中国房地产行业研究深度报告-安信证券Word格式.doc

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未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。

2005年，全国耕地12208.27万公顷（18.31亿亩），减少0.30%；

果园等园地1154.90万公顷（1.73亿亩），增加2.31%；

林地23574.11万公顷（35.36亿亩），增加0.30%；

牧草地26214.38万公顷（39.32亿亩），减少0.21%；

养殖水面等其他农用地2553.09万公顷（3.83亿亩）；

居民点及独立工矿用地（指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地）2601.51万公顷（3.90亿亩），增加1.11%；

交通运输用地230.85万公顷（0.35亿亩），增加3.37%；

沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷（0.54亿亩），增加0.26%；

未利用地270万公里2（=2.7亿公顷=40.5亿亩）。

按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。

依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。

则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。

而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。

目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。

因此，住房建设必须贯彻节约资源、保护环境的原则，减少住宅发展的资源环境代价。

一要按照节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。

优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。

在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。

二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。

1995年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。

随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。

市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位。

同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。

一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。

中国在相当长一段时期仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。

随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。

二要从未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。

三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。

二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。

住宅房地产业的本质就是一种制造业：

以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍进行组合加工，生产出产成品（即住宅）并销售给消费者（购房者）。

房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建造商。

在土地资源稀缺或供给受到政府强力控制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。

鉴于此，个别房产商开始囤积原料而不事生产制造，因为制造（对土地施工变成住宅）的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。

国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。

个别房产商开始积累存货不售（囤房），同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。

可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必须回归到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现金流。

可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必须降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：

回归房产业的制造业本质。

住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获取收益。

有利于快速回笼资金，但是不能获取土地的长期增值收益。

商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品（物业）后并不出售物业，而是长期（最长50年）持有物业并有效的经营管理物业。

商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。

好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益；

缺点是投资回收期较长、资金压力较大。

商业地产不是制造业，而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。

但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的；

其次，地产商土地购买、建筑施工都依赖银行贷款；

最后，购房者购房支出的70%都依赖房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。

三、具有地产属性的农业和交通基础设施

农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地（包括耕地、草原、林地、水面）为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。

农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物（包括生物燃料），林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要提供动物产品，即肉食。

工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。

农业的根基是土地，是一个农业企业的核心资源。

农业土地分为国有和集体所有。

企业只能拥有国有土地使用权（最长50年）和集体土地承包经营权（最长可以70年）。

但是中国缺乏一个流动性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府控制，土地增值要实现并不容易；

转基因技术可以显著提高作物抗病虫害能力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。

拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。

北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。

绿大地（002200）拥有先进的苗木生产技术和生产资源（7263亩生产基地）。

好当家（600467）获得了威海苏山岛以南未开发利用海域6773公顷（10.1595万亩）使用权，海参养殖海域由3万亩扩张到13万亩。

大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩（所有权归集体），吉林森工有450万亩（所有权归国家,使用权归集团,上市公司只是租赁），景谷林业有原料林50万亩。

交通基础设施包括港口、机场、铁路网、公路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地使用权（最长50年），国有土地使用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。

四、房地产业的生产流程

1、土地取得

五、房地产开发涉及到的部门

1、国土资源部门：

负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。

（国有土地使用证）

2、房屋管理部门：

负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。

3、规划部门：

负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。

（建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证）?

4、建委：

负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。

（建筑工程施工许可证）?

5、消防：

负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。

　6、人防：

对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常使用情况。

7、环保：

负责噪音（中央空调、室外车道）、废气（排烟管道）、排污（污水排放）等污染源处理设计的审批和验收工作。

　8、卫生防疫：

负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。

　9、环卫：

负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。

10、交通管理：

负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。

11、供水、供电：

负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。

　12、航空管制：

负责航高、航灯的设计审批和验收。

另外还有地名办（地名、街道名审批）、派出所（门牌号码审批）、税务（营业税、土地增值税、所得税的征收）等部门。

六、住宅用地的供应

2005年，居民点及独立工矿用地（指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地）2602万公顷=3.9亿亩。

未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。

全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。

可以看得出来，我国国土整治的空间相当广阔，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。

根据建设部的数据，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。

按照容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。

如果能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。

将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地提供"

耕地占补平衡"

的基础。

随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以直接作为新兴城镇的住宅用地。

随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕地转做住宅用地。

所以我国房地产行业的原材料（住宅用地）供应十分充足，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺利进行，空心村、分散村落合并能够顺利进行并转化为国有建设用地。

地方政府财政对卖地的依赖很大，无论房地产行情好坏，都必须持续供应住宅用地。

也就是说，地方政府有能力并且有动力向市场持续供应住宅用地。

所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。

但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。

但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。

首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对土地的严重依赖，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。

其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，如果某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。

无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的控制能力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随便左右的。

七、人民币升值预期下的房地产价

持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益；

一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。

除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一致的程度，否则中国的商品、资源价格上涨就是不可避免的。

因为均衡状态就是"

美国商品价格=中国商品价格×

名义汇率"

。

名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格