某房地产开发项目财务分析案例优质PPT.ppt

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二、规划方案及主要技术经济指标：

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。

裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。

裙楼顶层作平台花园。

塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。

本项目主要经济技术指标参见表6-16与6-17。

项目单位数量项目单位数量占地总面积11417居住人数人1064总建筑面积52426（地上）平均每户建筑面积122居住面积36898平均每户居住人数人3.5公建面积4280人均居住用地34.68绿化用地2854道路面积4681居住户数户304车库面积7200表表6-166-16项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标（一一）层数功能所占面积（）总面积（）裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（2个）住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264表表6-176-17项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标（二二）三、项目开发建设及经营的组织与实施计划三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。

当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。

2项目实施进度计划项目实施进度计划如表6-18所示。

序号项目名称工程量持续时间（月）进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27表表6-186-18项目实施进度计划表项目实施进度计划表四、项目各种财务数据的估算四、项目各种财务数据的估算1投资与成本费用估算

（1）土地出让地价款。

包括两部分：

土地使用权出让金。

根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。

拆迁补偿安置费。

根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。

上述两项合计：

15191万元。

（2）前期工程费。

本项目前期工程费估算参见表6-19。

（3）建安工程费。

参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。

参见表6-20。

（4）基础设施费。

其估算过程参见表6-21。

（5）开发期税费。

其估算过程参见表6-22。

（6）不可预见费。

取以上

（1）（4）项之和的3%。

则不可预见费为：

（15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（万元）开发成本小计：

30966.4万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%330.392可行性研究费建安工程费1.5%165.203水文、地质、勘探费建安工程费0.5%55.064通水、通电、通路费建安工程费2.5%275.335场地平整费60元/68.50总计894.48表表6-196-19前期工程费估算表前期工程费估算表单位：

万元单位：

万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼3689814835472161.35595351.72129873652裙楼15528其中商铺：

1124814832303514.72799351.72546364814831668514.72579351.723962643合计11013表表6-206-20建安工程费估算表建安工程费估算表单位：

万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷5.2426公顷3402供水工程15万元/公顷5.2426公顷78.643道路工程42.13万元/公顷0.4681公顷19.724绿化工程5.4万元/公顷0.3501公顷1.895其他工程占建安工程费的2%11013万元20.26合计660.51表表6-216-21基础设施费估算表基础设施费估算表单位：

万元序号项目金额估算说明（估算依据）1固定资产投资方向调节税550.65建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费1321.56建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费44.05建安工程费44供水管网补偿费住宅：

22.28商铺：

67.49住宅：

0.3吨/人，600元/吨商铺：

0.1吨/人，600元/吨5供电用电负荷费住宅：

58.37商铺：

89.98住宅：

4kVA/户，480元/kVA商铺：

8kVA/百，1000元/kVA6其他220.26建安工程费的2%合计2374.64表表6-226-22开发期税费估算表开发期税费估算表单位：

万元2开发费用估算1）管理费用。

则管理费用为：

（15191+894.48+11013+660.51）3%=832.77（万元）2）销售费用。

销售费用主要包括：

广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；

销售代理费，占销售收入的2%；

其他销售费用，占销售收入的1%。

合计为：

2706.28万元。

销售收入详见表6-27。

3）财务费用。

指建设期借款利息。

第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。

建设期借款利息计算如下：

第1年应计利息：

（0+100002）7.11%=355.5第2年应计利息：

（10355.5+02）7.11%=736.28第3年应计利息：

（5177.75+02）7.11%=368.14则财务费用为上述合计：

1459.92万元。

详见表6-30。

开发费用小计：

4998.97万元总成本费用合计：

35965.72万元。

3投资与总成本费用估算汇总表。

详见表6-23。

序号项目金额估算说明其中:

住宅分摊建房成本（元/）商铺分摊建房成本（元/）1开发成本30966.4以下

（1）（7）项合计56487815

（1）土地费用1519127694442

（2）前期工程费894.48186186（3）基础设施建设费660.51137137（4）建安工程费1101319962350（5）开发期税费2374.64444584（6）不可预见费832.771161162开发费用4998.97以下

（1）（3）项合计7891379

（1）管理费用832.77116116

（2）销售费用2706.28销售收入5%370960（3）财务费用1459.923033033合计35965.7264379194表表6-236-23投资与总成本费用估算汇总表投资与总成本费用估算汇总表单位：

万元4项目销售收入估算1）销售价格估算：

销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。

（1）住宅部分市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。

其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。

已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。

其他条件见表6-24和表6-25。

考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：

7458元/。

详见表6-24和表6-25。

序号项目名称成交价交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表表6-246-24本项目住宅价格市场比较法系数修正表本项目住宅价格市场比较法系数修正表项目名称ABCD合计比准价格（元/）7250764474447593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/）594526754243653019393本项目住宅销售价格（元/）7458表表6-256-25本项目住宅价格市场比较法本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表销售状况权重系数修正表单位：

元单位：

元/平方米平方米成本定价法过程经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：

销售单价=建房成本（1+成本利润率）=6437（1+10%）=7080（元/）

（2）商铺部分市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。

其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。

但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：

19283元/。

详见表6-26。

序号项目名称成交价（元/）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1广场220001.02+2+3100/105100/100100/100194292大厦180001.0100100/100100/95100/10019137表表6-266-26本项目商铺价格市场比较法系数修正表本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：

元/平方米平方米成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：

销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9194（1+10%）=10113.4（元/）（3）车位销售价格的确定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。

（4）建议销售单价在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：

住宅：

7400元/商铺：

19200元/车位：

25万元/个2）销售收入的估算。

本项目可销售数量为：

住宅36898；

裙楼中的商铺部分11248，地下车位209个。

详见表6-27。

3）销售计划与收款计划的确定。

详见表6-28。

用途可售数量建议销售单价销售收入住宅368987400元/27304.52商铺1124819200元/21596.16车位209个250000元5225合计54125.68表表6-276-27销售总收入预测表销售总收入预测表单位：

万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第1年第2年住宅：

60%22152.31（）16392.7132475.41商铺：

60%6748.8（）12957.70车位：

60%125（个）3125第3年住宅：

40%14745.6910911.8121650.27商铺：

40%4499.28638.46车位：

40%842100合计100%100%32475.4121650.2754125.68表表6