，促进去化速度。

别墅区通过产品手段，提高边套数量，拉升溢价。

高层：

90户型：

450050套130户型：

858066套别墅（220）：

1479467套拿地版合理的户型配比成果展示产品剖析经验总结规划高端住区的空间序列层层递进的序列空间组织，成就豪宅气势高端住区的空间序列成果展示产品剖析经验总结规划尊贵的回家体验双层大堂设计，多重入户节点层层递进，打造尊贵的回家体验。

尊贵的回家体验入口大堂成果展示产品剖析经验总结规划完善的交通体系人车分流，车辆直接入地库，减少车行对人行的干扰，保障安全别墅与高层车行流线分开，打造私属的地下停车空间完善的交通体系成果展示产品剖析经验总结规划舒适的地下停车环境地库总面积11000，停车275辆，由于产品定位提升，单车位面积由原来拿地版的37提高到40别墅区1:

2的私家停车空间更具归属性拿地版合适的停车效率成果展示产品剖析经验总结规划仪式感的景观主次轴线仪式感的景观轴线成果展示产品剖析经验总结规划仪式感的景观主次轴线高端会所服务体验成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析层高控制精准把控技术规定，控制楼高54米以下，提升楼栋得房率约为80%拉开户型层高级差，167户型层高做到3.1米，提升产品档次1#2#3#成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析大堂控制大堂层高为3600，宽度入户仿铜不锈钢大门及出挑雨棚设计成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析增加167户型，拉开产品级差，定位高端客户。

167户型成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析125户型，优化户型结构，有效控制面积从而控制总价，更适应市场需求。

户型亮点：

1.全明户型、南北通透、三房朝南2.房间设置飘窗，创造高附加值3.空间多重利用，有效使用率100%拿地版130户型方案125户型成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析优化户型结构，功能布局更合理拿地版90户型方案90户型成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析成果展示产品剖析经验总结产品别墅产品分析成果展示产品剖析经验总结产品别墅产品分析通过切刀的手段，达到联排别墅双拼化，双拼别墅独栋化，升华产品品质。

成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析地下空间挑高处理地下夹层全赠送：

通过加大地下层高的方式赠送夹层地下空间设置采光井或采光窗，采光通风良好每户2个标准私属车位配置成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析户型全明设计南北通透7.2m面宽超大客厅玻璃顶采光餐厅室内外空间的通透渗透中西厨配置超大南向私家庭院拿地版别墅户型（220-240）改造后改造前沿河别墅户型（252）结合沿河资源，增加沿河类独栋别墅产品类型，拉高产品级别，从而提高溢价成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析功能空间合理分布，二层为老人及小孩房，方便老人照顾小孩全功能套房设计：

卧室+卫生间+独立衣帽间的套房设计，营造专享私属空间。

改造后拿地版别墅户型（220-240）改造前沿河别墅户型（252）成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析功能空间合理分布，三层为主卧豪华套房全功能套房设计：

改造前改造后沿河别墅户型（252）拿地版别墅户型（220-240）成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析超大屋顶露台空间，附赠价值高沿河别墅户型（252）成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析户型全明设计南北通透7.2m面宽超大客厅玻璃顶采光餐厅室内外空间的通透渗透中西厨配置三面私家庭院一层平面改造前一层平面改造后标准别墅户型（220）拿地版别墅户型（220-240）成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析功能空间合理分布，二层为老人及小孩房，方便老人照顾小孩全功能套房设计：

二层平面改造前二层平面改造后拿地版别墅户型（220-240）成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析功能空间合理分布，三层为主卧豪华套房全功能套房设计：

三层平面改造前三层平面改造后拿地版别墅户型（220-240）成果展示产品剖析经验总结产品高层产品分析三层平面改造前三层平面改造后超大屋顶露台空间，附赠价值高成果展示产品剖析经验总结产品立面分析新古典立面，采用石材及一体板，整体效果挺拔刚劲，尽显王者风范成果展示产品剖析经验总结产品立面分析成果展示产品剖析经验总结产品立面分析成果展示产品剖析经验总结产品立面分析03PARTTWO经验总结1设计周期：

中高端类项目设计周期应比刚需项目设计周期适当放宽2成本控制：

中高端类项目成本预留应高于刚需项目，建议单方建面成本按控制3精准定位：

设计部协同其他部门共同进行精准定位4示范区打造：

5建立设计供方库和专家库项目管理经验总结成果展示产品剖析经验总结获取土地2014.9成果展示产品剖析经验总结项目设计管理关键节点设计单位招标2014.10项目定位会2014.11设计方案确定2015.3设计方案报批2015.4总体设计报建2015.7总图优化，户型推敲，确定设计方案建筑和景观概念招标，确定设计供方明确总体规划及产品类型方向，确定示范区范围示范区落地联合检查报建文本制作，取得方案批复施工图设计，7月完成总体设计报建，取得规划许可证示范区各专业联合检查，优化整改2015.10图纸及现场配合阶段3个月施工图设计阶段3个月4个月方案设计阶段概念设计阶段1个月9.19日获取土地前期准备阶段1个月1设计周期：

制制定合理的设计周定合理的设计周期，中期，中高端住宅项目周期应比同规模刚需产品放宽高端住宅项目周期应比同规模刚需产品放宽36月月。

对对重重大大节节点点计计划划进进行行细细致致的的进进度度管管理理。

设设计计节节点点计计划划的的编编制制应应该该满满足足公公司司其其它它部部门门的的计计划划时时间间基基础础上上，尽尽可能细化分解设计的各个环节及任可能细化分解设计的各个环节及任务。

务。

跨部门项目协调会协调解决项目计划实施中的不定因素和困难等，同时检查和修订二级计划和一级计划。

二.成本控制：

成果展示产品剖析经验总结成果展示产品剖析经验总结三.精准定位：

加强市场导向意识，积极对标。

明确各产品评价体系，分区域、档次设定产品品质、卖点。

成果展示产品剖析经验总结四.示范区打造：

强调示范区酒店式体验感受。

树立样板先行概念：

在初步设计阶段应立即开始编制正式的材料设备清单和选型定板计划。

施工图设计完成后，材料设备选型定板工作应全部完成，且立即着手进行采购相关工作，以缩短采购时间。

成果展示产品剖析经验总结五.建立设计供方库和专家库筛选整理现有的设计单位库，对不同的物业类型，产品分级建立不同的设计单位库，节约设计单位考察时间，以及运行过程中不必要的风险，使中高端产品设计可以稳健快速的上轨。

对未来的新产品类型，积极寻求新的设计资源，寻找未来的合作模式。

对于设计过程中一些疑难杂症或专业环节，包括幕墙、钢结构、照明等，通过专家库的建立，充分利用外部优质资源，使我们的开发产品更科学合理。

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