工业用地评估操作指南Word文档下载推荐.docx
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二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：
一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
此类情况多在较为成熟的城市规划区内。
二是由拟用地方自行组织施工建设，比如将开闭站或变电站的电缆自行引至用地红线内的变配电站，自行打井取水等，此类情况多在偏远地区，此时基础设施配套费表现为工程成本，往往体现在固定资产-构筑物或管道科目中。
收取基础设施配套费有些借鸡生蛋的意思，虽然机场建设费已经取消，但基础设施配套费不可能被取消。
土地出让金是指国家做为土地所有者应收取的价款以体现所有者权益。
3、土地使用权取得的一般方式
出让用地：
当地国土部门将可利用土地通过媒体发布公告，拟用地方通过招、拍、挂方式（工业用地基本为挂牌方式）参与竞价，竞得后，拟用地方与当地国土部门签订《国有土地出让合同》，缴纳地价款及契税，缴纳完毕后，取得《国有土地使用证》。
划拨用地：
拟用地方向当地计委（发改委）提交项目使用土地申请，批复后，着手进行拆迁补偿工作，完毕后即取得《国有土地使用证》。
二、评估准备工作
1、取得《国有土地使用证》、《国有土地出让合同》、拆迁补偿协议、曾做过的估价报告、了解入账成本构成
《国有土地使用证》是正式的权属证明文件，当委估宗地刚刚签订《国有土地出让合同》，尚未来得及取得《国有土地使用证》时，《国有土地出让合同》也可以做为权属证明文件，但效力上不如《国有土地使用证》，按照国内常规，处于此阶段期间，土地价款往往尚未支付完毕，如果资产占有方无能力按照出让合同要求支付剩余地价款，那么可能导致二种结果，一是承担额外的滞纳金，二是土地被国土局无偿收回。
所以尚未取得《国有土地出让合同》的宗地，是具有产权瑕疵的，应予批露，当然，如果连《国有土地出让合同》都未签订，则无法确定土地权属，谈不上瑕疵问题。
取得上述资料后，通过将入账成本与土地出让合同、拆迁补偿协议中的约定的价款进行比较，核对地价款是否支付完全。
2、确定评估方法
首先查询《全国工业用地最低价标准》，了解委估宗地最低限价，其次收集各种评估方法所需相关资料，确定评估方法，建议首选市场法，次之基准地价系数修正法，再次之成本逼近法。
原则上应选择二种方法评估，具体要求详见《城镇土地估价规程》。
三、市场比较法评估过程
1、评估公式
宗地价格＝比较案例价格×
A×
B×
C×
D
式中：
A：
正常情况指数／比较案例宗地情况指数
B：
待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数
C：
待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
D：
待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
2、评估过程
1）搜索比较对象
通过委估宗地所在市、区、县的国土资源局网站查询土地成交信息，如未果，可以在百度搜索关键字：
“地区名+挂牌”、“地区名+工业用地+成交”等，因为个别地方的土地成交信息在当地开发区网站、政府门户网站、中国土地市场网（
比较对象与委估宗地必须用途一致且应在同一开发区或行政区。
2）进行比较
交易情况修正：
所选比较对象均应为正常交易，非正常交易难以量化修正；
交易日期修正：
工业用地价格随时间波动很小，实际上《全国工业用地最低价标准》实施后的近三年成交信息均可采用，但优先选用一年内的成交信息。
如无特殊情况，交易日期修正系数一年内不会超过2%。
区域因素修正系数：
区域因素
信息来源
备注
产业集聚程度
现场、地图、当地规委
一般情况下比较对象与委估对象在同一区域，可以省略区域因素修正
交通便捷度
现场、地图
区域土地利用方向
当地规委，一般情况下，未来利用方向按现状考虑
环境状况
个别因素修正系数：
个别因素
地势、地耐力
现场、设计资料、地图
地耐力：
城市用地＞农用地＞滩地
基础配套状况
现场、土地出让合同相关条款、开发区网站介绍
接通管网数量越多分值越高
面积
土地使用证
一般面积越大，分值越低，面积相差不成倍数可以不修正
形状及可利用程度
现场、土地使用证附图
一般形状越规则，分值越高
宗地临路条件
一般临路等级越高、数量越多，分值越高
建筑密度
土地出让合同相关条款
一般建筑密度越小，分值越高
容积率限制
一般容积率越小，分值越高
土地尚可使用年限
参照土地年期修正公式确定
《房地产估价规范》要求修正范围合计不超过30%，单项不超过20%，对于具体修正幅度，没有相关规定，评估人员可自行掌握，建议单项修正多数不超过5%，个别不超过10%。
以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，出让金来源如下：
①少数地方国土部门发布基准地价文件时，一并发布出让金标准；
②根据出让地价的百分比确定，百分比可参照各省文件确定，可百度搜
索：
“**省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法细则”；
“**省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法”；
③根据《划拨土地使用权管理暂行办法》相关条款确定。
修正后的评估结果为土地成交价，但在办理《国有土地使用证》初始登记或变更登记时还应缴纳契税，评估实践中均未考虑此部分价值，笔者认为在股权评估中可以考虑，物权评估中不应考虑。
四、基准地价系数修正法评估过程
宗地价格=基准地价×
期日修正系数×
因素修正系数×
年期修正系数+土地开发水平修正值
基准地价系数修正法实质上仍为市场法，只是比较对象只有一个，是地方国土部门发布的基准地价，比较因素基本上与市场法一致。
1）基准地价的确定
基准地价文件查找：
可以通过所在市、区、县的国土资源局网站查询，或者百度搜索关键字：
“城市+基准地价”。
绝大部分城市的基准地价文件均可以从网络上查找到。
地价级别的确定：
找到基准地价文件后需要确定委估宗地所在地价级别，公开的基准地价文件中少部分会配发地价级别范围描述或级别图，再配合地图，会较容易确定委估宗地级别，对于大部分未发布级别范围描述或级别图的情况，按以下方式确定：
1、查询中国城市地价动态监测（
部分地区的基准地价文件颁布时间早于2007年（该年发布全国工业用地最低限价），此情况下的相应基准地价可能会低于最低限价，此时处理方式如下：
①将基准地价最低级别价格按最低限价调整，其他级别地价按原比例或原增加额相应调整；
②直接以最低限价做为委估宗地相应基准地价。
③仍按原相应级别基准地价确定，通过期日修正找回差距。
2）期日修正系数
按《城镇土地估价规程》，期日修正系数=待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期指数，但地价指数地方国土部门并未公开，可通过如下方式确定：
①查询中国城市地价动态监测，以地价水平、地价增长率代替，有时该二项指标未能公布至评估基准日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考虑；
②以近期周边土地成交实例平均价格除以对应级别基准地价，此种方式可以使市场法与基准地价系数修正法二种方法评估结果接近；
③以工业用地最低限价除以相应基准地价及年份数，得出年均增幅，再换算至评估基准日所在年份。
④按照年均增幅2%考虑。
3）年期修正系数
年期修正系数＝（1-1/（1+r）m）/（1-1/（1+r）n）
r＝土地还原率，土地是一切行业的根本，工业用地一级开发风险相对很小，
取值范围常见6-7%；
n＝基准地价设定土地使用年限，工业用地为50年；
m＝待估宗地剩余使用年限。
4）因素修正系数
此项修正类似于市场法中因素修正，少部分地区会有网络公布，如无法查到，可以参照其他城市因素修正表编制，也可以适当微调。
5）容积率修正系数
工业用地一般均不进行容积率修正，但个别地方基准地价文件中会公布工业用地容积率修正系数，此种情况多是因为高科技园区中部分工业建筑为多层，如无法查找容积率修正，可不进行此项修正。
6）开发修正修正
基准地价对应开发程度一般会在基准地价文件中公布，如未公布，可以通过“中国城市地价动态监测”查询，如查询不到，可以假设基准地价对应开发程度与委估宗地一致，而不进行此项修正。
如需修正，部分基准地价文件中会规定每通的价格，如未公布，可以参照每通20-30元/㎡确定。
以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，扣除方式参见市场法中相关叙述；
契税问题亦参见上文。
五、成本逼近法评估过程
地价＝土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
＝成本价格＋土地增值收益
成本逼近法的本意是模拟土地取得并达到开发状态的过程中需要支付的各项成本，总的来说，一是对原土地使用权人的补偿，二是向土地所有者-国家缴纳地价款以体现所有者权益，三是各项税费，四是土地通、平成本。
1）土地取得费用及相关税费
土地取得费用包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）。
土地补偿费、人员安置费的计算是以土地年产值乘以适当倍数确定，数据来源方式如下：
①根据**省实施《中华人民共和国土地管理法》办法中相关条款确定；
②根据各地土地补偿费、人员安置费计取标准的相关文件，可百度搜索：
“城市名+征地区片”、“城市名+统一年产值”、“城市名+综合地价”等；
③百度搜索：
“城市名+区名+征地方案公告”，“城市名+道路名+征地方案公
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