上半年宁夏省房地产估价师《房地产估价相关知识》知识城市用地评价考试题Word文件下载.docx

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A．期初

B．期中

C．期末

D．年末

5、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

6、中国现有房地产租金统计，是基于__的统计。

A．不同类型的房屋的中位数租金

B．同类型的房屋的中位数租金

C．各类物业平均租金

D．同类型物业平均租金

7、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。

100—300

100～500

300—800

300—1000

8、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

估价时点为未来，估价对象为未来状况

估价时点与房地产状况均为现在

估价时点为现在，估价对象为未来状况

估价时点为现在，估价对象为过去状况

工业用地的监测点评估价格

9、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；

市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；

运营费用率为租金收入的25%；

该类房地产的报酬率为10%。

该商铺的价值为__万元。

A．521

B．533

C．695

D．711

10、某宗房地产的总建筑面积为5000㎡，房地总价值为2600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

4％

7％

17％

30％

工业用地的监测点评估价格

11、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是__。

A．3%

B．75%

C．133%

D．35%

12、下列关于城市总体规划与其他相关规划的关系，表述不正确的是。

城市总体规划是区域规划的重要依据

国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据

城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接

区域规划是城市总体规划的重要依据

13、收益法估价公式的假设前提是：

（）。

A．

（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年后无变化为A；

（2）报酬率大于等于零为Y（3）年期无限

B．

（1）净收益在前t年（不含第t年）有变化，在t年后无变化为A；

（2）报酬率大于等于零为Y；

（3）年期无限。

C．

（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年后无变化为A；

（2）报酬率大于零为Y（3）年期无限

D．

（1）净收益在前t年（不含第t年）有变化，在t年后无变化为A；

（2）报酬率大于零为Y；

（3）年期无限

14、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。

假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

假设开发通常是一次性的价格剩余

15、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。

住房公积金管理中心

住房公积金管理委员会委托的银行

各个单位

全体职工

16、某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为12．92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15．24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。

53．34

85．34

106．68

213．36

17、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

18、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A．0

B．

C．a&

times;

n

D．&

infin;

19、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

20、房地产市场也存在空间市场和__这两个层面。

A．资产市场

B．资本市场

C．信托市场

D．证券市场

21、面积误差比的计算公式为__。

A．面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/产权登记面积×

100%

B．面积误差比=（合同约定面积-产权登记面积）/合同约定面积×

C．面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×

D．面积误差比=（合同约定面积-产权登记面积）/产权登记面积×

100%

22、城市总体规划的近期建设规划期限一般为__年。

A．5

B．10

C．15

D．20

23、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004．年该物业的价值的标准差为10%；

物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。

由以上资料，__投资风险更大。

A．物业甲

B．物业乙

C．一样大

D．无法判断

24、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。

A．实物补贴性

B．实物福利性

C．低租福利性

D．货币补贴性

25、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A．商品市场

B．生产要素市场

C．服务市场

D．潜在市场

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产估价中，估价方法的选择，是由综合决定的。

估价对象的房地产类型

估价方法适用的对象和条件

估价人员的技术水平

委托人的特殊要求

所收集到的资料的数量和质量

2、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。

其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。

该人占有的土地价值为__万元。

A．62.5

B．2500

C．137.5

D．200

3、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括。

潜在毛租金收入

空置和收租损失

准备金

经营费用

抵押贷款还本付息

4、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有．（2005年试题）

基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

5、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。

经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；

反之则小。

政治法律环境

经济环境

人口环境

社会文化环境

借款合同

6、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。

估价资料归档主要有以下作用（）。

A．有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平

B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C．有助于保持估价机构工作的连续性

D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

E．可以为日后的估价提供参考

7、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。

2363.64

2600.00

3818.18

4200.00

8、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A．比较风险

B．通货膨胀风险

C．时间风险

D．资本价值风险

9、在下列行为中，属于犯罪的有__。

A．欠税

B．偷税

C．抗税

D．退税

E．漏税

10、下列有关基尼系数的表述中，正确的是__。

A．某个国家从2007～2010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

B．基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重

C．基尼系数越大，则表示收入分配越平均

D．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标

11、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。

且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。

A．条形基础

B．独立基础

C．整体式筏式基础

D．箱形基础

12、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。

用途

区位

建筑规模

建筑档次

房地产开发企业

13、已知某城市容积率修正系数表，如下表：

容积率修正系数表

A．容积率

B．0.1

C．0.4

D．0.7

E．1.0

F．1.1

F．1.3

F．1.7

F．2.0

F．2.1

F．修正系数

F．0.5

F．0.6

F．0.8

F．1.0

F．1.2

F．1.6

F．1.8

F．1.9

14、国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取（）方式处置土地使用权。

A．保留划拨性质

B．改为出让

C．作价入股

D．租赁

E．抵押

15、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．225.00

B．237.50

C．381.25

D．395.83

16、公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格