宜兴市物业管理属地负责制的运行经验.doc

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落实属地管理机制提升物业管理水平

一、宜兴市物业管理属地负责制的运行经验

宜兴市物业管理从1997年开始推行。

1998年，按照“谁开发谁管理”的原则，在主城区全面推行由开发企业成立物业管理公司管理自己开发的住宅小区，并在建设局房产处设立物业管理办公室进行行业管理。

2000年后，随着一批上规模、上档次的住宅小区相继建成，部分市外物业公司陆续进驻我市，物业管理市场进一步活跃目前，全市从事物业管理的企业有80多家，管理面积800多万平方米，从业人员近3000人。

（一）属地管理体制建立与运行情况

为建立与现代城市相适应的物业管理体制，有效解决物业管理中的矛盾问题，2010年上半年，宜兴市委、市政府召开了城市管理工作会议，把物业管理列为当年的政府重点工作，制定出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》，明确了物业管理工作按照“条块结合、属地负责”的原则，建立了市、街道、社区、职能部门住宅小区“四位一体”的物业管理新体制，充分发挥属地政府和社区在住宅小区物业管理中的主体作用，切实解决物业纠纷多、物管水平较低等问题，同时提出了开展专项整治，强化政策保障等工作要求。

这一新体制模式在主城区—宜城街道率先推行，通过重心下移，依托社区管理，大力推行物业管理新体制。

2010年，宜城街道成立物业管理办公室、物业管理中心和社区物业管理工作站，分别负责辖区内物业管理工作的组织管理、监督检查和物业管理方面的应急维修、居民投诉、矛盾调解等工作，并向暂不具备市场化物业管理条件的住宅小区提供准物业服务。

政府相关职能部门管理下沉到社区，市城管局向街道派驻社区管理中队，市公安局在社区设立警务室，将服务、管理和执法向社区延伸，为住宅小区物业管理提供执法保障。

目前，全市18个镇（园区、街道）均已相继成立了物业管理办公室，物业管理属地负责模式已全面推开。

（二）政府对物业企业的扶持政策

为促进物业服务行业的健康持续发展，扶持激励物业服务企业做大、做强、做优，减轻物业企业负担，2010年，宜兴市出台了《市政府关于实行住宅小区物业服务财政补贴的意见》，对全市范围内从事住宅小区物业服务的企业，从管理的居民住宅小区取得的服务收入交纳的营业税、企业所得税地方留存部分实行返退。

根据年度考核情况，以行政奖励的方式实行财政补贴。

（三）物业质量遗留问题的处理

为了新建住宅小区房屋质量保修机制的落实到位，避免和减少因质量保修问题引发的物业管理初始矛盾和纠纷，2010年，宜兴市住房局与建设局联合出台了《关于加强新建住宅小区提存保修质保金管理的若干意见》，明确了新建住宅小区保修质保金按开发建设单位应扣建筑施工企业质量保证金的30%提存，并专户储存于市房地产行业协会物业管理专业委员会在银行开设的专户。

根据提存保修质保金协议约定，开发建设单位在约定的时间内未及时落实保修质保义务的，可由物业服务企业代为组织实施应保修的维修项目，以确保维修责任的落实。

二、江阴“十二五”期间属地管理机制的运行设想

（一）坚持重心下移，落实属地管理。

一是健全管理网络体系。

全面落实物业管理条块结合、属地负责的管理机制，坚持物业管理重心下移，充分发挥社区的优势作用，构建市、乡镇（街道）、社区三位一体的物业管理组织网络，实行市级行政指导、镇（街道）具体管理、社区抓好落实的三级分管制度。

二是明确职责分工。

进一步明确市级职能部门、镇（街道）、社区三级在物业管理过程中的工作职责，做到行政管理有依据、属地管理有部门、落实责任有人头。

三是建立收费矛盾快速调处机制。

从化解收费矛盾入手，畅通物业服务矛盾纠纷解决渠道，将基层、辖区物业管理矛盾纠纷调解，纳入矛盾调解体系，及时化解矛盾。

（二）坚持部门联动，实行齐抓共管。

一是强化源头监管。

除必须严格按照国家有关规定外，在小区公建配套建设上要有前瞻性，特别是要根据我市经济社会发展的实际，科学规划小区停车位，尽最大努力，切实解决小区停车矛盾。

二是明确小区内公用设施设备的权属。

建议在设定规划条件时就将小区公建配套设施的权属予以明确，车库、地下室、架空层、活动中心等所有权归业主，在商品房办理移交手续时一并交付前期物业服务企业管理，防止开发商打着“谁投资、谁受益”的幌子，一味强调车库只售不租，强行封堵车库入口，随心所欲、漫天要价，造成一方面小区车辆无法停放，一方面地下停车位空空荡荡的怪现象，以及由于权属不清导致矛盾不断的现象。

三是强化建设质量监管。

相关职能部门要进一步明确新建商品房交付使用条件，严格商品房单项验收和综合验收，杜绝质量隐患，对涉及业主的生命财产安全重大设备设施，如电梯、消防、安防等实施承接查验，有效化解因开发质量给后续物业管理带来的矛盾和纠纷。

四是齐抓共管。

进一步明确各部门在物业管理中的职责，各部门要依据各自职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，特别是加大对住宅小区违章搭建、乱停车等严重影响物业服务企业正常工作的现象执法力度。

（三）坚持优恵政策，扶植行业发展。

物业管理是社会管理的基础工作、民生工程。

物业服务企业不仅担负着物业小区的日常管理工作，同时还担负着维护社会稳定的重大责任。

因此，搞好小区物业服务，既要按照市场化要求，督促物业企业规范内部管理，不断增强服务意识，努力在提高业主满意度上下功夫，更重要的是社会各界特别是政府要关心、扶持物业管理工作，制订物业行业的优惠政策，对如何减轻物业企负担，适当减免营业税、所得税，降低各类保险基金缴交标准等方面，应结合本市实际，进行认真研究探讨，进行较大幅度的调整补充完善，来支持物业服务企业的持续健康发展。

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