设备维修管理3.19修订PPT推荐.ppt

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什么是设备维修管理？

一、设备维修管理一、设备维修管理意义意义设备管理设备管理水平水平赢得市赢得市场场保值增保值增值值安全营安全营运运环境保环境保护护影响口影响口碑碑一、设备维修管理一、设备维修管理发展史发展史纵观设备维修管理的发展，可以大致分为以下六个阶段：

1.事后维修阶段:

事后修理缺乏预见性，修理间歇时间较长，是比较原始的设备维修制度。

目前，除在小型、不重要设备中采用外，已被其他设备维修制度所代替。

2.设备预防维修管理阶段:

采取预防为主的维修措施，减少设备事故的发生。

其主要特点是：

计划预修与事后修理相结合,合理确定修理周期,正确采用项目修理,修理与改造相结合,强调设备保养维护与检修结合3.生产维修阶段一、设备维修管理一、设备维修管理发展史发展史6.智能维修阶段通过传感器，监测设备设施的运行情况，若出现问题，将信息传输至中央工作站，由维修人员诊断并通过传感器实施远程维修。

5.设备综合管理阶段通过PLC，监测设备设施的运行情况，若出现问题，将信息传输至相连接的计算机，起到预警的作用。

4.维修预防阶段这是指在设备的设计、制造阶段就考虑维修问题，提高设备的可靠性和易修性。

一、设备维修管理一、设备维修管理发展史（示意图）发展史（示意图）11事后维修阶段事后维修阶段55设备预防维修管理阶段设备预防维修管理阶段33生产维修生产维修44维修预防维修预防22设备综合管理阶段设备综合管理阶段66智能维修智能维修一、设备维修管理一、设备维修管理分类分类维修方式维修方式改善维修改善维修事后维修事后维修例行例行维修维修一、二、三级一、二、三级维维修修计划检修计划检修设备点检设备点检预防维修预防维修1、例行维修一、设备维修管理一、设备维修管理保养种类保养种类主管主管班长班长操作操作人员人员每天巡回检查例行保养每天巡回检查例行保养编制汇报点检记录复查维修，对需要停机保养得设备，列复查维修，对需要停机保养得设备，列入维修计划入维修计划出现问题出现问题问题问题无法无法解决解决安安排排工工作作安安排排工工作作一、设备维修管理设备维修管理保养种类保养种类三三级维修级维修二级维修二级维修一级维修一级维修以操作人员为主，对设以操作人员为主，对设备外表面有关部件进行备外表面有关部件进行检查检查增强二级维修保养的深增强二级维修保养的深度和广度上进行的较大度和广度上进行的较大规模的维修保养。

规模的维修保养。

以专项维修人员为主，以专项维修人员为主，对设备进行拆检、修复、对设备进行拆检、修复、更换部分零件更换部分零件22、一一二二三三级级维维修修一、设备维修管理一、设备维修管理保养种类保养种类33、计划、计划检修检修类类别别时间时间月月计计划划年年度度计计划划大修大修项修项修中修中修小修小修改善维修改善维修备注：

部分专业性较强的项目一般采取外委其他专业公司修理备注：

部分专业性较强的项目一般采取外委其他专业公司修理一、设备维修管理一、设备维修管理保养种类保养种类项修：

即项目修理。

是针对设备某项性能指标劣化达不到规定要求而进行的专项维修。

项修是通过对设备状态的监测来对定期维修进行补充、完善。

日常点检定期点检设备设备点检点检简单故障由操作工自己简单故障由操作工自己解决解决维修工解决难度较大的维修工解决难度较大的故障隐患故障隐患维修工作量较大的隐患维修工作量较大的隐患由专业工程师编制维修由专业工程师编制维修计划解决计划解决一、设备维修管理一、设备维修管理保养种类保养种类44、设备点检、设备点检一、维修管理一、维修管理管理现状管理现状1、现状11）.倾向于现场管理，以维护保养为主倾向于现场管理，以维护保养为主22）.自控化程度及合理性不高自控化程度及合理性不高万达相关要求的适应性万达相关要求的适应性为保证各万达广场的正常营业，保证设备设施能长期、安全、稳定地运行，延长设备使用期限，使设备经常处于良好的工作状态。

商管系统在上述行业标准、常规做法的基础之上，结合自身的经营管理特点、要求，量身定做，编制了更加适用的设备维修管理制度-2012版商业公司管理制度20122012版商业公司管理制度版商业公司管理制度的编制的编制二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求一.维护保养管理二.公共设备设施的维修管理21212012版制度中对设备设施的维修管理主要有两大部分：

维修保维修保养养规程的制规程的制定定计划的制计划的制定定实施实施检查检查一.维护保养管理（步骤）二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求1.维护保养规程的制定各地商管公司按照不同设备设施的技术要求，针对各广场具体情况，必须分别制定维修保养规程，明确维保项目、维保周期、维保方法、人员、费用等内容。

二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求其他其他内容内容时间时间安排安排费用费用预算预算维保维保项目项目设施设施名称名称给排水空调土建强电强电弱电万达广场万达广场设施设备设施设备维保计划维保计划二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求2.维保计划的制定3.维修保养的实施22）设备设施维护保养项目设备设施维护保养项目在上报区域公司审核、商管总部工程部在上报区域公司审核、商管总部工程部审批审批后实施后实施，并形成记，并形成记录存档。

录存档。

33）事故抢险、排除重大安全隐患故障、紧急抢修需要的物料，如无库存的备品备件，可）事故抢险、排除重大安全隐患故障、紧急抢修需要的物料，如无库存的备品备件，可先采购事后上报区域公司。

先采购事后上报区域公司。

11）各地商管公司应建立设备设施保养和运行保障所必须的）各地商管公司应建立设备设施保养和运行保障所必须的备品备件一览表备品备件一览表，明确规定备，明确规定备品备件种类、规格、最低库存数量等；

品备件种类、规格、最低库存数量等；

二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求4.维修保养的检查商管总部商管总部区域公司区域公司地方公司地方公司工程经理工程经理工程副总工程副总每月每月2828号号上报上报定期定期检查检查次月次月55日上报日上报每周检查维修每周检查维修保养计划的实保养计划的实施情况和工作施情况和工作记录记录每月检查每月检查确认维修确认维修保养工作保养工作二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求二.公共设备设施的维修管理11.公共设备设施的大中修公共设备设施的大中修2.2.专项维修基金的管理专项维修基金的管理3.3.专项维修基金实施的管理专项维修基金实施的管理4.4.受托商业物业维修基金管理受托商业物业维修基金管理二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求1.公共设备设施的大中修（构筑物及机电设备）11）各地商管公司按照相关建筑规范的要求，结合对建（构）筑物使用情）各地商管公司按照相关建筑规范的要求，结合对建（构）筑物使用情况、检测结果，提出况、检测结果，提出建（构）筑物大中修计划建（构）筑物大中修计划并并编制专项维修基金预算编制专项维修基金预算；

22）按照设备设施管理和行业规范的要求，结合使用情况、检测结果提）按照设备设施管理和行业规范的要求，结合使用情况、检测结果提出出机电设备设施大中修计划机电设备设施大中修计划并并编制专项维修基金预算。

编制专项维修基金预算。

二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求22）预算的编制：

预算的编制：

由各地商管公司总经理亲自主持编制工作，须保证由各地商管公司总经理亲自主持编制工作，须保证预算费用与实际发生预算费用与实际发生维修费用的偏差控制在维修费用的偏差控制在10%10%之内之内。

各项工程均。

各项工程均应经过充分论证方可上报，并应提供相关论证材料，照片，改造应经过充分论证方可上报，并应提供相关论证材料，照片，改造方案，图纸等。

方案，图纸等。

11）按照应收租金额和相应比例计提）按照应收租金额和相应比例计提二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求2.专项维修基金的管理11）各地商管公司应提出合理施工方案，经区域公司审核后）各地商管公司应提出合理施工方案，经区域公司审核后上报商管总上报商管总部批准后方可实施部批准后方可实施22）各地商管公司负责将各项工程进度按月上报至区域公司。

各项工）各地商管公司负责将各项工程进度按月上报至区域公司。

各项工程程竣工验收合格后，须向区域公司上报并抄送商管总部工程部竣工验收合格后，须向区域公司上报并抄送商管总部工程部二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求3.专项维修基金实施的实施管理4.受托商业物业维修基金管理11）管理受托商业物业的各地商管公司，须在每年）管理受托商业物业的各地商管公司，须在每年77月月3131日完成下年度日完成下年度万万达广场资本性支出专项维修基金年度预报表达广场资本性支出专项维修基金年度预报表，经区域公司审核后上报商，经区域公司审核后上报商管总部工程部汇总审定后，报至委托方审批管总部工程部汇总审定后，报至委托方审批22）各地商管公司依据委托方批复的工程项目及限额，报商管总部工程部）各地商管公司依据委托方批复的工程项目及限额，报商管总部工程部审批后组织实施审批后组织实施33）各项工程竣工验收合格后，须向区域公司上报并抄送商管总部工程部。

）各项工程竣工验收合格后，须向区域公司上报并抄送商管总部工程部。

二、万达相关要求二、万达相关要求20122012版制度要求版制度要求计划检修的流程计划检修的流程编制设备清单编制设备清单月度维保计划月度维保计划实施与验收实施与验收存档存档监管外委公司监管外委公司技术标准技术标准根据厂家技术资料根据厂家技术资料年度维保计划年度维保计划维保工作单维保工作单病历卡病历卡自行或外委自行或外委外委评估外委评估三、计划维保重点解析三、计划维保重点解析-如何编制设备清单如何编制设备清单设备清单编制要点：

设备清单编制要点：

按照广场的全系统分类编制清单，明确安装位置、品牌、设备负责范围、主要参数、生产日期、启用日期等信息。

三、计划维保重点解析三、计划维保重点解析-年度维保计划年度维保计划分专业、全面系统地编制全年维保计划,落实责任人、维保规程、维保时间及资金来源，明确维保过程中的支持性表格。

全年维保计划的编制要点全年维保计划的编制要点对各专业的全年维保计划进行细化分解，落实例行维修、一二三级维修、计划检修等事项安排，细化到月。

三、计划维保重点解析三、计划维保重点解析-月月度维保计划度维保计划月度维保计