济南泰府广场营销推广方案终稿PPT资料.ppt

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回报周期短，升值潜力大。

独特商业业态：

时尚休闲购物中心，突破泉城路现有业态，领先的经营、消费理念；

创新商业产品：

中式新古典风格建筑，下沉式广场，立体交通组织，泉城路上新地标性建筑，中式新古典风格建筑，下沉式广场，立体交通组织，泉城路上新地标性建筑，人流吸纳性强。

人流吸纳性强。

未定价值点：

新品牌的引入（星巴克、哈根达斯、新品牌的引入（星巴克、哈根达斯、ZARA、大食代）、大食代）,销售、经营政策（固定销售、经营政策（固定回报、包租）。

回报、包租）。

项目理解项目理解项目内外关系分析项目内外关系分析业态划分合理，混业经营理念灌注；

建筑设计独树一帜，符合商业业态定位；

着眼于长远运营的操作思路；

整体商圈的升级换代带来市场关注；

政府规划不会更改，据守商业规划的核心地段；

内部关系内部关系内部关系内部关系外部关系外部关系外部关系外部关系正因素正因素正因素正因素负因素负因素负因素负因素新理念导入的困难。

招商与业态规划间的博弈；

销售速度与利润间的博弈；

营销稳定性的考验；

招商与整体经济形势的博弈；

商圈内商业项目陆续推出，招商、销售竞争强度加大；

品牌推广将引发市场乱流，增加干扰项；

可控性强可控性强可控性弱可控性弱项目理解项目理解项目目标项目目标项目较好的先天条件为我们提供了追求更高项目理想的基础，它承载泉城项目较好的先天条件为我们提供了追求更高项目理想的基础，它承载泉城路商业升级、增添旅游资源的社会重任，也承载着投资商路商业升级、增添旅游资源的社会重任，也承载着投资商建立开发品牌、收回建立开发品牌、收回投资并获取充足利润的企业理想投资并获取充足利润的企业理想。

我们也应意识到，商业操作的复杂性要求我们不能盲目乐观，泉城路商圈我们也应意识到，商业操作的复杂性要求我们不能盲目乐观，泉城路商圈升级后的前景未定升级后的前景未定，新的商业模式与本土的嫁接新的商业模式与本土的嫁接需要精心呵护需要精心呵护，商圈后续项，商圈后续项目层出，体量巨大，也必然带来区域内目层出，体量巨大，也必然带来区域内商业竞争的加剧商业竞争的加剧。

充分挖掘项目价值，。

充分挖掘项目价值，树立项目独特的品牌，是项目成功的关键。

树立项目独特的品牌，是项目成功的关键。

综上，综上，我们追求的目标应该是追求我们追求的目标应该是追求品牌效益和经济效益的最大化品牌效益和经济效益的最大化。

项目理解项目理解项目目标分解项目目标分解品牌价值最大化品牌价值最大化具有区隔性的市场形象、项目价值观深入人心；

具有区隔性的市场形象、项目价值观深入人心；

项目消费理念、经营理念清晰；

市场对项目经营具有信心，前景描绘清晰；

经济效益最大化经济效益最大化销售销售销售销售目标目标目标目标：

5.55.55.55.5亿亿亿亿招商目标：

开业前完成招商目标：

开业前完成90%90%90%90%招商招商招商招商平均租金：

使用面积层平均租金平均租金：

使用面积层平均租金8.28.28.28.2元元元元/平方米平方米平方米平方米/天天天天项目理解项目理解项目定位项目定位市场定位市场定位:

济南商业升级力作，泉城路体验式时尚休闲购物中心济南商业升级力作，泉城路体验式时尚休闲购物中心风格化商业地标，具有城市名片功能；

风格化商业地标，具有城市名片功能；

区别于商圈现有商业业态，混业式经营模式，商街购物体验；

时尚品牌入驻，品牌体验升级；

休闲式消费理念，可逛性更强；

定位支撑：

项目理解项目理解项目定位项目定位形象定位形象定位:

商语繁华，泉城时尚领地商语繁华，泉城时尚领地SLOGAN:

百年商脉，财富引擎百年商脉，财富引擎项目理解项目理解项目客群定位项目客群定位主力消费客群定位主力消费客群定位年轻人年轻人+年轻家庭年轻家庭素描：

素描：

年龄20-35岁，中等教育程度以上，人生上升期，对新事物接受能力强，追求时尚生活，品牌忠诚度高，具有群体消费特征。

主力购买客群定位主力购买客群定位藏富阶层藏富阶层+品牌商家经营者品牌商家经营者藏富阶层素描：

藏富阶层素描：

年龄35-55岁，阅历丰富，多数具有住宅、商铺投资经验，或拥有自己的生意，谈判难度高，认可泉城路商圈，投资眼光较为长远。

品牌商家经营者品牌商家经营者：

对泉城路地段认可，熟悉济南商业市场，看重，关心后期运营，需求面积较大，谈判难度最高。

策略总纲策略总纲我们的推广姿态我们的推广姿态先入为主，引导潮流先入为主，引导潮流产品有不可重复性产品有不可重复性商圈代言商圈代言领导者领导者追随者追随者补缺者补缺者挑战者挑战者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值项目的绝版地段及独特的业态、建筑风格，为项目提供了担当区域领导者的现项目的绝版地段及独特的业态、建筑风格，为项目提供了担当区域领导者的现实基础，项目运作及推广的先机，提供了树立先入为主领导力品牌的机遇。

实基础，项目运作及推广的先机，提供了树立先入为主领导力品牌的机遇。

策略总纲策略总纲SWOT分析导出推广战略方向分析导出推广战略方向优势（优势（SS）：

）：

泉城路商圈繁华现状；

特色建筑，下沉广场，立体交通组织；

混业经营，店中店模式；

专业营销策划团队，统一经营管理；

劣势（劣势（WW）：

体量较小，规模优势欠缺；

投资商首次商业运作经验，品牌影响力及商业资源较少；

新生事物，认知初期难度大；

机会（机会（OO）：

政府规划中唯一的省市商圈，兼具旅游休闲功能；

商圈升级换代阶段，整体档次提升；

泉城路抢先入市时机；

威胁（威胁（TT）：

贵和二期、恒隆广场等后期项目相续入市，竞争加剧；

首个混业经营休闲业态，需经受市场考验；

发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁高品牌占位+品质活动营销，获取市场关注度；

利用混业经营案例加强展示条件，引发期待；

利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势强化商圈和商业模式，形成鲜明的USP，弱化规模小客观现状；

通过招商工作的节点创意宣传，稀释市场对开发商以往经验的注意；

发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会建立项目独特品牌价值识别体系，创造先入为主效应；

挖掘政府规划的利益点，炒作商圈美好前景，数据化说明；

减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁强调泉城路、省府前街的商圈核心位置；

强调项目客群定位与泉城路现有人群的高度符合；

策略总纲策略总纲推广战略总纲推广战略总纲招商线：

招商先行，销售跟上，主力置前，阶段推进；

招商线：

销售线：

惜售、价格高开高走，做足销售利润；

推广线：

高举高打，树立项目高价值、高品牌的核心品牌价值；

总纲分解总纲分解招商策略招商策略1.1.如开业招商良好，租金前期较为可观租金前期较为可观，鉴于商家磨合成熟后，后期租金难以提高后期租金难以提高；

2.2.采用扣点方式可能前期保底收益较低前期保底收益较低，且管理投入略有增加，但运营23年后收入可以稳步可以稳步上升，同时应付账款的资金流转量可观；

上升，同时应付账款的资金流转量可观；

1.1.各楼层有主力商家作为招商及销售的基本保证，同时主力商家对项目的管理要求较高，需要有统一营运策略，至少是主体部分（是主体部分（CC区）的区）的1414层是项目的核心。

层是项目的核心。

2.2.主力商家首次入驻多为低租金或以低扣点的形式合作低租金或以低扣点的形式合作，且洽谈期间较长，建议销建议销售时每层主要位置保留售时每层主要位置保留；

3.3.主力商家租赁合作期限较长租赁合作期限较长10151015年年（品牌餐饮及零售主力店），次要商家一般3年（一般零售及美食广场），此类铺位需要与销售方案结合此类铺位需要与销售方案结合；

1.1.为了项目的最终成功开业，需要有一定的商家征询、访谈阶段，对项目的租金和商务条件做修正，建议每个商铺需要有每个商铺需要有2323个备选个备选，时间约为1.52个月的时间，最终修正至合适的租赁方案。

总纲分解总纲分解招商阶段划分招商阶段划分STEP1第一阶段2009年4月/6月中旬预招商1、业态划分确定2、泉城路商业调研3、主力品牌拜访建档4、招商物料准备STEP2第二阶段2009年7月/9月正式招商开始，完成主力招商1、整体招商进度30%2、完成主力品牌招商STEP3第三阶段2009年10月/2010年2月完成招商1、09年招商进度达到70%2、10年2月底完成90%招商STEP4第四阶段2010年3月/5月装修、开业阶段1、商家装修、产品上架2、管理制度、流程修订3、5月1日开业售楼处进驻，工程动工商业主体封顶商场外立面完成完成地面、吊顶、硬件装修4月10日前，商家装修完毕4月17日-18日，试营业5月1日，正式营业总纲分解总纲分解销售策略销售策略BB区区cc区区AA区区A区区A区一至三层所有商铺。

B区区B区一至四层所有商铺。

C区区C区负一层局部（四周外围商铺）C区地上一层沿内街的独立商铺，以及独立商铺东侧紧邻的独立产权小商铺。

C区地上二层沿内街的独立商铺，以及独立商铺东侧相邻的独立产权小商铺。

C区地上三层沿内街的独立商铺，以及独立商铺东侧相邻的独立产权小商铺。

分区分区楼楼层层B1F1F2F3F4F小小计计合计（平米）合计（平米）A区区A1833.43685.86421.211940.54193.58A21015.94686.13551.012253.08B区区B11040.34781.51725.342547.195562.03B2840.82752.36710.83710.833014.84C区区B1F2390.42390.43841.65C1273.06208.1208.1689.26C2304.85228.57228.57761.99小小计计2390.44308.443342.532845.06710.8313