日出东方销售计划PPT格式课件下载.ppt

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房地产市场预测银行信息港获悉：

中国人民银行决定，自银行信息港获悉：

中国人民银行决定，自20142014年年1111月月2222日起下调金融机日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷款基准利率下调0.40.4个百个百分点至分点至5.6%5.6%；

一年期存款基准利率下调；

一年期存款基准利率下调0.250.25个百分点至个百分点至2.75%2.75%，同时结合推，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构进利率市场化改革，将金融机构存款利率存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的浮动区间的上限由存款基准利率的1.11.1倍调整为倍调整为1.21.2倍；

其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利倍；

其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

率期限档次作适当简并。

2014年银行存贷款利率分析目前的回暖是阶段性的，可持续性待考，更难言会扭转房地产大周期调整趋势。

目前的回暖是阶段性的，可持续性待考，更难言会扭转房地产大周期调整趋势。

从供求关系上看，房地产已在总量上步入供大于求阶段从供求关系上看，房地产已在总量上步入供大于求阶段：

n一方面，劳动人口拐点已现，购房刚性需求大幅减少，老龄社会的到来宣告房地产快速增长期的结束；

n一方面，住宅库存总量庞大，而且在现有统计口径之外还有大规模的小产权房存在，库存消化将是一个长期过程。

从投资属性上看，有机构测算，一线城市商品房租金回报率均在2.5%以下，明显低于一年期存款利率，更不敌各种互联网金融产品收益率。

在资本市场创新发展、各类资管产品层出不穷情况下，资金从楼市分流将更趋明显。

房地产市场预测小结政策之下，临汾市场有史以来最严峻政策、检查力度影响，短时间内价格无法大幅提升。

近年来数量庞大的楼盘大量开发,而这些楼盘多集中在三四线城市,临汾这样的城市楼盘存量不小。

“巨大的楼盘存量需要有足够的时间来消化,但这并不意味着房价会跌。

”郎咸平表示,1年2年后,房地产市场将恢复常态化。

但是一个城市的房地产会出现多样化发展的趋势,好的房地产项目会存活下去,会盈利,不好的房地产项目则不能逃脱赔钱的命运。

房地产市场预测项目认知项目认知p临汾市城市发展思路：

东改、西扩、南优、北引。

城市空间结构为：

“一城、五区、一组团”p东城区域规划范围：

东外环以西，内外环以北，北外环以南，解放路立交桥以东，用地582公顷p本项目即在这样的大背景下，与尧都区政府携手，率先启动“一园两路三条街”和“一院三校”等十大重点工程。

【区域规划及交通】用地经济指标总占地面积（）15334总建筑面积（）45000容积率2.5【地块周边配套】周边配套价值：

休闲、教育资源丰富，人文气息浓厚，与繁华保持适度距离周边配套价值：

休闲、教育资源丰富，人文气息浓厚，与繁华保持适度距离休闲：

19032平米东辰广场医疗：

临汾市大医院、铁十二局职工医院等；

教育：

启蒙幼儿园、东关小学、新二中、兴国实验学校、山西文理学院、体育学校、旅游学校、粮食学校、技工学校；

商业：

家福乐、乐客、小型便利店、美特好等；

【项目价值梳理】核心价值提炼：

证件齐全、价格低、产品性价比较高核心价值提炼：

证件齐全、价格低、产品性价比较高规划交通价值项目产品价值地段资源价值1.区政府所在区域2.东辰文化广场.城市重点发展区域：

交通便利，内外城可达性强1.东城医院2.东城学校临汾师大等1公里教育圈3.距市中心商业区约1.5公里休闲，教育资源丰富，人文气息浓厚，与繁华保持适度距离1.五证齐全2.户型为50-124平米刚需3.价格优惠，性价比高4.临近东城美特好商业圈5.准现房细分市场、准确定位、创造项目的独特卖点，形成差异化借区域发展潜力提升项目价值以价格优势抢占市场空间充分利用城市规划发展，引导市场，突出项目升值潜力，形成消费热点发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，弥补劣势减少劣势，避免威胁优势劣势机会威胁强势营销+圈层活动打造市场热点，形成市场追捧u地段后期的升值潜力u产品升级u日出东方一期负面品牌影响；

u普遍客群对于区域未来的定位较为模糊，规划实现性差u城市重点发展方向，未来配套不断完善；

u区域产品同质化u竞争激烈运用强势的推广手段，树立市场信心，充分利用差异化，促进客户成交【项目SWOT分析】综合上述，可以看出：

1、项目位于未来城市发展地区，周边教育、医疗完善，区域认可度逐渐提高，未来升值潜力大，；

2、当然项目存在的问题也较为突出，区域竞争激烈，开发商的负面品牌影响力，区域环境现阶段不佳；

根据地块自身条件，如何对东昇华府地块进行定位？

项目自身优势：

pp产品升级产品升级pp区域升值潜力区域升值潜力pp价格优惠价格优惠pp五证齐全五证齐全pp准现房准现房项目自身劣势：

pp区域目前成熟度不高区域目前成熟度不高pp固有形象印象固有形象印象pp土地使用年限土地使用年限加强、放大有利因素改善、弱化不利因素产品定位：

本案体量少，户型区间以刚需、首改为主，结合本案实际情况建议主打性价比，低价入市操盘思路操盘思路剩余产品操盘策略剩余产品操盘策略物业类型住宅（120-140）60套左右商铺（200左右）车位储藏间注：

以上数据截止至2014.11.20【日出东方剩余产品梳理】【产品销售策略】由于一期产品的影响，形象趋于负面，市场推广热度降低，客户关注度不高，且剩余产品为120-140平米三居大户型，销售团队整体士气不高，推货意识不强，因此建议推广策略如下：

pp形象重新包装，再次吸引客户眼球；

形象重新包装，再次吸引客户眼球；

pp通过推广活动，发布产品销售信息；

通过推广活动，发布产品销售信息；

pp消除形象印象，充分了解项目，鼓舞销售士气消除形象印象，充分了解项目，鼓舞销售士气;

pp提升销售技巧。

提升销售技巧。

产品操盘策略产品操盘策略【产品梳理】楼栋楼栋类型类型户型户型面积（）面积（）类型套数类型套数1#1#AA经济两居经济两居两室一厅一卫两室一厅一卫91.6891.68125125BB舒适两居舒适两居两室一厅一卫两室一厅一卫99.3099.30125125CC舒适两居舒适两居两室一厅一卫两室一厅一卫101.48101.482525DD紧凑两居紧凑两居两室一厅一卫两室一厅一卫55.1655.162020EE舒适一居舒适一居一室一厅一卫一室一厅一卫52.1452.1420202#2#AA经济三居经济三居三室两厅两卫三室两厅两卫124.37124.375858BB经济三居经济三居三室两厅两卫三室两厅两卫124.37124.375858总总计计431431去化产品：

住宅300套p所有产品平推，50-124平米不同户型产品组合推案，客户含盖面广，保证去化率；

p为提高去化率，借鉴恒大首付分期策略，降低门槛，促进销售。

【推货策略】产品本身出发可能面临的问题：

1.产品在推广上如何给市场一个提升的形象？

2.在日出东方交房期间，东昇華府接待中心如何在市场上弱化负面影响？

3.采取何种营销手法提高售楼部来电来访，实现300套销售？

4.对于本案的土地使用年限的问题，如何使客户消除购买疑虑？

本期要提升形象，实现销售目标，必须扬长避短、增加优势区域：

发展潜力放大长板价格产品：

升级二中路何时完工弱化短板前期品牌负面影响增加卖点现场展示冲击力重塑东昇華府形象1.产品在推广上如何给市场一个提升的形象？

现东昇華府接待中心为原日出东方售楼部，给来访客户一定的心理暗示，对本案重新塑造形象入市不利；

建议：

重新在市内繁华主街道选取合适地点作为新的售楼部。

给客户耳目一新之感，对重塑客户信心有利。

低价入市。

以低于本案周边竞品楼盘的价格抢占市场，提高销售，加快产品去化率；

降低首付。

本案产品单价较低，总价却高，借鉴恒大首付分期的营销手段，降低客户入户门槛，使客户对开发商实力得到认可，增加购买信心；

市场状况，市场状况，东城区以及老城区边缘地段的产品供应与本案类比相似，并且早已入市，东城区以及老城区边缘地段的产品供应与本案类比相似，并且早已入市，随着市场的不断放量，短期内会给本案销售带来很大冲击随着市场的不断放量，短期内会给本案销售带来很大冲击；

工程状况，工程状况，准现房；

准现房；

周边配套，周边配套，目前我们项目周边的配套并没有实现、落成；

目前我们项目周边的配套并没有实现、落成；

项目品牌项目品牌，我们项目我们项目因土地使