中国房地产上市公司研究成果发布Word文档格式.doc

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总资产的增长综合反映了上市公司经营规模与企业实力的提升。

2009年，受良好市场形势影响，沪深及大陆在港上市房地产公司的平均总资产规模保持了快速增长态势，且增速较2008年有明显提高。

其中，沪深房地产上市公司平均总资产为91.36亿元，同比增长29.68%，增速较上年同期提高8个百分点；

大陆在港上市房地产公司平均总资产为337.13亿元，同比增长25.42%，增速较上年同期提高12个百分点，资产规模增长幅度明显。

在良好市场预期影响下，大部分房地产上市公司积极扩大开发规模，加快土地储备速度是推动企业总资产规模快速增长的主要原因。

（2）项目结算面积提高促进营业收入增长，收入规模明显分化

2009年，随着市场刚性需求的大量释放，房地产上市公司当年的项目结算规模也得到大幅提升，推动全年营业收入快速增长。

2009年沪深房地产上市公司平均营业收入为23.30亿元，同比增长24.79%，增幅较上年提高14个百分点；

大陆在港上市房地产公司平均营业收入为68.55亿元，同比增长30.54%，增幅较上年提高近25个百分点。

2009年房地产上市公司的营业收入规模呈现明显的分化态势。

沪深房地产上市公司中，有10家企业的营业收入超过了50亿元，其营业收入总和占总体规模的比重为48.93%，其中万科2009年实现营业收入488.81亿元，同比上涨19%，收入规模在所有房地产上市公司中居于首位；

而营业收入在20亿元以下的82家企业仅占总体收入规模的22.32%。

大陆在港上市房地产公司也呈现出同样分化态势，营业收入在100亿元以上的7家企业占整体收入规模的比例达到52.90%，而收入规模在50亿元以下的17家企业占总体收入规模比例仅为19.30%。

经研究测算，房地产上市公司预收账款占下一年营业收入的比值平均在40%~60%之间。

2009年房地产市场的强势回暖，使沪深房地产上市公司的预收账款均值达到12.44亿元，大陆在港上市房地产公司的该指标更是高达72.70亿元。

预收账款的延后结转特性，已经将房地产上市公司2010年的营业收入规模锁定在一个较高的水平之上，有利其经营业绩的平滑和稳定，但企业抗风险能力与经营能力的不同将使其收入规模的分化更加明显。

1.2运营效率：

存货消化周期缩短3个月，资产周转速度加快

2009年，房地产上市公司的存货周转和资产周转速度都稳步提升，有效促进了现金的快速回流。

沪深房地产上市公司的存货周转率为41.51%，存货消化周期由140周下降到125周；

总资产周转率为31.48%，较前一年提高3个百分点。

大陆在港上市房地产公司的存货周转率为41.32%，存货消化周期由162周下降到126周；

总资产周转率达到23.47%，提高4个百分点。

2010年以来，受房地产调控政策的影响，房地产上市公司销售面积已经开始出现明显下降，存货消化周期加长，部分企业已开始调整销售策略，不仅结合市场需求合理定价，加快存货消化速度，加快资金回笼，同时企业在增加土地储备方面也渐趋谨慎，3月初以来，金地、绿城中国等房地产龙头企业均已暂停拿地。

基于目前房地产市场销售环境及企业融资环境的变化，预计房地产上市公司未来一段时间拿地将更为谨慎。

但从另一方面来看，今年全国住宅用地计划供应面积较上年大幅增长，土地市场竞争激烈程度明显下降的背景，对资金充裕有实力的房地产上市公司来说，无疑是一次扩大项目储备、加强竞争力的机遇。

1.3盈利能力：

利润总额提升超过30%，但盈利质量面临挑战

（1）营业额上涨、资产减值准备冲回提升整体利润水平

2009年，沪深上市和大陆在港上市的房地产公司利润总额出现大幅增加，扭转了2008年利润总额下降的态势。

全年，沪深上市房地产公司的利润总额均值为5.13亿元，同比增长42.14%；

大陆在港上市公司的利润总额均值为24.80亿元，同比增长33.13%，增幅较上年提升63个百分点，盈利水平提高显著。

营业收入的快速增长、较好的成本控制水平，以及良好市场预期下企业大幅冲回资产减值准备直接推动了房地产上市公司的利润快速增长。

（2）土地成本提升拉低毛利率水平，盈利质量面临挑战

2009年，沪深房地产上市公司平均净资产收益率（ROE）为12.90%，较上年提升4.8个百分点；

平均每股收益（EPS）为0.34元，较上年提高0.10元。

大陆在港上市房地产公司2009年平均净资产收益率（ROE）为15.09%，较上年提升6.22个百分点；

平均每股收益（EPS）为0.47元，较上年提高0.09元。

沪深上市公司的毛利率为38.07%，较上年下降近一个百分点；

大陆在港上市公司的毛利率下降2.71个百分点至37.82%，低于沪深上市公司的毛利率水平。

较高的土地成本、过快的扩张速度是房地产上市公司毛利率下降的主要原因。

此外，2010年5月26日国家税务总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，房地产企业的盈利质量更加面临挑战。

1.4财富创造能力：

在港上市公司经济增加值（EVA）优势明显

（1）所得税费用增长较快使得沪深房地产上市公司EVA略有下降

经济增加值（EVA）即公司税后净营业利润（NOPAT）和资本成本的差额，是公司扣除了包括股权在内的所有资本成本之后的沉淀利润（ResidualIncome），能更真实地反映公司的财富创造能力。

2009年，沪深房地产上市公司的EVA均值由2008年的1.18亿元下滑到0.89亿元，整体财富创造能力略有下降。

2009年沪深房地产上市公司营业利润均值为4.39亿元，同比增长26.5%，然而，税后净营业利润（NOPAT）却从2008年的3.72亿元下降到3.53亿元，其主要原因是：

资产减值损失的下降及所得税费用的增长。

（2）在港上市房地产公司营业利润大增，同期EVA显著提高

2009年在港上市房地产公司的EVA均值大幅增长，由2008年的-0.25亿元增长到3.09亿元，财富创造能力稳步提升。

在港上市房地产公司的税后净营业利润（NOPAT）均值由2008年的8.97亿元增长到2009年的13.22亿元，同比增长47.38%；

资本成本由9.22亿元增长到10.12亿元，同比增长9.76%，税后净营业利润的增长速度远超过资本成本的增速，推动EVA大幅提升。

2009年在港上市房地产公司的营业利润均值达到25.42亿元，同比增长36.5%，增幅高于沪深房地产上市公司。

资本成本中债务资本增加明显，同比增长30.0%，而股本资本仅增长10.8%，小于沪深房地产上市公司19.6%的增长幅度。

可以看到，沪深房地产上市公司在股权融资方面比在港上市公司更为积极。

1.5财务稳健性：

短期现金充裕，但需警惕2010年流动性风险

2009年，在销售回款强劲增长的影响下，房地产上市公司的现金流状况得到明显改善，沪深上市公司和大陆在港上市公司的经营性现金流均值都由负转正，分别达到0.41亿元和14.64亿元，沪深房地产上市公司的现金与总资产比值从10.94%提高到15.88%，大陆在港上市公司的现金与总资产比值也提升两个百分点达到14.21%，短期抗风险能力明显提升。

2010年一季度沪深上市公司的净负债率达到41.08%，较2009年末提高8个百分点，未来房地产上市公司的债务风险值得警惕。

建议企业调整心态，积极适应市场变化，科学制定企业成长速度，恪守财务稳健原则，防范经营风险，以实现企业长期稳健的发展。

1.6资本市场表现：

沪深上市公司估值水平高于在港上市公司1倍以上，受2010年政策与市场环境变化影响，其市值已出现较大缩水

（1）沪深估值水平持续高于在港上市公司，面临较大估值回调风险

2009年随着市场回暖，房地产上市公司板块反弹，沪深房地产上市公司和大陆在港上市房地产公司的市盈率及市净率中值均有提升。

沪深房地产上市公司2009年的市盈率为39.24，而在港上市公司的均值为15.60，沪深上市公司估值水平近年来持续高于在港上市公司，在一定程度上体现了资本市场对沪深房地产上市公司的投资热情。

2010年国家先后出台了一系列政策对房价进行调控，政策对股价的影响非常明显，截至5月，沪深上市房地产公司的市盈率多数在20倍左右，在港上市公司多在10倍左右，宏观调控的深入执行带来较大的估值回调风险。

（2）政策调整带来股市震荡，2007-2010年市值经历“过山车”变化

2007年以来，沪深及大陆在港上市房地产公司的市值经历“过山车”般的变化。

2007年是房地产行业的高速发展期，房地产上市公司市值也随之高涨。

为了抑制过热的房地产市场，宏观调控力度全面加强，2008年房地产市场结束了2007年供需两旺的局面，全年销售面积下降近20%，股市也相对悲观，沪深及大陆在港上市公司市值下降超过50%。

从2008年12月起国家调控措施逐渐转向宽松，房地产市场逐步回暖，拉动股市出现反弹：

上证综指2009年累计上涨80%,深证成指全年累计上涨111%,香港恒生指数全年上涨52%。

2009年房地产上市公司总市值大幅上涨，截至2009年底，沪深房地产上市公司平均市值为98.9亿元，大陆在港上市房地产公司平均市值为233.8亿元，市值同比均实现翻番。

但2010年4月以来，随着国家房地产行业调控政策的密集出台，房地产板块连续走低，至5月20日，沪深房地产上市公司市值与年初相比下跌逾30%，大陆在港上市公司市值下挫近25%。

2.2010沪深房地产上市公司TOP10研究

（1）2010沪深房地产上市公司综合实力TOP10

万科、保利地产、金地集团、招商地产、金融街、华侨城、首开股份、陆家嘴继续保持沪深上市综合实力TOP10的地位，新湖中宝、北京城建以其出色业绩首次入选综合实力TOP10行列。

2010综合实力TOP10企业各项业绩指标都取得较大突破，与沪深房地产上市公司整体水平相比优势明显。

截至2009年末，综合实力TOP10企业总资产均值达493.52亿元，为同期沪深房地产上市公司总资产均值的5.40倍；

营业利润均值达25.71亿元，是同期沪深房地产上市公司营业利润均值的5.86倍。

万科逐步从规模速度型向质量效益型转变，保利和招商地产继续专注于住宅产品开发，金地集团2009年实现净利润19.33亿元，较上年增长76.68%，发展势头良好，企业综合实力获得全面提升。

（2）2010沪深房地产上市公司经营规模TOP10

万科、保利地产、金地集团、招商地产、华侨城、金融街、首开股份、北辰实业凭借在总资产、营业收入和利润总额的优势继续保持经营规模TOP10的地位，嘉凯城、陆家嘴经营规模进步明显，也入选经营规模TOP10。

2010沪深房地产上市公司经营规模TOP10企业2009年总资产均值达到497.50亿元，为同期沪深房地产上市公司均值的5.45倍；

营业收入均值为132.23亿元，是同期沪深房地产上市公司均值的5.68倍；

实现利润总额29.42亿元，为同期沪深房地产上市公司均值的5.73倍，规模优势更加明显。

但在2010年一系列房地产调控新政出台后，这些规模型地产企业需密切关注市场