第三章房地产价格和价值PPT文档格式.ppt

第三章房地产价格和价值PPT文档格式.ppt

《第三章房地产价格和价值PPT文档格式.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第三章房地产价格和价值PPT文档格式.ppt（37页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

都是价格，都用货币来表示；

v都有波动，受供求因素的影响；

都有波动，受供求因素的影响；

v都是按质论价：

优质高价、劣质低价。

都是按质论价：

一、地价与一般物品价格的不同一、地价与一般物品价格的不同v

（一）生产成本不同

（一）生产成本不同v

（二）折旧不同

（二）折旧不同v（三）价格差异不同（三）价格差异不同v（四）市场性质不同（四）市场性质不同v（五）价格形成时间不同（五）价格形成时间不同v（六）供求变化不同（六）供求变化不同二、房地产价格的特征二、房地产价格的特征v11、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金价的租金v22、房地产价格受区位的影响很大、房地产价格受区位的影响很大v33、房地产价格实质上是房地产权益的价格、房地产价格实质上是房地产权益的价格v44、房地产价格形成的时间较长、房地产价格形成的时间较长v55、房地产价格容易受交易者个别情况的影响、房地产价格容易受交易者个别情况的影响第三节房地产供求与价格v一、房地产需求一、房地产需求v

（一）房地产需求的含义v是指消费者（买者）在某一特定的时间、在某一特定价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。

v形成需求有2个条件：

消费者愿意购买消费者愿意购买+消费消费者有能力购买者有能力购买。

v房地产市场需求是所有消费者需求的总和。

房地产市场需求是所有消费者需求的总和。

（二）决定房地产需求量的因素

（二）决定房地产需求量的因素v对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：

v11该种房地产的价格水平该种房地产的价格水平一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；

价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

v22消费者的收入水平消费者的收入水平v33消费者的偏好消费者的偏好v44相关物品的价格水平相关物品的价格水平替代品和互补品v55消费者对未来的预期消费者对未来的预期对收入和房地产价格的未来预期（三）房地产需求曲线（三）房地产需求曲线v房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系系，即某种房地产的需求量如何随该种房地产的价格变动而变动。

v假设：

某种房地产价格为P；

某种房地产的需求量为Q；

该供求曲线为D。

vPQ曲线如下图a所示。

0PQD需求减少需求增加D1D2（b）0PQD（a）P1P2Q1Q2二、房地产供给二、房地产供给v

（一）房地产供给的含义v是指房地产开发商和拥有者是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者即房地产出售者或出租者或出租者）在某一特定的时间内、在每一价格在某一特定的时间内、在每一价格（或租金）水平下，对某种房地产所愿意并且（或租金）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。

能够提供出售的数量。

v形成供给有形成供给有22个条件：

个条件：

开发商或拥有者愿意供开发商或拥有者愿意供给给+开发商或拥有者有能力供给开发商或拥有者有能力供给v市场供给是所有开发商和拥有者供给的总和。

市场供给是所有开发商和拥有者供给的总和。

（二）决定房地产供给的因素

（二）决定房地产供给的因素v对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：

中主要有：

v

（1）

（1）该种房地产的价格水平；

该种房地产的价格水平；

v

（2）

（2）该种房地产的开发成本；

该种房地产的开发成本；

v（3）（3）该种房地产的开发技术水平；

该种房地产的开发技术水平；

v（4）（4）开发商对未来的预期。

开发商对未来的预期。

（三）房地产供给曲线（三）房地产供给曲线v（11）由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。

）由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。

v（22）如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线）如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。

如图以上下移动，而是整个供给曲线发生位移。

如图以SS00为基础，在影响房地为基础，在影响房地产供给的其他因素不变的前提下，产供给的其他因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升如果房地产的开发成本上升，整个供，整个供给曲线将由给曲线将由SS00向左位移到向左位移到SS11；

如果房地产的开发成本下降如果房地产的开发成本下降，整个供给曲，整个供给曲线将由线将由SS00向右位移到向右位移到SS22。

0PQS（a）0PQS供给增加S1S2（b）供给减少三、房地产均衡价格三、房地产均衡价格v房地产均衡价格是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

vE点是供求均衡点，其所对应的价格Pe称为均衡价格，所对应的价格Qe称为均衡数量。

0PSQDEQeQ1Q2Q3Q4P1PeP2四、房地产供求与价格关系的特殊性四、房地产供求与价格关系的特殊性v房地产的供求状况分为房地产的供求状况分为44种类型：

种类型：

v11全国房地产总的供求状况；

全国房地产总的供求状况；

v22本地区房地产的供求状况；

本地区房地产的供求状况；

v33全国同类类房地产的供求状况；

全国同类类房地产的供求状况；

v44本地区同类房地产的供求状况。

本地区同类房地产的供求状况。

第四节房地产价格与价值的种类v一、价值、使用价值和交换价值v在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。

在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。

v使用价值使用价值：

是指该种商品能满足人们某种需要的效用；

：

v交换价值交换价值：

是指该种商品同其他商品相交换的量的关系：

是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。

量的货币或其他商品。

v使用价值是交换价值的前提，但反过来不一定成立。

使用价值是交换价值的前提，但反过来不一定成立。

v房地产估价是评估房地产的交换价值。

房地产估价是评估房地产的交换价值。

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值v成交价格成交价格。

简称成交价，是交易双方实际达成交。

简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

易的价格。

v市场价格市场价格。

是指某种房地产在市场上的一般、平。

是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

结果。

v理论价格理论价格。

是真实需求与真实供给相等的条件下。

是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

形成的价格。

v一般地说，成交价格围绕着市场价格上下波动，一般地说，成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格围绕着理论价格上下波动。

市场价格围绕着理论价格上下波动。

v评估价值评估价值。

是指估价师通过估价活动所得出的估。

是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。

价对象的价值。

v房屋征收估价应当采用市场价值标准。

v快速变现价值快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格，一般低于市场价值。

v谨慎价值谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则评估出的价值。

v在用价值在用价值是指在现状使用下的价值。

v清算价值清算价值是指在非继续使用条件下的价值。

一般低于市场价值。

v投资价值投资价值指从某个特定投资者的角度来衡量的价格。

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值清算价值和投资价值v买卖价格买卖价格。

也称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

v租赁价格租赁价格。

通常称租金，是房屋所有权人或土地所有权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。

v抵押价值抵押价值。

是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。

法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款优先受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值税价值和征收价值v例.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万。

vA370B385C420D550v抵押贷款额度=抵押价值贷款成数v抵押价值=未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款或v抵押价值=未设定法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款v再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值未设立法定优先受偿权利下的价值-已抵押贷已抵押贷款余额款余额/贷款成数贷款成数v保险价值保险价值。

是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。

v计税价值计税价值。

又称课税价值，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。

v征收价值征收价值。

也称征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值税价值和征收价值五、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格五、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格v房地产所有权价格房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格、或者房屋所有权与土地所有权价格。

v房地产使用权价格房地产使用权价格主要是指土地使用权价格。

v其他权益的价格其他权益的价格泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，如租赁权价格、抵押权价格、地役权价格等。

六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值v原始价值原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的