泰安高新区棚户区改造项目可研报告0709-定Word文件下载.doc
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4.2建设规模 25
第五章工程设计方案 27
5.1设计依据 27
5.2总体设计方案 27
5.3建筑设计方案 30
5.4结构设计方案 32
5.5变配电及通讯设计方案 34
5.6给水排水工程 38
5.7供热设计方案 41
5.8燃气供应 42
第六章环境保护 43
6.1环境现状 43
6.2项目建设与运营阶段污染源分析 43
6.3项目建设和运营阶段污染治理方案 44
6.4环境影响评价结论 48
第七章劳动安全及消防 49
7.1劳动安全 49
7.2消防 53
第八章节能 56
8.1编制依据 56
8.2能耗指标 57
8.3节能措施 58
8.4节能效果分析 60
第九章物业管理 61
9.1物业管理机构及职责 61
9.2物业管理目标 62
第十章项目管理及实施进度 63
10.1项目管理 63
10.2项目建设期 63
10.3项目实施进度安排 63
10.4项目实施进度表 64
第十一章项目招标方案 66
11.1招标依据 66
11.2招标 67
第十二章投资估算和资金筹措 72
12.1估算依据与说明 72
12.2投资估算 73
第十三章财务分析 78
13.1参数选取与基础数据 78
13.2项目收入与成本费用的估算 79
13.3财务分析评价 82
13.4不确定性分析 85
13.5评价结论 85
第十四章社会稳定性风险分析 86
14.1项目主要风险因素识别 86
14.2风险程度分析 87
14.3防范和降低风险措施 88
第十五章社会效益分析 91
15.1社会影响效果分析 91
15.2社会适应性分析 92
15.3社会评价结论 93
第十六章结论与建议 95
16.1结论 95
16.2建议 95
附表
1、项目总投资估算表
2、工程费用估算表
3、工程建设其他费用估算表
4、销售收入、销售税费及附加估算表
5、利润表
6、项目投资现金流量表
7、项目资本金现金流量表
8、借款还本付息表
IV
第一章总论
1.1概述
1.1.1项目名称
泰安***徂阳新城社区一期棚户区改造项目
1.1.2项目建设单位
单位名称：
公司性质：
有限责任公司（国有独资）
住所：
泰安高新区*****中天门大街星火科技园
法人代表：
高***和
注册资本：
10000万元
成立日期：
2000年7月24日
经营范围：
园区开发建设、经营；
项目投资、对实体企业投资、房地产开发与经营；
物业管理、房屋租赁；
基础设施投资。
单位概况：
泰安开发区泰山创业投资有限公司位于山东泰安国家级高新技术产业开发区，是隶属于泰安高新技术产业开发区管理委员会的国有独资企业。
公司成立于2000年7月，注册资本1亿元人民币，主要业务涉及水、电、气、暖运营，商贸物流，园区经营，开发建设投融资等多个方面。
公司以实现“实业化、集团化、品牌化、国际化”为宗旨，大力倡导“创新、求实、进取、奉献、和谐”的企业文化，以创建“省内卓越、国内一流”为目标，做强做优“泰山创业”品牌。
近年来公司紧紧围绕泰安高新技术产业开发区党工委、管委会中心工作，积极发挥市场化运作主体作用，坚持创新统领全局、实业强基固本、突出资源经营，打造泰山创业知名品牌的发展战略，全面提高公司的资源整合能力、资本运作能力和自主创新能力。
泰安开发区泰山创业投资有限公司现有泰安市高新创业投资有限公司、泰安泰山创业科技园管理有限公司、泰安泰山创业开发建设有限公司、泰安泰山国际保税物流有限公司4家全资子公司，山东东岳航空科技有限公司1家控股公司，参股山东华通投资担保有限公司等4家公司。
先后建设了高新区内百公里道路管线基础设施和20万㎡蒙牛工业园、龙泉社区、凤凰社区、水泉社区等高新区重点工程。
投资开发了星火科技园、新区职工公寓、电子信息产业园等科技园区与孵化器，拥有星火科技园、电子信息产业园两个建筑面积近30万㎡的科技园区与孵化器，管理在孵企业120余家。
星火科技园于2014年先后被认定为“市级科技企业孵化器”、“市级创业孵化示范园区”，2016年8月星火科技园和融智汇众创空间分别认定为省科技厅“省级科技企业孵化器”和“省级众创空间”,2017年星火科技园先后被评为“省级创业示范园区”“省级重点服务业园区”“省级小微企业创业创新示范基地”。
泰安开发区泰山创业投资有限公司始终秉承“做优主业，创业创新、勇于担当”的理念，连续12年被授予“省级重合同守信用企业”、“市级文明单位”，2015年度“五化五星”服务型党组织创建中评为五星级党组织，2016年度、2017年度被授予“省级文明单位”。
泰安开发区泰山创业投资有限公司将继续把跨越发展、创新发展、诚信发展作为公司永恒的追求，扩大投资，加大开发建设力度，做精科技园区、孵化器管理和高科技制造业，在铿锵前行中谋变求新，迈向发展升级版。
1.1.3项目可研报告编制单位
山东广信达*******管理有限公司
资质等级：
甲级
资质证书编号：
工咨甲11920060022
发证机关：
国家发展和改革委员会
1.2报告编制的依据与范围
1.2.1编制依据
⑴《中华人民共和国土地管理法》；
⑵《中华人民共和国招投标法》；
⑶《中华人民共和国城市房地产管理法》；
⑷《中华人民共和国建筑法》；
⑸《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》；
⑹《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
⑺《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
⑻《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》；
⑼《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）；
⑽《山东省人民政府办公厅关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》；
⑾《山东省人民政府关于贯彻国发〔2015〕37号文件加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》（鲁政发〔2015〕23号）；
⑿《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》；
⒀《山东省城市房屋拆迁管理条例》（山东省人民代表大会常务委员会公告第88号）；
⒁山东省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅、省国土资源局下发了《关于公布2018年棚户区改造项目的通知》鲁建住字〔2017〕20号
⒂《泰安市人民政府关于进一步加强城镇棚户区改造工作的意见》（泰政发〔2016〕10号）
⒃《产业结构调整指导目录（2011年）》（2013年修正）；
⒄《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
⒅项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据。
1.2.2项目可研报告论述的范围
⑴项目背景和建设的必要性。
⑵建设用地、征地拆迁及移民安置。
⑶建设内容和规模。
⑷工程设计方案、节能分析。
⑸环境影响评价、劳动安全、实施进度安排。
⑹招标方案。
⑺投资估算与偿债分析。
⑻社会稳定风险分析。
⑼社会效益分析。
1.3项目概况及简要结论
1.3.1项目概况
⑴建设地点
本项目安置区为两个地块：
地块一：
泰楼路以北，老泰华路以东，黑石埠村以南，规划二十二路以西，规划用地180.06亩。
地块二：
规划二十八路以东，规划三十一路以北，规划二十九路以南，规划四十五路以西，规划用地266.74亩。
⑵建设内容和规模
泰安徂阳新城社区一期棚户区改造项目是对泰安高新技术产业开发区房村镇、良庄镇进行棚户区改造项目，良庄镇优先回迁茅茨四村，房村镇优先回迁东西南望、黑石埠及磨山峪，涉及拆迁居民1341户、拆迁人口4292人，拆迁房屋面积约209895.6平方米。
拟建安置区规划用地面积297868平方米（约446.80亩），规划总建筑面积388000平方米，其中地上计容建筑面积324000平方米，包括住宅300000平方米，商业及公建用房24000平方米；
地下建筑面积64000平方米，其中地下储藏室16000平方米，地下车库48000平方米。
安置区共计规划建设住宅楼32栋，其中6层12栋，17层20栋，以及配套公建用房2栋。
项目建设安置房2682套，地块容积率为1.09，建筑密度为18%，绿地率35%。
⑶外部配套条件
该项目所在地区域基础设施配套日益完善，可依托城市供电、供水、供暖等公共设施。
⑷环境保护措施
该项目投入使用后仅有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生，生活垃圾统一收集处理，交由环卫部门处理；
污水经小区化粪池处理后，经市政污水管网进入污水处理厂；
厨房油烟废气采用家用油烟处理设备由专用排烟竖井排至屋顶高空排放，对周围环境不产生污染。
⑸总投资及资金来源
该项目总投资126000.00万元，其中：
土地费用8936.00万元，工程费用88856.11万元，工程建设其他费用7814.22万元，管理费用1460.66万元，基本预备费2943.61万元，建设期利息16000.00万元。
项目所需资金中，拟申请发行项目收益债券100000.00万元，其余26000.00万元由建设单位自筹解决。
①资本金：
项目自有资金26000.00万元全部作为资本金，占总投20.63%。
满足《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）的要求。
②债务资金：
发行项目收益债券100000.00万元，占总投资资金的79.37%，债券存续期5年（含建设期）。
⑹项目建设期
项目建设期为2年，计划于2018年7月份开始筹备工作，2018年9月份开工建设，2020年6月份竣工验收。
1.3.2项目评价结论
随着泰安高新区经济快速发展和人民生活水平的逐步提高，人民群众对居住环境和居住质量的要求也越来越高。
项目为泰安高新区实施的棚户区改造工程，主要用于安置房村镇、良庄镇棚改居民，可使项目片区居民的生活质量和环境得到改善，以便于更好地推动土地集约化、持续化、规模化经营管理。
本项目建设符合国家投资政策。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等国家相关文件精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关系到“人与自然和谐相处”的战略决策。
该项目通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化、绿化、亮化、美化、畅通的总体要求，在改造过程中打造精品和新的靓点，展现现代城市的时代风貌。
综合分析，项目实施符合泰安市城市总体规划的要求。
项目的建设内容及规模、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。
项目实施具有良好的社会效益，
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