第三章房地产估价概述优质PPT.ppt

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第五、房地产估价行业成立了全国自律性组织：

中国房地产估价师与房地产经纪人学会（简称为CIREAA）。

房地产估价的特点房地产估价的规范性房地产估价的科学性与艺术性房地产估价是寻找房地产价格形成的过程房地产估价可提供专业的房地产价值意见房地产估价的重要性房地产估价提供专业的房地产价值意见房地产估价是房地产估价师对估价对象价值的见解、看法或观点，估价结果是一种专业意见，不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

房地产估价的性质：

绝大部分房地产估价报告都是供委托人自己使用，这种估价常是咨询性或参考性的；

有时估价报告是给特定第三方特别是给众多不特定的第三方使用的，这种估价常是鉴证性或证据性的。

第一节房地产估价的必要性一、理论上房地产估价的必要性一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：

（1）独一无二性。

（2）价值量较大。

二、现实中对房地产估价的需要

（一）房地产交易的需要

（二）房地产抵押的需要（三）房地产典当的需要（四）房地产保险和损害赔偿的需要（五）房地产税收的需要（六）房地产征用拆迁补偿的需要（七）处理房地产纠纷和有关法律案件的需要（八）企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要（九）房地产管理的需要（十）其他方面的需要房地产估价机构资质管理一级一级二级二级三级三级时间要求时间要求从事房估活动连续从事房估活动连续6年以年以上并取得二级资质上并取得二级资质3年以年以上上取得三级资质后从事房估活取得三级资质后从事房估活动连续动连续4年以上年以上无要求无要求注册资本与注册资本与出资要求出资要求有限责任公有限责任公司司合伙企业合伙企业有限责任公司有限责任公司合伙企业合伙企业有限责任公有限责任公司司合伙企业合伙企业注册资本注册资本200万以上万以上出资额出资额120万以万以上上注册资本注册资本100万以上万以上出资额出资额60万万以上以上注册资本注册资本50万以上万以上出资额出资额30万以上万以上专职注册房专职注册房估师要求估师要求15名以上名以上8名以上名以上3名以上名以上业绩要求业绩要求前前3年年均完成估价标的年年均完成估价标的物建筑面积物建筑面积50万万m2以上以上或土地面积或土地面积25万万m2以上以上前前3年年均完成估价标的物年年均完成估价标的物建筑面积建筑面积30万万m2以上或土以上或土地面积地面积15万万m2以上以上在暂定期内完成估价标的在暂定期内完成估价标的物建筑面积物建筑面积8万万m2以上或以上或土地面积土地面积3万万m2以上以上资质许可机资质许可机构构建设部建设部省级建设主管部门省级建设主管部门房地产估价机构业务范围房地产估价机构业务范围业务范围公司上市公司破产清算司法鉴定城市房屋拆迁在建工程抵押其他估价活动一级二级三级暂定期第二节第二节房地产估价的概念房地产估价的概念从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

（一）专业估价人员专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。

（二）估价目的估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。

（三）估价原则估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准（四）估价程序估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。

（五）估价方法房地产估价有三大基本方法，即：

比较法、成本法、收益法。

除此之外还有一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。

估价方法市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法路线价法（六）影响房地产价格的因素从大的方面来说，有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。

在不同地区、不同时期，各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。

（七）估价时点估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。

（八）客观合理价格或价值的估算和判定客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。

第三节第三节房地产估价原则房地产估价原则房地产估价基本原则l独立、客观、公正原则房地产估价技术性原则l合法、最高最佳使用、替代、估价时点原则房地产估价的特殊原则l如抵押估价应遵循谨慎原则一、一、合法原则合法原则房地产估价应以合法产权产权证书为依据。

l任何权利状况的房地产都可以成为估价对象（法律法规政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外），只是评估价值应与估价对象的权利状况相匹配。

应以使用使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据应以法律法规政策或合同等允许的处分处分方式为依据二、二、最高最佳使用原则最高最佳使用原则房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

（1）法律上许可，

（2）技术上可能，（3）经济上可行，（4）价值最大化。

最高最佳使用具体包括三方面：

最佳用途、最佳规模、最佳集约度原理：

1.收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模2.均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡来判定是否为最高最佳使用3.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用，可以帮助确定最佳用途。

当房地产与外部环境为最协调，同时内部构成要素为最适当的组合时，便为最高最佳使用。

图31（a）是一块空地。

图3一l（b）是图31（a）中的空地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物。

图31（c）是图31（a）中的空地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物。

图31（d）是图31（a）中的空地上有一过大规模或过高档次的建筑物。

假设图31（a）中的空地价值为VL，图31（b）中的建筑物的重置价格为VB，则图31（b）中的房地价值为VL+VB，图31（c）中的房地价值为VL减去建筑物的拆迁费用加上建筑物的残值，图31（d）中的建筑物的实际价值要低于其重置价格VB。

最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。

但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1保持现状前提。

现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

2装修改造前提。

预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。

3转换用途前提。

预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

4重新利用前提。

认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。

5上述情形的某种组合。

三、三、替代原则替代原则1如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。

2不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。

四、四、估价时点原则估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

在实际估价中，通常将“估价作业期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。

估价目的决定估价时点，估价所依据的房地产市场状况始终是估价时点时的状况。

估价时点（房地产市场状况）估价对象状况过去（回顾性评估）过去房地产纠纷案件纠纷案件和由估价结果争议引起的复核估价或估复核估价或估价鉴定价鉴定现在过去房地产损害赔偿和保险理赔损害赔偿和保险理赔案件现在常见业务未来房地产预售或预购预售或预购价格的评估；

未来（预测性评估）未来房地产市场市场、房地产投资分投资分析析五、五、公平原则公平原则公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。

例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则卖者得利，买者受损；

为房地产抵押目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损；

为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则拆迁人得利，被拆迁人受损；

为房地产课税目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则纳税人得利，政府受损，这对于其他的纳税人来说也有失公平。

（1）估价准备阶段l获取估价业务l明确基本事项：

估价的目的、对象和时点l签订估价委托合同l拟定估价作业方案第四节房地产估价程序拟定估价作业方案之初选估价方法拟定估价作业方案之初选估价方法对同一估价对象运用二种以上方法:

有条件采用比较法的应以其为主；

收益性房地产选收益法；

具有投资开发或再开发潜力的房地产应选假设开发法；

无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法收益法假设开发法的，可采用成本法

（2）估价实施阶段l实地查勘估价对象、搜集资料l收集宏观资料、市场状况资料；

估价方法所需资料；

估价对象状况资料l确认估价对象实体、权利状况l选定估价方法进行估算l确定估价结果l常用简单算术平均和加权算术平均求得估价综合综合结果结果。

l在此基础上考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整（3）估价完成阶段l撰写估价报告l交付估价报告l估价资料归档（一

（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。

2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：

1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

（一）答：

1复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。

估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。

2复核估价的估价目的可表述为：

受银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；

价值定义可表述为：

在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。

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