地产人不可不知什么是总规控规修规文档格式.docx

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城市规划是指当地政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。

简单说就是政府根据未来的发展，对未开发的区域做的总体规划，如下图所示，根据色块的不同，土地性质和用途不同。

如黄色是居住用地，红色商务金融用地，可看下面详细的图例：

2.控制性详细规划（简称控规

以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

大家在看政府对土地招拍挂的信息的时候可以看到这些，这里面会有对这块地详细的规定，如建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、要求配套的设置如幼儿园、社区服务站等等，有了这些信息，就方便开发商自己做强排和财务测算了，根据自己公司的情况，算出自己可以承受的最高地价。

控制线详细规划就是开展设计的基础条件。

3.修建性详细规划（简称修规）

以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

这个就是根据地块的控制条件行程的最终设计成果了，一般包括项目的总平图、鸟瞰图、单体效果图、平层图、主要的面积等；

城市总体规划由城市人民政府负责组织编制，是法定的。

控制性详规、修建性详规由城市人民政府规划行政主管部门负责组织编制，是法定的。

概规是非正式的，只是在正式规划前表达一种规划设计的大致意向，不是法定的。

城市总体规划的功能是：

综合研究确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期和近期建设的关系，指导城市合理发展。

控制性详规的功能是：

详细规定建设用地的规划指标和其他规划管理要求，以指导修建性详规的编制。

修建性详规的功能是：

在控制性详规的指导下，直接对建设作出具体的安排和规划设计。

修建性详规也可以由业主直接委托规划设计单位编制。