雅加达房地产深入调研报告2016Word文档下载推荐.docx
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十三、商品房开发的成本构成及成本数据 39
十四、目标地块的有关信息 41
十五、总结 45
一、雅加达宏观环境情况介绍
1、宏观经济环境
雅加达是印尼的政治、经济、教育中心。
作为印尼首都和最大城市，雅加达经济收入主要以金融业为支柱，占该市生产总值的28.7%，并拥有国内最大的金融和主要工商业机构。
主要工业有造船、纺织、汽车装配、建筑材料、化工和食品加工等。
2014年，按当时的国内生产总值（GDP）计算，雅加达省的年生产总值达到1,761.41万亿卢比（8807亿元RMB），人均GDP达到174.82亿卢比（874.1万元RMB）；
雅加达省的经济增长率为5.95%，创近三年来最低增长率。
2015年，雅加达省的年生产总值较2014年上涨5.88%，经济相对稳定，而2015年雅加达整体通货膨胀率比2014年的通货膨胀率要低很多。
2016年，第一季度雅加达经济增长率为5.62％，与2015年第四季度6.48％的增长率相比，经济增长放缓。
主要原因是政府开支和出口增速较低，货物出口量下降，抑制了加工制造业的活力。
2、房地产投资、固定资产投资，全年房地产销售情况分析
从2012年到2013年上半年，印尼房地产行业在这一时期持续升温，房地产开发商的利润大幅提升。
从统计数据来看，2011年-2013年，房地产销售价格平均每年增长近30％，45家印尼上市房地产公司中有26家公司取得超过50％的净利润增长率，主要是由于印尼商业银行加速提供按揭贷款提高了住房的市场需求。
2014年由于贷款与估值比例（LTV）收紧，印尼中央银行贷款增长率下降到12.8%，导致公寓销售疲软，增长率仅为0.9%，创造了印尼房地产增长的最大跌幅。
来自印尼中央银行的一项调查结果显示2015年的第一季度房地产销售收益只取得26.6％的增长。
住宅和公寓的银行按揭贷款支付率只上涨了0.12％。
考虑到房地产开发商数量众多，虽然市场较分散，但房地产行业的竞争仍然很高。
总体来看，主要开发商的多元化经营给他们收入的增长提供了支持。
另外，预计在短期内，开发商对在建项目尤其是雅加达项目的资本支出将增加。
3、人口情况
雅加达作为印尼首都和最大的城市。
城市人口每年都在增长。
2010年雅加达人口为961万，2013年人口为997万，而2014年在雅加达的人口则为1008万人，平均每小时以12人的速度在增加。
雅加达人口密度大，平均人口密度为14469人/平方公里，是世界上人口密度最大的城市之一。
雅加达女多男少，根据印尼国家统计局统计数据，2014年在雅加达的男女性别比例达到100：
101.3，这表明女性人口比男性多了1.3％。
雅加达行政区域划分为5个区域，分别是东、南、西、北、中雅加达。
在这5个区中，东雅加达的区民最多，人口数量达到280万以上，占了雅加达人口总数的30%左右。
但是如果以增长的角度来看，西雅加达是人口增长最快速的区域，因为西雅加达住宅的快速增长激发了人口的增长。
在过去的一年内，西雅加达人口增长了34000个居民。
4、人民收入状况
在雅加达的工作人员中，有79.58％在第三产业工作（贸易/交通/财务/服务），有18.79％在第二产业工作（工业/电力/水/建筑），其余部分在第一产业工作（农业/矿业）。
2014年，印尼全国居民年人均收入Rp41,800,000（RMB20900），而雅加达省人均年收入为Rp174,710,000（RMB97294），到了2015年，雅加达人均年收入为Rp194,870,000（RMB97435）。
5、住房自有率
据统计，2014年，印尼雅加达有55.61％的家庭房屋建筑面积在50平方米以下，而家庭房屋建筑面积100平方米以上所占的比例为20.92％。
2015年，印尼住房自有率在82.63%左右，雅加达已婚居民住房自有率只有51.09%。
在雅加达有的居民因为没有住房，婚后与父母挤在一起、因为兄妹多，单身兄妹与已婚兄妹挤在一起，或一家三代挤在一起情况也较多，于此可以看出房地产市场刚需是有的，但是当地人购买力较低。
二、雅加达近几年房地产投资情况
1、投资额
2013-2015年，雅加达房地产行业的投资额都在稳步增长。
根据印尼投资协调委员会（BKPM）的数据，2013年第三季度，整个房地产行业的投资额达到1.25亿美元，项目数量有65个；
而到了2014年第三季度，投资额达到4.25亿美元投资项目的数量多达91个，投资额度显著上升。
2015年，房地产全年实际投资额为545.4万亿卢比，与去年相比上涨17.8%。
实际投资超过2015年目标值519.5万亿（1.05%）。
国内直接投资（DDI）增加了15%，达到179.5万亿卢比，外商直接投资（FDI）增加了19.2%，达到365.9万亿卢比。
未来几年，雅加达房地产行业的投资需求将继续增长，主要有两个原因，一个是政府将持续加大基础设施建设；
二是庞大的中产阶级消费群体，这一部分人的住房需求一直在增长，并且呈现出往高质量住房方向增长的趋势。
房地产行业投资的主要目标区域有：
DKI雅加达、万丹省、西爪哇、东爪哇及巴厘岛。
而外商在房地产行业领域的投资，仍然由英国、英属维尔京群岛、新加坡、香港和日本这几个国家或者地区组成。
2、市场成交价格
根据对雅加达及其周边地区在售楼盘的价格调研显示，雅加达及近市区的房地产价格普遍在1万RMB/M2左右，地段较好的项目可以卖2-3万RMB/M2。
销售较好的类型主要是低档小户型公寓和豪华别墅，一般的楼盘销售率都60-70%以上。
另外雅加达周边郊区房价在6000-7000元RMB/M2。
3、市场价格走势
2016年第一季度，雅加达公寓的平均价格环比上升1.1%，南雅加达房屋价格环比增长1.7%，增幅最高；
其次是CBD和非黄金地区（包括西雅加达，东雅加达，北雅加达和中雅加达）分别增长了1.2%和0.9%。
雅加达的公寓价格从未下降的原因是，市场主要是由投资者主导而不是刚需（最终用户）拉动。
因此公寓价格保持平稳很长一段时间。
4、商业投资区域情况
商业用地，中雅加达区地价最贵，主要为商业办公大楼及高级住宅区；
北雅加达是比较老的区域，由于靠海常受水灾威胁，但由于中国人集中，地价仅次于中雅加达地区；
南雅加达和西雅加达住宅区分布较多，地价相对比中、北雅加达略低；
东雅加达地价较低，尤其是郊区地区房价最低；
西雅加达的Kota，这里有火车站，也是华人区的一部分，商业价值较高。
由于市内可开发土地较少，城市向郊区快速扩展，尽管上下班通勤时间长达数小时，但由于郊区地价比较便宜，因此是普通市民购房的首选。
雅加达不同区域的房地产项目土地价格
目前印尼土地市场有些混乱，由于政府腐败，权钱交易、官商勾结严重，导致很多土地存在一地多证、权证相互交叠等问题较多，土地存在纠纷很多。
而土地私有导致征地困难，从居民手上收集大片土地需要周期较长。
雅加达房地产市场有较大的利润空间，但是只有选址考究、市场定位准确、营销策略得当才能在印尼房地产行业取得成功。
三、雅加达住宅公寓市场情况
1、供给情况
3、价格情况
4、雅加达中资房地产企业项目案例简介
四、雅加达办公市场情况
目前雅加达办公市场总体上看已经严重过剩，市场供大于求，房租下降，入住率下降，空置率上升。
1、供应情况
2、（此处省略好多字）
3、
lCBD区域的办公市场供应
l（此处省略好多字）
l
五、中产阶级情况
（此处省略好多字）
六、外国开发商的有关政策
1、市场准入
2、土地所有权
七、雅加达房地产开发流程
1、房地产开发商所需要的证：
2、具体的案例介绍：
八、商品房后续交付条件及产权办理方面的政策
九、雅加达销售各类物业相关政策及细节
十、房地产开发向银行融资的具体要求
十一、雅加达房地产开发详细的税收政策
十二、雅加达区域2030年的总体规划、城市发展方向、城市定位等
十三、商品房开发的成本构成及成本数据
十四、目标地块的有关信息
8月份，结合前期调研掌握的情况，我们对6-7月份已找的15个地块进行了初步筛选，选出1#，2#，3#，9#，10#，11#，12#地块作为重点进行资料信息搜集，为了寻找到干净的地块，我们在对以前找到的地块搜集信息的同时，也在努力寻找新的合适地块。
8月新找到17个地块，目前正在就其中位置与面积较好的sudiman8.7Ha,DaanMogot17Ha,DaanMogot8.8Ha,GrandIndonesia2Ha,Ancol公园旁6Ha，bekasi市中心5.7Ha的地块进行资料搜集。
9月新找了6个新的地块，并对Puri4Ha，Eastpark6Ha，Satio3.4Ha，使馆后1.9Ha，PARKline对面1.2Ha等地块的资料进行收集。
针对地块资料搜集及筛选的情况，我们将位置较好且资料相对齐全的地块信息列于下表，将资料不全或存在问题的地块信息列于“附件一”。
在雅加达土地市场，尚未开发的面积较大、地段较好的地块普遍存在问题。
在黄金地段较难找到绝对干净地块，偏远地区相对好一些，目前我们了解到的几个中国公司开发的公寓楼盘都相对偏远。
我们目前正在了解土地被抵押贷款后，贷款未还的地块购买是否存在风险，如果风险可控，则我们将对已找的几个较好地块与银行及地主一起进行深入洽谈。
而这项工作需要聘请律所进行咨询和调查，也希望集团根据在地产行业的操作的经验给予我们一些建议或指导。
12
地块名称
地块位置
现状
用地性质
拿地方式
占地面积
容积率
绿地率
限高
出让价格
/平方米
所有者
规划要求
合作方式
备注（包括目前的证件情况,对方做的房价和利润的估算等等）
初步了解没有发现问题，且位置较好，价格相对合理的地块信息进行了整理，详见下表。
（二）地块详细说明
1、DaanMogot8.8Ha
2、东雅加达的EASTPARKRESIDENCE项目公司80%股份转让
3、中国使馆西北角Satrio路旁
十五、总结
l从宏观环境来看，雅加达作为东南亚最大的首府都市，发展潜力不容忽视，雅加达也越来越成为各国战略投资角逐的战场。
首先印尼近几年经济发展迅速，虽然增速有所放缓，但整体还处于快速发展的阶段，而雅加达作为印尼的政治、经济、教育中心，是印尼各省民众定居的第一选择，且目前没有其他城市可以与其比肩；
其次雅加达人口逐年稳步上涨，2014年在雅加达的人口达到1008万人，平均每小时以12人的速度在增加，人口来源主要包括自然生育（政府对生育没有限制性政策）和外来移民，导致雅加达人口密度为14469人/平方公里，是世界上人口密度最大的城市之一（在汉城、孟买、圣保罗之后，居第四位）；
最后雅加达人均收入也是印尼最高的，到2014年，雅加达人
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