上半年四川省房地产估价师《案例与分析》酒店房地产市场调查研究报告内容构成考试题Word格式文档下载.doc

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4、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。

A．目标

B．途径

C．市场化

D．商品化

5、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为__。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

6、网络图法在建设工程管理中常常作为的方法。

质量控制

成本控制

进度控制

合同管理

借款合同

7、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。

预计该项15建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。

目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。

已知市场同类房地产报酬率为7％，假设折现率为10％，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。

3758.57

3942.03

3966.10

4769.85

工业用地的监测点评估价格

8、是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

国内生产总值

国民生产总值

国内生产净值

国民收入

9、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为．【2004年考题】

368万元

552万元

561万元

920万元

10、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%

11、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。

向下

平稳

不稳定

向上

12、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。

7．5％

8．3％

12．5％

16．7％

13、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。

（2008年试题）

属于房地产开发企业

属于业主共有

属于物业服务企业

归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

14、某国家2001～2006年的基尼系数分别为0.27、0.32、0.36、0.39、0.43和0.47，则说明该国__。

A．居民收入分配趋于平均化

B．居民收入呈现出上升的趋势

C．居民收入分配越来越平均

D．居民收入分配两极分化越来越严重

15、当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房的__日内将买受人的已付房价款退还给买受人。

A．30

B．7

C．20

D．15

16、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则

B．估价目的

C．估价方法

D．估价程序

17、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。

A．移动平均法

B．指数平滑法

C．市场因子推演法

D．简单平均法

18、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。

A．5

C．10

19、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。

定额反映的生产要素消耗内容不同

定额的编制程序和用途不同

投资的费用性质不同

专业性质不同

20、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A．0

B．

C．a&

times;

n

D．&

infin;

21、房地产市场中的__，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A．需求饱和

B．供求平衡

C．泡沫经济

D．过度开发

22、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。

利润

价格

价值

收益价格

工业用地的监测点评估价格

23、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。

（2009年试题）

房地产行政主管部门

房屋拆迁管理部门

城市规划行政主管部门

房屋登记机构

房地产估价机构必须加盖公章

24、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。

A．类似房地产的客观

B．类似房地产的实际

C．类似房地产的最高

D．类似房地产的最低

25、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。

A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D．图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。

置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产

置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资

置业投资对象可以是市场上存量房地产

置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营

置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

2、勘察设计的委托应遵守如下规定。

委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方

工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行

工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行

委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方

委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方

3、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。

中华人民共和国物权法

中华人民共和国城市房地产管理法

城市房地产开发经营管理条例

房地产估价规范

城市房屋拆迁估价指导意见

4、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。

房屋征收决定作出

房屋征收决定公告

房屋征收补偿协议签订

房屋征收实施

5、下列不属于市场结构类型的是。

完全竞争市场

完全垄断市场

垄断竞争市场

一般竞争市场

6、主要的调查手段是问卷，答卷一般包括__两种。

A．收集式

B．开放式

C．闭合式

D．检索式

E．收敛式

7、__不是减轻纳税人负担的措施。

A．附加

B．规定起征点和免征额

C．减税

D．免税

8、房地产估价机构组织形式包括。

合伙制

股份制

有限责任制

国有独资公司

个人企业

9、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息

10、制作深度价格修正率的要领是。

选取标准宗地

设定标准深度

将标准深度分为若干等份

制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率．

按深度价格修正率求取路线价

11、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

12、总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是__。

A．正相关和正相关

B．正相关和负相关

C．负相关和正相关

D．负相关和负相关

13、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。

住宅质量保险和住宅质量保证书

商品房预售许可证和住宅质量保证书

住宅使用说明书和住宅质量保证书

住宅使用说明书和住宅质量保修书

14、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。

A．国家强制性

B．主体的特定性

C．目的的利他性

D．标的的非自有性

15、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。

A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到全部工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕

16、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

17、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。

A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C．房地产估价是为委托人提供价格保证

D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术

18、某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。

该城市2010年商品住房新开工面积是万㎡。

500

700

800

1000

19、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为__。

A．±

10%

B．±

20%

C．±

30%

D．±

40%

20、某临街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（即50英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200

B．1150

C．1100

D．1050

21、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有__。

A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权