贵阳花果园购物中心项目专案分析报告优质PPT.ppt

贵阳花果园购物中心项目专案分析报告优质PPT.ppt

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项目概况：

该项目堪称为目前贵阳市最大销售中心，在不足一个星期的时间内，售楼中心便完成了硬装与软装，十分神速。

并结合众多科技元素，彰显项目高端品质。

目前项目导示系统尚不完善，且进入销售中心道路仍然不够平整，出行不便。

销售中心外场包装氛围不够浓厚，缺乏鲜明特色，现场道旗、空飘、拱门等烘托气氛的布置比较少，销售氛围不够浓厚。

项目现场包装：

25万平米购物中心，涵盖特色商业水街，大型购物中心。

60万平米商务中心，打造贵阳顶级中央商务区，10所酒店式公寓，6栋甲A写字楼，6星级快捷酒店，260米的双子塔将成为贵阳的最高建筑，成为贵阳城市地标。

3所幼儿园，将引进南明小学及中学，18中，甲秀小学等优质教育资源，打造人文教育基地。

3个网球场，5星级疗养院，中心自然生态湿地，6万车位地下停车场等配套齐全。

项目配套工程：

打造16万平方米的中心湿地公园，比人民广场大2.7倍，比黔灵公园的黔灵湖主湖还大三分之一，这在全国都是绝无仅有的。

4540亩的山体公园，包括40片羽毛球场、40片网球场项目将率先大规模引入雨水收集及中水处理系统。

项目环境打造：

项目施工现场：

英国Benoy建筑设计英国WVA（弘达集团）交通规划泛亚国际景观设计英国JLL（仲量联行）商业顾问中建四局建筑合作团队：

花果园项目优劣势T字账户分析品牌优势宏立城“山水黔城”的成功开发奠定的市场基础；

规模优势“卫城级”开发，带来的规模优势及新城规划优势；

规划优势城市级路网及商业、生活配套打造，实现新城级的中央辐射力；

完善配套完善商业街区、25万平米购物中心、60万平米商务中心、10所酒店式公寓，6栋甲A写字楼，6星级快捷酒店；

物理地标城市地标级260米的双子塔；

教育资源3所幼儿园、南明小学及中学，18中，甲秀小学等优质教育资源休闲娱乐3个网球场，5星级疗养院、6万车位地下停车场；

自然环境以“中心自然生态湿地”位核心的自然环境打造；

顶级团队顶级开发团队联手开发；

12优势劣势品牌隐忧宏力城品牌具有一定负面硬伤；

虚应于市全新项目入市，无现实工程支撑，停留于“规划图纸”层面；

配套开放性其商业、生活、教育、自然环境配套均位开放性的，社区生活环境相对嘈杂；

超高层挑战目前贵阳唯一的在售超高层项目、30F以上部分面临市场挑战；

人为雕刻区域内无自然环境及商业依托，全部为人为引导及建设、具有一定规划弊端；

营销难度营销投入大、营销难度大；

产品规划2项目产品主要是以住宅、写字楼和商业为主，现阶段主推的是A期、B期、C期住宅产品以及C期写字楼A期811栋商业。

以下分析以住宅产品分析及A期商业为主。

项目产品类型住宅写字楼商业项目一期推出货量16备注：

数据统计日期至2011年4月15日1栋2栋3栋4栋5栋6栋7栋8栋9栋10栋11栋12栋13栋14栋15栋17栋18栋19栋20栋21栋16栋花果园A期货量花果园B期货量15栋16栋17栋18栋19栋13栋C区C区在售项目一期共推出20栋37层以上超高层共计房源11748套，户型面积为64-194平米，两房到四房户型，各栋楼层情况如下：

项目负责人陈总在新闻发布会上表示，目前推出组团仍为毛坯房，但未来将会推出精装房！

栋号楼层情况楼层户数1、2、348层4梯10户4、5、648层3梯6户1138层4梯9户12、13、14、17、18、1939层3梯6户2044层3梯6户2145层3梯6户7、15、1637层2梯4户一期产品概况花果园花果园项目目产品品结构情况构情况户型分类面积户型结构套数占比A型70以下两室两厅一卫196516.70%B型70以上，90以下两室两厅一卫257021.90%E型90以内三室两厅一卫9948.50%F型100以上，140以下三室两厅双卫577549.20%V型173与195三房与四房4443.80%一期推出货量11304套，数据来源：

筑房网一期户型占比二期产品概况项目二期共推出1栋37层以上超高层共计房源894套，户型面积为60-130平米，两房到三房户型，详细情况情况如下：

户型面积总套数预售套数限制销售三室二厅90.488463二室二厅62.39417二室二厅60.614337二室二厅77.3717032二室二厅62.281二室二厅62.481二室二厅61.044335三室二厅103.4611三室二厅109.284037三室二厅109.964328三室二厅1251三室二厅125.1426三室二厅124.6711三室二厅124.774223三室二厅88.2411三室二厅91.56424三室二厅88.951三室二厅92.17409二室二厅84.27842三室二厅123.4847三室二厅110.181三室二厅107.421三室二厅88.622三室二厅91.858429C区产品概况项目C区共推出6栋30层以上超高层共计房源2726套，户型面积为60-110平米，两房户型，详细情况情况如下：

户型面积总套数预售套数限制销售二室二厅89.75164153二室二厅67.998023二室二厅68.478059二室二厅77.9624844二室二厅110.5161二室二厅68.712691二室二厅89.758279二室二厅67.99406二室二厅68.474020二室二厅77.96256611519栋二室二厅65.41231162二室二厅75.08720329二室二厅66.15172131二室二厅64.8817221二室二厅89.36272271二室二厅106.5388二室二厅（60-70）941套35%二室二厅（70-90）1742套65%二室二厅（90-110）14套0%C区产品比例分析小两房64.89两室两厅，户型方正，双阳台设计，采光较好。

室内功能分区不明显，客厅开间太小，仅2.4米，使用面积仅11.76。

且为过厅不独立，不便摆放家具。

部分经典户型紧凑型小三房紧凑型小三房89.98三室两厅两卫，户型方正实用，开间布局合理。

功能分区明显。

双阳台设计，卧室飘窗设计采光通风良好。

舒适型大三房：

109.31三室两厅一卫，户型方正，干湿分区明显，但动静分区不好。

此户型和兆基84.79的小三房除对个景观阳台外，户型基本一样。

客厅开间都是3.9米。

部分户型豪华四房豪华四房195.98四室两厅两卫，户型方正大气，功能分区良好，采光通风俱佳。

带入户花园，创新双厨房设计，面积浪费较多。

3一期商业概况一期在售商业北大街商业分布北大街临街独立商铺58间北大街商业内铺8间北大街商业二层商铺16间花果园目前推售一期8-11栋底商共82个铺、其中临北大街独立商铺58个、一层内商铺8个二层商铺16个。

临街独立商铺均价在65000/平方米、铺位面积段为60140平方米。

一层内商铺均价在25000/平方米、铺位面积约为300800平方米。

二层商铺均价在23000/平方米、铺位面积约为300400平方米。

临街独立商铺进深大开间小、产品不适用、招式面不好。

内铺及二层商铺面积过大、通道少、总价高。

商业于2011年6月10日开始下定、交5万元定金三天内补齐50万直接锁铺、商铺销售均无优惠。

商业推销情况项目商业分析项目推出少量商业试水市场；

在市场反应良好时，花果园必将大规模的推出商业，对区域市场必将造成较大的冲击；

与住宅相比，商业采用相对保守的入市策略；

项目铺位面积较大，总价高，相应的提高了门槛。

临街独立商铺均价65000元/平，面积在60-140平间，总价在390-910万元间；

一层、二层商铺均价在23000元/平，25000元/平，面积在300-800平，总价约690-1840万元间；

总产值约5.6亿元。

所推商业共82间，以大型商家或大客户购买为主，对面向中小商业投资客户缺乏核心竞争力。

营销及推广概况4营销策略花果园花果园项目营项目营销策略销策略三大攻势全面提升项目市场认同价值三大攻势全面提升项目市场认同价值项目品牌攻势项目品牌攻势事件攻势事件攻势媒体攻势媒体攻势充分发挥宏立城区域地产品牌的优势，引爆项目。

彭家湾旧城改造，政府形象工程提升项目的美誉度和信赖度。

粗放式的区域强势媒体贵阳晚报强烈轰炸。

项目政策性营销策略支持项目政策性营销策略支持粗放型的强势媒体轰炸粗放型的强势媒体轰炸项目现场体验式营销项目现场体验式营销定向公关与市场炒作定向公关与市场炒作营销执行策略政策一：

付款方式优惠，一次性98折，按揭99折。

政策二：

团购政策优惠，定向公关政府及事业单位团购订房。

政策三：

老带新政策优惠，新老客户享受5000元优惠。

政策四：

低首付政策，项目推出1.5成首付政策。

之后推出购100平以上享受88800元，100平以下享受59900元。

政策五：

促销现金优惠，新春礼包、购房基金、9999元，厨卫大礼包59900元，家电礼包28900元。

政策六：

限时抢房，5100元/平起。

政策七：

低总价策略，67-89平实用两房“惠民房”34万元/套起售。

项目政策性策略支持该项目前期推广主要借势政府城市规划政策，将彭家湾旧城改造建设作为城市热点话题，引起社会高度关注，强调未来区域发展规划所带来的优越前景；

项目推广主题方面，主要强调规模与环境配套，以及全新的生活区位、生活方式等内容；

在推广通路上，以报媒为主，并辅之以电视、网络媒体宣传，其中报媒推广均为通栏整版形式，力度较大，但渠道相对单一；

同时该项目借大范围的网络行业内从业人员，以制造大盘效应话题，在业内广为传播；

在销售方式上，以外围营销模式发动置业顾问挖掘客户资源，鼓励炒卡，制造热点话题；

目前来看，推广通路较为局限，推广内容比较广泛。

渠道单一力度强劲内容丰富粗放型的媒体策略粗放型的媒体策略10月21日，项目产品说明会10月30日，搜房网大话地产，独家对话“花果园”。

活动营销现场体验式营销项目一期销售统计37预售证号：

2010165用途总套数预售套数可售套数合同均价住宅350263528677565月份预售套数预售面积住宅均价非住宅均价2010年12月46745160.374972011年1月717112.8278232011年2月10902.0874202011年3月292790.7574882011年4月242684.0979292011年5月242597.4876462011年6月9953.647836预售证号：

2010158用途总套数预售套数可售套数合同均价住宅200887511336671月份预售套数