盛世行2012年滨州市邹平县福门黛溪湾项目战略发展策划方案PPT格式课件下载.ppt
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/20112011年的楼市很是悲催在经历了年的楼市很是悲催在经历了“新国八条新国八条”以及以及接踵而至的调控组合拳让坚挺的楼市彻底接踵而至的调控组合拳让坚挺的楼市彻底holdhold不住了。
不住了。
传统的传统的“金九银十金九银十”也早已销声匿迹，楼市景气指数一也早已销声匿迹，楼市景气指数一路下跌，路下跌，“政策影响政策影响”毫无疑问地成为今年房地产市场毫无疑问地成为今年房地产市场的主基调，的主基调，“调控调控”则是今年楼市的最热点关键词。
每则是今年楼市的最热点关键词。
每一个房地产人的心情只能用纠结来形容。
对于今年楼市一个房地产人的心情只能用纠结来形容。
对于今年楼市调控政策，大部分行业内人士，包括房企在内，都认为调控政策，大部分行业内人士，包括房企在内，都认为会继续加强。
而国家也多次强调，房地产调控政策不会会继续加强。
而国家也多次强调，房地产调控政策不会放松。
放松。
/4宏观调控已经让房地产到了又一个寒冬宏观调控已经让房地产到了又一个寒冬那么，那么，我们的市场如何呢我们的市场如何呢本方案严格保密20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！
/5宏观政策影响宏观政策影响关键词：
房产税、团购、金融政策、资金压力关键词：
房产税、团购、金融政策、资金压力1、房产税房产税：
房产税的出台以及在全国的逐步推广，对大户型住房产品的销：
房产税的出台以及在全国的逐步推广，对大户型住房产品的销售起到限制，影响成交。
售起到限制，影响成交。
2、团购团购：
邹平当地很多房产公司一直执行低价团购政策，分流大量客户。
：
3、金融政策金融政策：
利率提高、放贷难度提高。
4、资金压力资金压力：
当地银行贷款的标准为房屋封顶，银行放贷难度加大，使得：
当地银行贷款的标准为房屋封顶，银行放贷难度加大，使得开发商前期资金占用过大，资金回笼难度更大；
开发商前期资金占用过大，资金回笼难度更大；
/6面对市场的现状，粗放型营销将面临淘汰，这对房地产企业在精面对市场的现状，粗放型营销将面临淘汰，这对房地产企业在精细化营销、产品定位、产品创新、户型设计、景观规划等方面提出了细化营销、产品定位、产品创新、户型设计、景观规划等方面提出了更高的要求，总之，面对市场压力更高的要求，总之，面对市场压力“如何抓住客户如何抓住客户,精准定位精准定位”将是后将是后期营销中最常提到的一句话。
期营销中最常提到的一句话。
国家的调控、消费者的理智，使得房地产的国家的调控、消费者的理智，使得房地产的“黄金时代黄金时代”已经结束，同时已经结束，同时这也标志着房地产品质新时代的到来。
这也标志着房地产品质新时代的到来。
通过本方案，将对项目的运作进行详细的阐述通过本方案，将对项目的运作进行详细的阐述本方案严格保密20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！
/目目录录CCOONNTTEENNTT邹平印象邹平印象项目营销项目营销建议建议项目整体项目整体定位定位项目销售项目销售分析分析邹平概况邹平概况邹平发展状况邹平发展状况邹平房地产市场概况邹平房地产市场概况市场研究小结市场研究小结本方案严格保密20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！
/8地理地理邹平邹平邹邹平平县县地地理理区区位位图图邹平县位于山东省中部偏北，邹平县位于山东省中部偏北，东接工业重地淄博，西邻省会济东接工业重地淄博，西邻省会济南，距淄博市南，距淄博市3737公里，与淄博具公里，与淄博具有相近的民俗民风。
总人口有相近的民俗民风。
总人口77.877.8万万人人，其中城区人口约，其中城区人口约3838万，城万，城区人口规模远大于淄博周边区县。
区人口规模远大于淄博周边区县。
22011011年全国县域经济科学发年全国县域经济科学发展交流年会上，连续展交流年会上，连续88年入围全年入围全国县域经济百强，在参评的国县域经济百强，在参评的20012001个县个县（市市）中名列第中名列第1515位。
位。
/9工业邹平工业邹平20112011年，邹平县完成地区生产总值年，邹平县完成地区生产总值630.2630.2亿元，与张店区持平；
亿元，与张店区持平；
城镇居民人城镇居民人均可支配收入均可支配收入2176321763元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入1000610006元。
元。
p全国中小城市综合实力全国中小城市综合实力100100强中位列第强中位列第1111位。
p地方财政收入在全省地方财政收入在全省142142个县中名列个县中名列第第33位。
p最具投资潜力最具投资潜力100100强列第强列第33位。
p全国民营经济最具活力县（市、区）全国民营经济最具活力县（市、区）列第列第44位位邹平县代表企业：
邹平县代表企业：
山东魏桥、梁邹矿业、山东魏桥、梁邹矿业、西王集团、广富钢铁、宏诚集团西王集团、广富钢铁、宏诚集团邹平县作为淄博市近邻，位于淄博经济辐射圈内；
经济发展、人文生活等与淄博有很大相似之处。
邹平县作为淄博市近邻，位于淄博经济辐射圈内；
作为全国工业强县，邹平的高速发展造就了一大批中产阶级，成为邹平购房主力。
/10魅力黛溪魅力黛溪黛溪河源于邹平县城南部山区，向北穿过城区进入小清河黛溪河源于邹平县城南部山区，向北穿过城区进入小清河,黛黛溪河是邹平的母亲河。
邹平县投资万元兴建黛溪河风景溪河是邹平的母亲河。
邹平县投资万元兴建黛溪河风景区，在黛溪河两岸开发出万平方米的绿化带，拓宽了沿河路，区，在黛溪河两岸开发出万平方米的绿化带，拓宽了沿河路，使黛溪河重新焕发了生机，成为居民休闲、游玩的好去处。
使黛溪河重新焕发了生机，成为居民休闲、游玩的好去处。
本项目位于黛溪河上游，临黛溪湖；
环境优美，景色宜人，具有得天独厚的自然环境优势本项目位于黛溪河上游，临黛溪湖；
环境优美，景色宜人，具有得天独厚的自然环境优势本方案严格保密20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！
/11城市城市邹平邹平济南青岛淄博滨州山东省全国房地产投资占固投比重房地产投资占固投比重（）（）3.515.7%18.1%15.7%3.1%10.6%17.6%邹平及参照对象房地产投资情况邹平及参照对象房地产投资情况p先进城市经验表明，房地产投资占固先进城市经验表明，房地产投资占固定资产投资的比例范围一般均在定资产投资的比例范围一般均在10102020之间，之间，邹平房地产市场后续提邹平房地产市场后续提升空间巨大。
升空间巨大。
邹平房地产邹平房地产本方案严格保密20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！
/12p根据高速公路以及城市的根据高速公路以及城市的发展，邹平房产市场划分为发展，邹平房产市场划分为33个版块，分别为老城板块、个版块，分别为老城板块、新城板块、以及开发区板块新城板块、以及开发区板块p邹平未来的土地供给均集邹平未来的土地供给均集中在市中心区域以外，大幅中在市中心区域以外，大幅土地更是远离市区；
土地更是远离市区；
本案本案老城板块老城板块新城板块新城板块星河上城星河上城均价均价62006200元元/东方明珠东方明珠55005500元元/齐明天健苑齐明天健苑50005000元元/南城国际南城国际均价均价60006000元元/开发区板块开发区板块目前邹平市场在售项目较少，多数项目出现尾盘，市场出现暂时性供应断档；
相对而言，星河上目前邹平市场在售项目较少，多数项目出现尾盘，市场出现暂时性供应断档；
相对而言，星河上城及东方明珠等项目规模大，位置好，且有相当剩余房源，成为本项目最大的竞争对手，下面将对重城及东方明珠等项目规模大，位置好，且有相当剩余房源，成为本项目最大的竞争对手，下面将对重点项目进行分析。
点项目进行分析。
邹平楼盘一览邹平楼盘一览新城板块是开发的热点区域，也新城板块是开发的热点区域，也是邹平房价的制高点是邹平房价的制高点开发区板块属于新兴地开发区板块属于新兴地段，借助地段优势，各段，借助地段优势，各个项目开发势头良好个项目开发势头良好老城区板块，经过政府对老城区板块，经过政府对老城区的改造，后期发展老城区的改造，后期发展势头看好势头看好本方案严格保密20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！
/13主要竞争项目分析主要竞争项目分析项目名称星河上城项目位置广电大厦东临开发商天兴置业有限公司建筑形态公寓别墅商住两用占地面积156亩建筑面积20万容积率1.92装修情况毛坯户型区间127-157平米复式330平米销售均价起价5800元/均价6200元/区域配套金摇篮幼儿园，城南实验小学，邹平一中、圣豪超市、黄山步行街项目分析项目位于邹平政务中央区，临近黛溪湖，教育商业配套较好；
客群定位于高端政务商务人群，且销售情况较好；
均价6200元/在目标客群可接受范围内。
/14主要竞争项目分析主要竞争项目分析项目名称东方明珠项目位置会仙三路与月河二路交汇处开发商天兴置业有限公司建筑形态多层、小高层、高层占地面积209亩建筑面积21万容积率1.50装修情况精装修户型区间多层：
77112平方米小高层：
93112平方米多层住宅6+1（阁楼）、小高层住宅11层销售均价5500元/销售情况一、二期已开发
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