资产评估重点难点PPT推荐.ppt

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掌握资产评估报告的撰写方法。

通过学习和分析具体的资评估报告的撰写方法。

通过学习和分析具体的资产评估案例，使学生能够运用相应的评估方法对产评估案例，使学生能够运用相应的评估方法对不同的资产业务进行评估，提高学生分析问题和不同的资产业务进行评估，提高学生分析问题和解决问题的能力解决问题的能力。

学习目的和要求学习目的和要求本课程是一门实务性较强的课程本课程是一门实务性较强的课程,重点是掌重点是掌握资产评估的各种基本方法，学会运用资产评估握资产评估的各种基本方法，学会运用资产评估的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。

的方法对各种资产评估业务进行科学合理的评估。

主主要要教教学学内内容容w资产评估资产评估目的、标准、假设目的、标准、假设w资产评估特点、原则资产评估特点、原则w资产评估基本方法资产评估基本方法w机器设备机器设备评估实务评估实务w房地产房地产评估实务评估实务w无形无形资产评估实务资产评估实务w整体整体资产评估实务资产评估实务w资产评估操作程序及资产评估报告资产评估操作程序及资产评估报告第一部分第一部分资产评估理论资产评估理论一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功能二、资产评估的六大要素二、资产评估的六大要素三、资产评估的目的与主客体三、资产评估的目的与主客体四、资产评估标准四、资产评估标准第一部分第一部分资产评估理论资产评估理论五、资产评估假设与价格计量五、资产评估假设与价格计量六、资产评估的特点与原则六、资产评估的特点与原则七、资产评估报告七、资产评估报告八、资产评估操作程序八、资产评估操作程序一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功能即由评估机构根据特定目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现实价格进行评定和估算的过程。

其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。

一、资产评估定义与功能一、资产评估定义与功能v为资产业务提供价值尺度；

为资产业务提供价值尺度；

v界定与维护各产权主体的合法权益；

界定与维护各产权主体的合法权益；

v优化资源配置；

优化资源配置；

v促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整；

促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整；

v在促进对外开放的同时，维护国家权益在促进对外开放的同时，维护国家权益。

二、资产评估的六大要素二、资产评估的六大要素ll主体主体ll客体客体ll特定目的特定目的ll程序程序ll标准标准ll方法方法三、资产评估的目的三、资产评估的目的资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估，评估结果是为何种资产业务服务。

资产评估，评估结果是为何种资产业务服务。

资产评估的职能是为特定资产业务提供公平资产评估的职能是为特定资产业务提供公平的价格尺度，因而特定资产目的构成资产评的价格尺度，因而特定资产目的构成资产评估的特定业务。

估的特定业务。

三、资产评估的目的三、资产评估的目的1、以资产交易为目的的评估2、融通资金3、资产保全4、资产清算5、咨询服务6、税收7、国家征用土地和房产三、资产评估的主体三、资产评估的主体指从事资产评估的机构与专业评估人员。

1、资产评估机构评估机构必须具有省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书。

2、资产评估人员必须具备的条件广博的学识和丰富的实践经验良好的职业道德经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构确认的评估资格；

三、资产评估的客体三、资产评估的客体即评估的对象-资产

（一）资产的定义

（二）资产的分类（三）确认资产的标准四、资产评估标准四、资产评估标准重置成本标准重置成本标准是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。

在用状态所耗费的成本。

现行市价标准现行市价标准是指资产在公开市场上的售卖价格。

是指资产在公开市场上的售卖价格。

收益现值标准收益现值标准是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值收益。

折现率或本金化率将未来收益折成现值收益。

清算价格标准清算价格标准是指在非正常市场上限制拍卖的价格。

是指在非正常市场上限制拍卖的价格。

资产评估标准的选择资产评估标准的选择根据上述要求选择评估标准，大致有下列几种类型根据上述要求选择评估标准，大致有下列几种类型以资产保全、补偿为目的的以资产保全、补偿为目的的重置成本标准重置成本标准以资产纳税为目的的以资产纳税为目的的重置成本、现行市价等标准重置成本、现行市价等标准以所有权变更为对象的以所有权变更为对象的收益现值、或重置成本、现行市价标准。

收益现值、或重置成本、现行市价标准。

企业清算和破产清理中的企业清算和破产清理中的清算价格标准。

清算价格标准。

五五资产资产评估假设与价格计量

（一）资产评估假设

（一）资产评估假设11、继续使用假设、继续使用假设22、公开市场假设、公开市场假设33、清算假设、清算假设五五资产资产评估假设与价格计量

（二）价格计量

（二）价格计量11、重置成本及其价格计量重置成本及其价格计量22、收益现值及其价格计量、收益现值及其价格计量33、现行市价及其价格计量、现行市价及其价格计量44、清算价格及其价格清算价格及其价格计量量六、资产评估的特点与原则特点：

现实性市场性预测性公正性咨询性六、资产评估特点与原则w工作原则独立性原则客观性原则科学性原则专业性原则w经济原则贡献原则替代原则预期收益原则最佳效用原则七、资产评估报告资产评估报告书是评估机构在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。

资产评估报告书的特点特点特点w是给委托单位的书面答复w具有法律效力和公正作用w是有根据的责任报告，具有权威性w须报送国有资产管理部门审核验证确认w严格遵守国家有关保密的规定w按规定的格式撰写w必须根据客观公正实事求是的原则撰写，如实反映资产评估工作的情况。

资产评估报告书编写要求客观性-原则：

客观公正独立完整性-报告内容应完整准确及时性-按约定时间及时完成资产评估报告的正文部分内容1、资产评估机构2、委托方及资产占有方3、评估目的4、评估范围和对象5、评估过程6、评估原则7、评估依据8、评估方法9、评估基准日10、评估结果11、评估结果有效期12、评估基准日后的调整事项13、评估结果有效的其他条件14、资产评估报告的使用范围15、其他需要说明的有关问题16、签名盖章17、评估报告提出日期资产评估报告的附件部分内容评估详细说明资产负债表和损益表资产评估一览表资产、负债及所有者权益一览表各类资产负债评估结果汇总表各类资产负债清查评估明细表对整体企业进行分析验证评估的情况重要资产的产权证明文件评估机构资格证书复印件其他文件资料评估说明的内容评估说明使用范围的声明进行资产评估有关事项的说明资产清查核实情况的说明评估依据的说明各项资产负债的评估技术说明整体资产评估方法验证说明评估结论及其分析资产评估报告的利用客户对评估报告的利用评估管理机构对评估报告的利用评估机构对评估报告的利用八、资产评估程序资产评估操作程序w业务受理w双方准备工作w评定估算w核准备案w整理归档资产评估的业务受理w项目接洽w风险评价w签定资产评估业务约定书w资产评估委托方的准备工作成立评估工作小组准备相关资料资产清查双方的准备工作双方的准备工作w资产评估机构的准备工作成立评估项目小组实地观察制订评估操作方案制订评估日程计划召集多方会议评定估算的步骤划分资产类别，选择不同的评估方法作出准确评定估算资产价格核准备案w核准制的范围w核准工作程序w备案制的范围w备案程序整理归档工作底稿档案管理第二部分资产评估基本方法一、重置成本法一、重置成本法二、收益现值法二、收益现值法三、市场比较法三、市场比较法四、清算价格法四、清算价格法一、重置成本法

（一）重置成本定义、公式

（二）重置成本的计量方法重置核算法物价指数法功能系数法统计分析法（三）有形损耗的计量方法观察法使用年限法一、重置成本法（四）功能性损耗的估算（五）经济性损耗的估算（六）重置成本法的适用范围（七）影响重置价格的主要因素（八）重置成本法的评估程序

（一）重置成本法定义1、重置成本法定义指在资产继续使用的前提下，按评估资产的现实完全重置成本减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。

完全重置成本-指购买一项全新的与被评估的资产完全相同的资产所支付的最低金额。

（一）重置成本法定义2、公式：

被评估资产的价值=重置成本-累计应计损耗额=重置成本-有形损耗-功能性损耗-经济性损耗

（二）重置成本的计量方法1、重置核算法-加和法以现行市价为标准，计算被评估资产的重置全价的一种方法。

公式重置成本=直接成本+间接成本

（二）重置成本的计量方法2、物价指数法价格趋势法通过资产价格变动指数或价格变化趋势等指标，利用统计预测技术，对被评估资产的帐面价值进行调整，使之变为估算资产的重置全价。

被评估资产重置全价=被评估资产帐面原值评估基准日价格指数/原购置时日价格指数

（二）重置成本的计量方法3、功能系数法w通过选择同类功能的资产作参照物，根据资产功能与成本的内在关系，类推被评估资产重置成本的一种方法。

w功能与成本的关系线性关系P=AF+B用最小二乘法求解A、B，然后代入公式求出P。

指数关系

（二）重置成本的计量方法w指数关系

（二）重置成本的计量方法4、统计分析法根据统计原理，抽样选择有代表性的资产，估算其重置成本，依据资产的原始成本，来推算全部资产的重置成本，适用于企业整体资产评估。

w公式：

1、观察法成新率法被评估资产的有形损耗=重置成本（1-成新率）成新率指一项资产的新旧程度的百分比。

其确定有两种方式：

w直接观察法w结构加权平均法（三）有形损耗的计量方法（三）有形损耗的计量方法2、使用年限法被评估资产有形损耗=（重置成本-残值）实际已使用年限/总使用年限w总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限w实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率w资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计名义利用时间100%w成新率=尚可使用年限/总使用年限100%（四）功能性损耗的估算被评估资产的功能性损耗=被评估资产生产成本的年税后超支额剩余使用年限的年金现值系数w被评估资产生产成本的年税后超支额=（1-所得税）被评估资产生产成本的年超支额w被评估资产生产成本的年超支额=（旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）年生产量（五）经济性损耗的估算w外部因素对资产价值的影响有两种w造成营运费用上升w导致资产闲置w两种方法

（1）利用年收益损失金额本金化计算经济性损耗=年收益损失额（1-所得税）/资产收益率

（2）通过估算生产能力变化来评价再计算经济性损耗经济性损耗=（重置成本-有形损耗-功能性损耗）经济性贬值率（六）重置成本法的适用范围w被评估资产的现行市价与历史成本相比有较大的提高；

w被评估资产，尤其是生产设备的固定资产出现较大的无形损耗；

w被评估资产的使用效益有较大提高。

w被评估资产的折旧额与资产的自然有形损耗不相吻合；

w被评估资产的帐面历史成本欠实，甚至找不到历史成本资料的根据。

二、收益现值法

（一）收益现值法定义、影响因素

（二）收益现值法的计算方法有限期内各年收益折现法无限期收益折现法（三）收益现值法评估资产的优缺点（四）收益现值法评估资产的程序（五）收益现值法的应用

（一）收益