房地产基础知识(建筑和规划)Word文档下载推荐.doc

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（二）标高

在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常标高符号表示某一部位的高度。

各种图上所有标高符号，如图2-2所示，以细实线绘制。

标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数点后三位数（总平面图中为二位数）。

标高有绝对标高和相对标高两种。

绝对标高：

我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中采用绝对标高。

相对标高：

除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。

（三）尺寸线

施工图中均应注明详细的尺寸。

尺寸标注由尺寸界线，尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成（图2-3）。

根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。

为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。

在图形外面的尺寸界线是用细实线画出，一般应被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。

尺寸线必须用实线画出，而不能用其他线代替；

应与被注长度平等，且不宜超出尺寸界线。

尺寸线的起止点用45。

的中粗斜短线表示，短线方向应以所注数字为准，自数字的左下角向右下角倾斜。

尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。

（四）常用图例

三、阅读建筑施工图的一般方法

阅读建筑施工图时，应注意以下几个问题：

（一）具备用正投影原理读图的能力，掌握正投影基本规律，并会运用这种规律在头脑中将平面图形转变成立体实物。

同时，还要掌握建筑物的基本组成，熟悉房屋建筑基本构造及常用建筑构配件的几何形状及组合关系等。

（二）建筑物的内、外装修做法以及构件、配件所使用的材料种类繁多，它们都是按照直建筑国家标准规定的图例符号表示的，因此，必须先熟悉各种图例符号。

（三）图纸上的线条、符号、数字应互相核对。

要把建筑施工图中的平面图、立面图、剖面图和详图对照查看清楚，必要时还要与结构施工图中的所有相应部位核对一致。

（一）阅读建筑施工图，了解工程性质，不但要看图，还要查看相关的文字说明。

四、总平面图的用途

总平面图的用途主要有两个：

1、表明新建、拟建工程的总体布局情况，以及原有建筑物和构筑物的情况。

如新建拟建房屋的具体位置、标高、道路系统、构筑物及附属建筑的位置、管线、电缆走向以及绿化、原始地形、地貌等。

2、根据平面图可以进行房屋定位、施工放线、填挖土方、进行施工。

五、建筑平面图的用途

1、建筑平面图可以表明建筑物各个单元的平面布置情况，户型情况。

如各套住宅（房间）面积的大小、平面形状、平面组合、采光通风、功能组合等。

2、作为施工放线、安装门窗、预留孔洞、预埋构件、室内装修、编制预算、施工备料等重要依据。

六、建筑剖面图的用途

建筑剖面图主要表示房屋内部的结构形式、高度尺寸及内部上下分层的情况。

第二节　　城市规划（住宅小区规划）一般知识

城市规划

一、关于城市规划

城市规划（都市计划），城市规划是城市发展的指导和控制，我国现行体制城市规划从宏观到局部分为总体规划（大中城市含分区规划），详细规划（含控制性详细规划、修建性详细规划）两个阶段。

总体规划是战略性发展规划，控制性详细规划作为开发控制的直接依据是实施性发展规划。

城市总体规划的任务是根据城市规划纲要，综合研究和确定城市性质、规模、容量和发展形态，统筹安排城乡各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，并保证城市每个阶段发展目标、发展途径、发展程序的优化和布局结构的科学性，引导城市合理发展。

控制性详细规划的主要任务是以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。

修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。

详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。

按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。

规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上的。

居住区详细规划居住区详细规划必须根据总体规划和近期建设的要求，对居住区内各项建设作好综合的全面安排。

城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。

居住区一般为50-100ha，居住小区一般为17-35ha。

二、房地产经纪人与城市规划

*城市规划与每个城市居民息息相关。

*房地产经纪人必须了解城市规划

才能向客户介绍的该城市发展的美好前景。

才能向客户介绍所推介楼盘所在的区域的控制性详细规划及修建性详细规划，才能准确地向客户描述该区域的布局，各种生活设施配套、中学、小学、幼儿园、公园、菜市场、商业设施、体育设施、文化设施等等。

现状如何、规划将来会如何。

其它类似的状况描述，使购买者对未来美好生活的憧憬，以增强购买者的信心

住宅小区规划

一、住宅区的组成

（一）住宅区的类型与规模

1.居住区

居住区是一个城市中住房集中，并设有一定数量及相应规模的公共服务设施和公用设施的地区，是一个在一定地域范围内为居民提供居住、休憩和日常生活服务的社区。

它由若干个居住小区或若干个居住组团组成，规模一般为:

人口30000至50000人，户数10000至15000户，用地50至100公顷。

2.居住小区

居住小区指由城市道路或自然界线（河流等）划分的，具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段。

小区内设有整套满足居民日常生活需要的基层服务设施和公共绿地。

它由若干居住组团组成，是构成居住区的一个单位，规模一般为：

人口7000至15000人，户数2000至4000户，用地10至35公顷。

3.居住组团

居住组团指由若干栋住宅组合而成的，并不为小区道路穿越的地块，内设为居民服务的最基本的管理服务设施及庭院，它是构成居住小区的基本单位，规模一般为：

人口1000—3000人，户数300—700户，用地4—6公顷。

4.住宅街坊

住宅街坊是由城市街道或居住区道路划分，用地大小不定，无固定规模的住宅建筑地块。

它的规模介于居住组团和居住小区之间。

服务设施一般因环境条件而异。

通常沿街有商业设施，内部建住宅和其他公共建筑。

5.住宅群落

住宅群落规模介于单栋住宅和居住小区之间，服务设施则因规模和环境而异，是一种适合于有城市道路网（特别是旧城区）的住宅形式。

居住区、居住小区和组团的用地规模是相对的，上面的用地规模主要是以一般的多层住宅为基础确定的。

人口规模是居住小区和居住组团划分，以及各类设施配套的重要依据，因此，高层、高密度的住宅区的用地规模将分别相应减小，低层、低密度的住宅区的用地规模将分别相应地增大。

（二）居住区物质系统

住宅区一般均由住宅用地、公共服务设施用地、道路停车用地和公共绿地四大用地以及相应的住宅、公共建筑、道路交通设施以及绿地与场地四大系统组成。

这四大系统内部存在一个分级的结构层次，它对应服务于相应的居住人口。

1.住宅与住宅用地

作用一个整体概念，“住宅”可以包含住宅单元、栋（幢）、住宅群落、居住组团等住宅用地上的居住建筑，它分别以不同的居住人口规模要求配置应等级（包括项目和规模）的服务、通路、绿地与场地设施。

住宅用地即居住区中住宅占用的土地。

2、道路交通设施与道路停车用地

道路交通设施与道路停车用地包括住宅区内的为通达至住宅，各类设施、各类场地和可活动绿地的通路，以及为住宅区居民居住生活服务的非机动车和机动车设施。

按道路的空间位置和住服务人口以及相应的道路宽度，住宅区道路可分为宅间路、组团路、小区路和居住区道路四级。

3、公共建筑与公共服务设施用地

住宅区的公共建筑以及相应的公共服务设施用地，是指主要为该住宅区日常生活服务的商业、服务、文化、教育、医护、运动等设施及其用地。

项目设置和规模确定，均与其所服务的人口相对应，并要求按“分级”设置与布局（表2-4）。

4、绿地与户外活动场

绿地与户外活动长包括住宅区的各级和各类绿地以及各类户外活动场地。

其中绿地系统包括公共绿地、宅间宅旁绿地、道路绿地、专用绿地和防护绿地等其他绿地；

户外活动场地包括幼儿和儿童游戏场地、青少年活动场地、老人健身与或动场地等。

（三）社区及社区系统

社区指一定地域内人们相互间的一种亲密的社会关系，即居住区的非物质构成要素，包括居住区的社会组织，社会公德，风俗习惯，宗教信仰等。

社区系统主要包括：

社会生活保障系统，如家庭保洁服务、维修服务、保健医疗服务等；

社会育才与就业系统，如除幼儿园、学校外、社区进行的青少年课外活动教育，成人技能教育等；

社区交流与参与系统及社区运营系统。

二、住宅区的设施

住宅区的设施一般指公共服务设施、市政公用设施、停车设施、安全设施、管理设施和户外活动设施六大类。

广义地说，住宅区的所有物质实体均可归属为住宅的设施。

（一）公共服务设施

一般而言，住宅区的公共服务设施可分为公益性设施和盈利性设施两大类。

按其服务的内容，又可分为商业设施、教育设施、文化运动设施、医护设施、社区设施五类。

（二）市政公用设施

住宅区的市政设施包括为住宅区自身供应服务的各类水、电、气、冷气、通信以及环卫地面、地下工程设施、住宅区市政工程用地设施。

（三）安全设施

住宅区的安全设施根据所采用的安全系统而定。

一般较常用的有对讲系统（包括可视对讲系统）设施和视频监视系统设施。

（四）管理设施

住宅区的管理设施包括社区管理机构和物业管理机构。

（五）户外场地设施

住宅区的户外场地设施包括户外活动场地、住宅院落其中的各类活动设施和配套设施。

三、户外环境景观

住宅区的户外环境景观包括软性景观和硬质景观两大类。

其中，软质景观以植物配置与种植布局为主要内容，硬质景观包括地坪、地面铺装和环境小品设施。

住宅区户外环境景观设计的主要目标是营造生态化、景观化、宜人化、舒适化的物质环境以及和睦祥和、具有火力的社会文化环境。

四、主要规划指标

1、建设强度指标

住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。

2、环境指标

住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅建筑面积、日照间距。

五、名词解释

1．建设用地面积：

指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。

2．建筑面积：

指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。

层高在2．2米以下的技术层不计算建筑面积。

3．建筑基底面积：

是指建筑物首层的建筑面积。

4．使用性质：

是指建设用地的建设项目使用性质。

5．可兼容性：

指经规划部门的批准，建设项目可以兼容的有别于其使用性质的其他性质的建设工程。

6．容积率：

指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。

地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。