商业地产项目策划案优质PPT.ppt

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清新房地产市场的领导者。

目前主推连排别墅，4、6连排为主，定价100万左右/套，市场接受度较好。

但别墅产品花园面积偏小。

另则清远本地人不看好该项目位置的风水。

客户本地公务员，私企老板，广州等外地投资客户，第二居所。

御峰案例分析3骏豪城城市中轴尊尚府邸户型设计是本项目的亮点：

清新首创入户花园设计、外飘窗台60cm、三房三洗手间、首层带私家花园约60平米、复式三花园。

清远首个小区商业步行街设计。

产品丰富，户型面积从124-360平米，没有两房。

客户主要是本地公务员、清新的原住民。

120130140150160170180清清新新城城区区在在售售楼楼盘盘主主力力面面积积范范围围御峰瑞枫花园骏豪城金色家园美林宏景凯旋华庭龙泉花园怡德居阳光丽居10080清新县城区楼盘主力面积分布图清新县城区楼盘主力面积分布图单位：

平方米单位：

平方米帝景花园中山丽景主流产品：

主流产品：

120-150m2市场主流户型单价超单价超2000元的面积偏大元的面积偏大发展趋势发展趋势：

清新县房地产发展迅猛，政府支持房地产开发力度大，一批清新县房地产发展迅猛，政府支持房地产开发力度大，一批中高档楼盘开始中高档楼盘开始涌现涌现，但受外来力量的影响还比较小。

，但受外来力量的影响还比较小。

客户趋势客户趋势：

基本上以基本上以本地的公务员，私营业主为主本地的公务员，私营业主为主，外地客户还没有显示出明显的增加，外地客户还没有显示出明显的增加趋势，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。

趋势，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。

价格趋势价格趋势：

以御峰，瑞枫，骏豪，金色，美林为代表的一批中高档楼盘的单价以御峰，瑞枫，骏豪，金色，美林为代表的一批中高档楼盘的单价超过超过2000元大关元大关，价格拉升明显，资源型及产品创新的楼盘具有明显的价格优势。

，价格拉升明显，资源型及产品创新的楼盘具有明显的价格优势。

市场的大背景产品趋势产品趋势：

市场上绝大部分产品为市场上绝大部分产品为多层多层，面积区间在，面积区间在120-150平米，产品同质化严重。

平米，产品同质化严重。

小小高层开始出现高层开始出现，并显示出强劲的势头，在价格、品质及户型创新上都有明显，并显示出强劲的势头，在价格、品质及户型创新上都有明显的优势，小高层即将成为市场的主流。

的优势，小高层即将成为市场的主流。

关于地块关于地块地块价值挖掘地块价值挖掘107国道项目指标本项目位于新城核心区，地块面积大。

紧邻清新大道城市中轴线和107国道，交通便利。

占地：

15万平方米容积率：

2.2-3.0建筑密度：

30%绿化率：

30%清清新新大大道道区域位置本项目位于新城核心区，周边配套设施较齐备。

居住、商业氛围正在逐渐形成。

清新商贸城清远市城北汽车客运站商业步行街振兴市场县第二小学清新文化体育中心清新县少年宫县人民医院清新县汽车站本案本案107国道清清新新大大道道243175689项目四至清新大道太和路新宁路南面：

南面：

临107国道，有噪音隐患东面：

东面：

临清新大道，县城中轴线西面：

西面：

林规划路，太和路北面：

北面：

紧邻瑞枫花园107国道地块方正，周边交通便利，但区位整体形象不高。

地块面积大，大盘开发，地块面积大，大盘开发，可塑性高可塑性高。

可以实现多种产品组合，具。

可以实现多种产品组合，具有打造市场领导型品质楼盘的空间。

有打造市场领导型品质楼盘的空间。

紧临城市主干道，交通便利，但有一定的紧临城市主干道，交通便利，但有一定的噪音影响噪音影响。

新宁路将地。

新宁路将地块一分为二，对项目的整体性有一定的影响。

块一分为二，对项目的整体性有一定的影响。

周边周边配套较齐全配套较齐全，居住氛围正在逐渐形成，地处新城区，未来的，居住氛围正在逐渐形成，地处新城区，未来的商务交通商务交通核心区域核心区域，发展潜力大。

，发展潜力大。

地块价值项目邻街面长，通过合适的商业布置，可以实现项目邻街面长，通过合适的商业布置，可以实现商业价值的最大商业价值的最大化。

化。

SS（优势）：

（优势）：

WW（劣势）：

（劣势）：

OO（机会）：

（机会）：

TT（威胁）：

（威胁）：

11、城市中轴主干道清新大道和107国道的交汇处，交通便利，昭示性好2、周边配套较齐全，未来的城市发展核心区。

3、地块规模大，可塑性高4、项目山水资源优势明显11、市场发展不成熟，片区整体形象还不高2、107国道噪音大，新宁路将地块一分为二，地块不完整。

11、县城扩张，城区发展方向2、市场产品空缺，小高层前景看好。

3、发展商为本地著名企业家，同时企业的知名度在本地具有很强的影响力和带动力。

市场供应量较大，未来竞争较大项目分析项目分析SWOT分析领导者领导者垄断价格垄断价格产品有不可重复性产品有不可重复性过河拆桥过河拆桥追随者追随者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点挑战者挑战者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者充分发挥项目优势，抓住机会，做行业老大，引领市场战略选择战略选择关于客户关于客户我们的客户是谁我们的客户是谁关于客户关于客户本项目的需求客户群体客户分类购房关注点特征与本项目的契合度个体经营者实用性、配套、性价比、风水有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大，对价格不十分敏感企业中高层管理者品质感、舒适度，景观经济实力较好，对居住条件和氛围要求高，注重品质和身份政府公务员交通、附加值，性价比对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感原住民二次置业者景观、舒适度、品质、价格积累多，经济实力较强，要改善生活环境外地客户升值潜力，价格，品质积蓄多，有较敏锐的市场嗅觉，关注社区发展前景和升值辐度，第二居所。

本地白领交通、性价比、配套、升值潜力年轻，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感，教育水平能够高本地私营业主，本地中高层公务员、本地企业中高管理者以及二次置业的原住民是本项目的核心客户随着项目开发，本项目的客户范围逐渐扩大，层次不断提升，客户类型多元化启动期发展期成熟期3.本地个体经营者1.本地中高级公务员2.本地企业中高层管理者1.本地原住民二次置业者2.本地及清远市区的投资客3.本地高收入者，成功人士,企业老板1.外地投资客2.外地第二居所客户注：

1、不同阶段的客户构成是包括前面阶段的全部客户2、排序顺序为客户所占比例从大到小客户变化客户变化本项目必须通过外地客户的拉动，来提高项目的整体价值，如何整合外地资源客户是营销的重点。

关于产品关于产品启动模式启动模式大盘启动模式1时间轴1999.112000.4第一期第二期第三期价格走势20.325.9分期规模8.4万M22000.52002.122002.52003.4主力户型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房640065005300首期缺乏配置居住氛围不浓项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。

蔚蓝海岸的开发策略蔚蓝海岸的开发策略蔚蓝海岸蔚蓝海岸每期套数均价值：

每期套数均价值：

1667套套“画饼画饼”模式：

描绘宏伟蓝图模式：

描绘宏伟蓝图启动模式启动模式启动配置：

启动配置：

缺乏缺乏每期开发均值：

每期开发均值：

18.3万万m2启动规模：

启动规模：

8.4万万m2适用范围：

1、价格低开高走，有充分的上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好）2、存在前提：

早期地产营销不充分大盘启动模式1“画饼”模式，描绘宏伟蓝图大盘启动模式23-419分期规模物业类型时间轴2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高层250001500012000900085009000高层豪宅、多层花远洋房、townhouse、house首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。

随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。

万M2第二期多层House天鹅堡纯水岸天鹅堡纯水岸首期配置：

会所波托菲诺的开发策略波托菲诺的开发策略华侨城华侨城波托菲诺波托菲诺每期套数均价值：

1667套套“以点带面以点带面”模式：

形象配套先行模式：

形象配套先行启动模式启动模式启动配置：

会所（售楼部）会所（售楼部）每期开发均值：

11.98万万m2启动规模：

7.1万万m2理论基础：

理论基础：

心理学观点：

当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人心理学观点：

当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方