购物中心定位及租金政策(1)PPT课件下载推荐.ppt

购物中心定位及租金政策(1)PPT课件下载推荐.ppt

《购物中心定位及租金政策(1)PPT课件下载推荐.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心定位及租金政策(1)PPT课件下载推荐.ppt（55页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

地点（市区/交通发达容易到达的地方等等）体量客群的素质及数量租户的素质及数量业主方的期望及意向Page9购物中心品牌业态分类购物中心品牌业态分类Page10购物中心业态分类购物中心业态分类一般购物中心的业态分为以下几类零售零售服装服装钟钟表表珠宝饰品珠宝饰品化妆品化妆品鞋鞋时尚眼镜时尚眼镜生活百货生活百货儿童用品儿童用品家居用品家居用品数码电器数码电器书店书店餐饮餐饮美食广场美食广场休闲休闲轻轻餐餐中小型餐饮中小型餐饮大型餐饮大型餐饮服务服务美容美发美容美发纤体瘦身纤体瘦身SPA美甲美甲药房药房洗衣店洗衣店儿童培训儿童培训儿童摄影儿童摄影成人培训教育成人培训教育电电信信营业厅营业厅银行营业网点银行营业网点配钥匙配钥匙修鞋包修鞋包娱乐娱乐电影院电影院卡拉卡拉OK溜冰场溜冰场游艺机游艺机儿童游乐园儿童游乐园Page11RetailPage12F&

BPage13ServicePage14EntertainmentPage15百货公司和超市品牌百货公司和超市品牌百货公司和超市Page16品牌集团和品牌代理品牌集团和品牌代理Page17品牌集团品牌集团LVMHGroup（路威酩轩集团）：

（路威酩轩集团）：

Page18品牌集团品牌集团RichemontGroup（历峰集团）：

（历峰集团）：

Page19品牌集团品牌集团PPRGroup（巴黎春天集团）（巴黎春天集团）：

Page20品牌代理品牌代理RainbowGroup（彩虹集团）（彩虹集团）：

Page21品牌代理品牌代理IMAGINEXGroup（俊思集团）：

（俊思集团）：

Page22品牌代理品牌代理FAIRTONGroup（华敦集团）（华敦集团）：

Page23品牌集团和品牌代理品牌集团和品牌代理品牌拥有方品牌拥有方例如：

例如：

LVMH、Richemont、PPR品牌代理公司品牌代理公司例如：

IMAGINEX、IT、英皇、英皇地区代理地区代理（例：

华东区代理）（例：

华东区代理）地区代理地区代理（例：

华南区代理）（例：

华南区代理）地区代理地区代理（例：

华中区代理）（例：

华中区代理）地区代理地区代理（例：

华北区代理）（例：

华北区代理）一般品牌代理结构举例：

Page24案例：

案例：

I.T在1988年，I.T是一间约200平方尺的小店，专卖当时在香港不甚普遍的欧洲服装品牌。

随着品牌的不断发展，I.T因其走在时代尖端的流行风格，如今已成为年轻时尚的代名词。

I.T采取多品牌、多层次的独特业务架构，多种管道的经营方式分别能以多品牌的复合型店铺或单一品牌的专门店，满足不同消费者的需求。

I.T代理来自全球各地的品牌，同时也独家开发自家品牌，I.T、i.t、ETE、double-park皆为复合式品牌旗舰店，吸引具有截然不同的特性及喜好的消费者。

I.T也协助具潜质的新兴品牌，使这些品牌有机会适应市场，一些受到顾客青睐的新兴品牌就有机会开展独立式商店，获得更大的曝光机会。

Page25案例：

I.TPage26案例：

I.T代理和自有品牌代理和自有品牌Page27品牌档次品牌档次Page28品牌档次例举：

一线品牌品牌档次例举：

一线品牌Page29品牌档次例举：

一线品牌Page30品牌档次例举：

高级钟表品牌档次例举：

高级钟表Page31品牌档次例举：

中高档品牌档次例举：

中高档Page32品牌档次例举：

中高档Page33品牌档次例举：

中档品牌档次例举：

中档Page34品牌档次例举：

时尚品牌品牌档次例举：

时尚品牌Page35品牌档次例举：

休闲品牌档次例举：

休闲Page36品牌档次例举：

快速时尚品牌档次例举：

快速时尚Page37品牌档次例举品牌档次例举Page38品牌档次例举品牌档次例举Page39品牌档次例举品牌档次例举Page40制定招商工作计划商业市场调查招商工具资料准备制定业态比例及品牌落位制定租金标准联系目标品牌召开项目推介会约见目标品牌进行项目介绍及获取品牌资料信息与租户确认主要租赁条件及签署租赁意向书安排品牌实地考察项目考察评估品牌与品牌公司洽谈承租意向及承租条件目标主力租户开店意愿调查最终目的最终目的租赁合同的洽谈及签署组建招商团队招商流程招商流程Page41业态定位业态定位Page421.知己知彼知己知彼差异共融差异共融A.项目位置项目位置B.项目环境项目环境C.项目周边竞争对手项目周边竞争对手D.市场竞争对手市场竞争对手E.项目体量项目体量Page432.定位目标定位目标A.客群目标客群目标（高、中、低高、中、低）B.家庭、青少年、儿童、女性、男性、家庭、青少年、儿童、女性、男性、老年人、老年人、C.本地客、外地客；

本区客、外区客本地客、外地客；

本区客、外区客D.过去、现在、未来过去、现在、未来E.目标比例目标比例Page443.业态与比例业态与比例A.各类业态比例各类业态比例B.品牌品牌C.位置分佈位置分佈D.付租能力付租能力E.付租标准付租标准Page454.租金政策租金政策A.租金收入方式租金收入方式B.补贴补贴/优惠优惠C.市场租金市场租金D.免租期免租期E.预估租金收入计算预估租金收入计算Page46有效预估项目未来的现金流,可让业主方做到运筹帷握,能更妥善绸缪未来投资计划.Page47商业项目是一个漫长而需要持续经营的投资,所以预估现金流是一个必不可少的环节.对于投资一个商业项目,我们要先清楚了解该项目周边的发展及机遇,例如未来交通网络发展、区位的优劣条件分析、周边的商业情况等等,综合所有数据及分析,我们可以详细规划项目.项项目目规规划划项目规划项目规划项项目目规规划划商商业业定定位位确立目标客群及项目档次业业态态定定位位确立楼层业态组合及租户配对租租金金预预估估就周边商业租金情况作分析并预估项目不同楼层业态的日租金情况.Page48预估租金计算步骤预估租金计算步骤预估租金计算步骤预估租金计算步骤参考项目周参考项目周边商业租金边商业租金对每个商铺作业态对每个商铺作业态分类分类,拟定一铺一价拟定一铺一价针对各楼层不同业态针对各楼层不同业态拟定楼层日租金表拟定楼层日租金表第一年基础年租金第一年基础年租金预估十年租金收入预估十年租金收入1234店铺分割及业态规划的变更店铺分割及业态规划的变更,会影响会影响租金的预估租金的预估,有关租金将可能做出修有关租金将可能做出修订订,修订的结果有可能增加或减少修订的结果有可能增加或减少排除了排除了22个因素个因素:

1.1.出租率出租率2.2.免租期免租期加入以下加入以下22个因素个因素:

1.1.按年出租率按年出租率2.2.按年收租比率按年收租比率Page49日租金表日租金表有了完善的商业定位及业态定位后,我们可参考周边商业租金数据,并按项目楼层及不同业态的实际情况作调整,拟出项目参考租金的基准.Page50一铺一价一铺一价根据商业定位,针对目标客群需求,规划出各楼层业态,拟定一铺一价.该租金预估为固定租金Page51第一年基础租金第一年基础租金有了日租金的参数,我们可以估算第一年基础年租金.此年租金为固定租金,在计算过程当中,并未考虑出租率及免租期等因素.Page52预估十年租金走势预估十年租金走势:

叫价租金叫价租金有了第一年的基础年租金,我们可以深化计算过程,把每年预估的出租率及收租金比率一并加入作考虑,尽量贴近实际情况,预估十年租金收入走势:

叫价租金叫价租金及底价租金底价租金.Page53十年租金收入预估（底价租金）预估十年租金走势预估十年租金走势:

底底价租金价租金Page54主力店铺承租条件主力店铺承租条件n在招商的过程中，往往每一个楼层和每一种业态都应先确定一个主力品牌店铺，如国际连锁零售品牌或知名餐饮等，从而起到带头作用，提升其它同等次或同类业态租户的承租意向，最终促进其他租户落实签约。

n而此类主力品牌店铺，承租条件往往会较为苛刻，例如：

无固定租金，只有提成租金；

要求装修费补贴；

要求营运费补贴;

要求较长的租期；

要求较长时间的免租期；

等等。

n对于一些新开业的商场，租户可能会要求商场达到一定的出租率后才进行装修或共同开业或缴付租金。

n按本项目目前的定位，一般主力品牌要求的装修补贴水平约为：

每平方米RMB5,000至RMB20,000。

但最终还是需要视乎品牌的要求。

Page55THANKYOU！