中华美食城1广益28项目市场调研汇报PPT课件下载推荐.ppt

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全国宏观地产形势全国宏观地产形势关键词：

成交量基本恢复成交量基本恢复到到20072007年上半年年上半年水平水平!

上半年，全国房地产投资以及施工面积分别增长9.9%、12.7%；

上半年，全国房地产销售面积增长31.7%，其中住宅商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%；

6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。

其中环比上涨0.2%，写字楼环比上涨1.2%，商业用房环比上涨0.2%；

6月份，国房景气指数为96.55，比5月份提高0.61点。

4重新审视我们所处的市场环境：

房地产行业政策动向房地产行业政策动向关键词：

政策以促回暖为主!

2009年5月，国务院出台政策将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低资本金比例降为30%。

资金杠杆率的大幅度提高使得开发企业的投资净利润率提高。

2009年1月1日起，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009年5月底，“研究开征物业税”被国务院纳入年内计划，开征物业税目的在于抑制房产投资过热产生的泡沫，进而平抑房价上涨，其进程将成为政策走向的信号灯。

2009年5月份，财政部通知指出房屋赠与等三种情况不征收个人所得税（无偿赠予配偶、子女、兄弟姐妹；

直接抚养人赠予；

产权人死亡依法继承等）；

5重新审视我们所处的市场环境：

无锡无锡20092009年上半年房地产发展年上半年房地产发展09年上半年，无锡楼市就几乎卖掉了年上半年，无锡楼市就几乎卖掉了08年一整年的量年一整年的量！

由单纯依靠刚性需求成交转变为刚性需求为主，改善性需求和投资性需求日益活跃！

6重新审视我们所处的市场环境：

小结：

2009年中国经济有望保持持续高速增长！

年中国经济有望保持持续高速增长！

楼市经过一年的调整，成交量开始逐步上升！

国家关于楼市的新政法规，以保持稳定为主，稳中有升！

无锡楼市已从单纯的依靠刚性需求成交转变为刚性需求为主，无锡楼市已从单纯的依靠刚性需求成交转变为刚性需求为主，改善性需求和投资性需求日益活跃！

改善性需求和投资性需求日益活跃！

宏观经济利好、以及经济政策在短期内不会有太多打压的负面因素！

目前的市场环境和投资环境预计在半年内会将会是持续保持并逐步走高的势头；

7二、项目分析了解自己8正确认识我们的自身条件：

地理位置地理位置崇安新城广益片区崇安新城广益片区市府重点开发片区市府重点开发片区距市中心约两公里距市中心约两公里项目指标项目指标地块名称崇安新城28号地块项目位置位于无锡市中心区以东-崇安区崇安新城，项目地块东友谊路，西至江海东路，北至广益路,南至现状河道占地面积总用地面积44420M,其中可建设用地面积40100M，代征用地面积432M容积率3.0-4.0项目性质商务办公、商业用地（商业）备注地块呈三角形，被市政规划道路及河道分成A、B、C三个地块A地块可建设用地面积约22425M2，B地块可建设用地面积约8523M2。

C地块可建设用地面积约9152M2。

9正确认识我们的自身条件：

项目四至项目四至南至现状河道南至现状河道北至广益路北至广益路西至江海东路西至江海东路东至友谊路东至友谊路规划限制规划限制地块限制B、C地块面积较小，B地块可建设用地面积8523M2，C地块面积约9152M2地块体量过小。

B、C块有河流分开，形状不规则，B地块呈三角形，C地块梯形地块形状不规则A、B地块间需铺设市政规划道路地块被切割成不规则形状规划限制220KV高压线从地块上方通过影响建筑高度重要展示面广益路不能开设机动车出入口外部交通组织受阻。

BB、CC地块建筑规划指标受限，同时异形、外部交通条件限制将影响人流动线设计。

地块建筑规划指标受限，同时异形、外部交通条件限制将影响人流动线设计。

BB、CC将不适合展厅、商场、卖场等大型集中商业建筑形态。

将不适合展厅、商场、卖场等大型集中商业建筑形态。

项目地块项目地块广益路广益路江海东路江海东路ABC北北10正确认识我们的自身条件：

优势（优势（STRENGTH）l项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；

l五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显；

l三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观；

l开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；

劣势（劣势（WEEKNESS）l目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；

l广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；

l项目地块异形、220KV高压线通过，影响建筑规划设计；

l南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响；

机会（机会（OPPORTUNITY）l近期房地产市场形式逐步好转；

l周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白；

l家乐福进驻哥伦布购物广场，即将开业；

威胁（威胁（THREATEN）l片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；

l无锡其他潜在竞争项目的威胁。

l房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。

项目项目SWOT分析分析11项目商业定性判断项目商业定性判断项目定性特性判断理由大型都市大型都市综合体合体物业功能包括商业、住宅、商务等功能体量、区域现状、交通环境、硬件等条件不足区域区域级零售商零售商业中心中心引进零售主力店，立足本地，辐射周边已有项目做同类业态定位（哥伦布）大型主大型主题商商业街街如特色餐饮、娱乐等，针对潜在的强大消费群市场需求、地块条件适合，可与哥伦布的定位差异互补大型大型专业市市场大型的、规模化、规范化的、具有竞争力的区域为无锡具有影响的专业市场集群项目的初步定性为：

大型主题商业街项目的初步定性为：

大型主题商业街或或大型专业市场。

大型专业市场。

结合项目实际情况分析可能的商业定性结合项目实际情况分析可能的商业定性12三、定位方向研究找准方向13专业市场类型专业市场类型判断判断判断说明判断说明五金机电市场无锡具有机电五金机械需求且机械产业基础雄厚，目前具规模化、规范化的五金机电机械市场随着五洲国际工业博览城的火爆开业已开始成形，项目目前进入不具备任何竞争力；

纺织服装市场相对东方国际轻纺城、新世界国际纺织服装城为代表的现代性产业集群，就本项目而言，已经丧失了发展服装市场的先机，且目前东方国际轻纺城、新世界国际纺织服装城的经营状况不甚理想，讲直接影响到项目的销售、招商，不具备进入前提；

装饰建材市场政府地块规划要点及要求规定，已排除本项目做建材家居、建筑装饰材料市场的可能，且区域装饰材料市场密集，装饰市场已趋于饱和；

食品副食品市场人们更趋向于各大超市卖场，市场趋于饱和，同时受区域地理、商业环境制约，发展空间不大，予以排除；

不锈钢市场项目地块形状，道路交通组织不具备此定位条件，予以排除；

电动车市场产业链已较为完善，此时介入，空间有限，此方向可以排除；

小商品市场小商品市场发展的空间不大，属高竞争业种，但是，小商品是业种众多的产业合称。

我们可以从中寻找一些上涨性的产品进行发展，如礼品、工艺品、玩具、动漫产品、IT娱乐产品等精神享受类的小商品；

汽车用品配件市场项目紧邻大型汽配专业市场，项目向汽车、汽配领域的定位方向可保留以进行进一步探讨；

IT数码电子市场区域内无同类业态，且无锡数码类市场集中在市中心一带，片区内人口众多，考虑到片区以哥伦布为核心可能成为一个新兴的商业中心，此业态可保留予以研究；

专业市场定位方向研究：

14小商品城小商品城汽车用品（汽配）市场汽车用品（汽配）市场IT数码电子城数码电子城大型餐饮、娱乐主题商业街大型餐饮、娱乐主题商业街通过排除法初步判定，项目的可行性定位方向：

通过排除法初步判定，项目的可行性定位方向：

我是谁我是谁?

15哪些业态利润最高，发展潜力最大？

哪个业态在无锡比较容易招商？

小商品城汽车用品、汽配IT数码电子餐饮美食调查对象国际招商城华东商贸城金桥商贸城广益汽配城华东汽配城高力汽配城锡北汽配城梦之岛数码城百脑汇电脑城东华数码港等青石路餐饮中山路餐饮南禅寺步行街长江路、新区餐饮无锡旅游区餐饮外地知名美食街商户520份问卷300份问卷300份问卷57个商家访谈消费者-500份问卷600份问卷备注通过实地调研、商户访谈、问卷调查等方式，了解以上几个定位业态的发展现状、市场空间、建筑形态以及商户、消费者的评价和对项目定位看法，得出最终定位结论。

向市场要答案市场调研2277份问卷：

有效问卷1696份。

哪些业态目前是市场空白？

哪些业态比较容易经营成功？

到底哪个到底哪个方向可行方向可行?

16到底哪个到底哪个方向可行方向可行?

无锡小商品市场调研小结：

内铺为主市场饱和高竞争业种商户拓展意愿低1、以展厅、商场，木板或者玻璃分隔内铺经营为主，面积在1035平米居多。

2、小商品市场属于高竞争业种，调研过程中，商户反复认为，随着无锡各大卖场的布点完善，小商品市场发展的空间已经基本饱和3、问卷调查显示，只有14%的商户有拓展的意愿。

4、但是，市调同时表明，小商品中一些细分业种如礼品等上涨性的产品，存在一定的市场机会。

17到底哪个到底哪个方向可行方向可行?

无锡汽车用品（汽配）市场调研小结：

街铺为主市场基本饱和且空置较多现有市场体量巨大经营压力大、拓展意愿低1、多以街铺为主，面积40-100平米，对交通组织要求较高。

2、无锡已有汽车用品、汽配市场体量巨大，广益汽配城、华东汽配城、高力汽配城、锡北汽配城等主力市场已抢占市场先机。

3、现有市场铺位多有空置，商户反映，市场饱和，竞争压力较大。

4、对新生市场敏感，有拓展意愿的商户不多。

5、若开发汽车用品、汽配城，获得市场的认可难度较高，招商和经营会存在很大压力。

18到底哪个到底哪个方向可行方向可行?

无锡无锡IT数码电子城市场调研小结：

数码电子城市场调研小结：

以商场柜台、摊位经营为主市场数码成品类饱和，元器件类缺乏整体经营良好，商户满意商户、消费者不看好新开数码市场1、以商场柜台、摊位经营为主，面积较小，大部分在20平米以下。

2、整体经营状况良好，大部分商户对目前的市场经营状况满意。

3、主要以电脑及电脑周边，办公耗材、手机等IT数码成品类产品为主，电子元器件等配件类产品较少，由于主要市场都在市中心，市场配套也很完善。

4、商户反映，市场已开始饱和，逐渐感到有竞争压力，对新开发项目并不看好。

5、消费者对无锡的数码市场比较满意，已形成消费习惯，对新开发数码市场不是很认同；

19到底哪个到底哪个方向可行方向可行?

无锡餐饮美食街、娱乐市场调研小结：

商户对目前的经营状况满意，有发展意愿业态不全，缺少特色，发展滞后零散分布导致档次偏低，规模较小商户、消费者比较看好项目此业态定位1、无锡餐饮业虽已经形成一定规模，但由