新梅江锦秀里开盘前营销执行方案2015.02.29PPT资料.pptx

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根据国家信息中心发布的信息，2015年中国经济增速预计在7%左右，是1990年来的最低水平，中国经济在2015年会面临各种挑战，不确定性很大。

2015年经济增速继续放缓，其增长的主要阻力来自房地产投资增速的持续下滑，在资金流动性较为宽松的情况下，有可能导致一部分资金将从房地产市场流出，并重新调配进入股市。

市场形势|宏观政策环境2014年天津重点政策：

上半年蓝印取消，局部范围和短时间的刺激了销售增长，随后楼市陷入低迷和观望；

下半年调控政策逐步松绑，930新政、津16条、公积金政策、央行降息等，为消费者注入信心，一定程度刺激了销量增长，但增长的幅度和时间有限。

整体来说，2015年天津房地产政策将延续2014年底的走势，以平稳为主。

天津蓝印5.31停止实行4月17日央行发文：

首套房贷最低7折利率，二套结清算首套。

9月30日津十六条发布，全面取消限购10月16日央行降息11月22日天津上调普宅指导价格3月1日地方两会密集召开，分类施策成调控取向1月抑稳抑的原因一个是基本面，整体市场供应增加，而2013年市场太好把需求透支了，因此出现供大于求。

另一个原因是2014年初银根收紧，特别对房地产按揭控制严格，大大抑制了消费者的购买力。

稳的原因主要是政策面支持。

从原先的调控思维变成现在的稳定和支持的思路。

从2月地方政府开始的救市，主要是限购调整或取消、地方信贷支持、财税补贴等，到930政策出台，加上公积金、降息一系列组合拳。

2014年政策层出不穷，先抑后稳，2015年将逐步企稳，但市场依然不容乐观市场形势|天津近五年市场成交分析2014年量价齐跌，环城和远郊成交占比高；

2015年天津楼市受多层次利好撬动，预计成交量将超过2014年u2010-2014年，供应面积基本保持在1300-1500万，成交面积基本保持在1000万左右，供求相对稳定，成交均价呈上涨趋势；

2014年成交量明显下滑，但仍处历史高位，2014年成交均价首次同比下降，与2013年成交均价基本持平。

u2014年，全市普通住宅成交占比最高的是远郊区县，占比32.22%，其次是环城四区，占比31.18%，占比最低的是市内六区，占比仅12.58%。

数据来源富思博德，截止2014年12月31日2010年2011年2012年2013年2014年0200400600800100012001400160080008500900095001000010500110001302.21508.71163.31360.41427.71024.7848.6960.71288.41061.391669410102261067010638全市近五年供应成交分析供应面积（万平米）成交面积（万平米）均价（元/平米）市内六区环城四区滨海新区远郊区县01002003004005006000500010000150002000025000134.5457.4338.8496.9133.5330.9255341.9218021035697167243全市各区域供应成交分析供应面积成交面积成交均价50以下0.68%50-705.15%70-9014.38%90-12031.58%120-14415.96%144-1809.73%180-2509.85%250以上12.68%2014年全市商品住宅存量分析u2014年全市商品住宅共计供应132152套，供应面积1427.7万，与2013年相比，上涨4.9%，2014年共计成交98280套，成交面积1061.1万，与2013年相比，下降17.6%，成交均价10640元/，与2013年相比，下降0.3%。

u截止2014年12月31日，全市普通住宅存量约为2477万，整体存量较大，按照近六个月成交面积计算，全市普通住宅存量去化周期约为27个月，去化周期较长。

存量结构占比较高的为90-120，占比31.58%，其次为120-144，占比15.96%。

中小户型仍然是市场主流产品，与本项目产品相符合，存在一定的市场机会。

数据来源富思博德，截止2014年12月31日90.551.1127.1110.6102.491.1104.1114.6125.5128.7129.9117.580.165.477.297.2158.964.759.27772.177.6114.6117.1104301098510376108301066610449107101062110599105671115510797103319848107969870918610418106139952114801147912059119172013年成交面积2014年成交面积2013年成交均价2014年成交均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月02000400060008000100001200014000020406080100120140160180全市2014年成交走势市场形势|天津2014年市场成交分析u2014年市区商品住宅共计供应11585套，供应面积134.5万，与2013年相比，下降21.3%，2014年共计成交11634套，成交面积134万，与2013年相比，下降39.6%，成交均价21816元/，与2013年相比，上涨10.6%。

u截止2014年12月31日，市内六区存量约为272万，整体存量较大，按照近六个月成交面积计算，市内六区存量去化周期约为21个月，去化周期较长。

存量结构占比较高的为90-120，占比22.56%，其次为180-250，占比15.8%。

u市区中小户型存量占比最高，其次大户型占比偏高，去化难度较大，市区去化量较稳定，主要以刚需和首改客户为主。

数据来源富思博德，截至2014年12月31日16.71423.421.919.213.717.719.921.416.820.114.910.16.89.79.6127.76.87.111.512.920.918.71877317115188241905918835191711980619290198652045222708213032053520378215632089721965216522078120793222662272822646225392013年成交面积2014年成交面积2013年成交均价2014年成交均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月05000100001500020000250000510152025市内六区2014年成交走势50以下1.24%50-705.47%70-9011.23%90-12022.56%120-14413.98%144-18013.07%180-25016.58%250以上15.86%2014年市区商品住宅存量分析市场形势|市内六区2014年市场成交分析236749825331253591118759187783551856208408633147756560345701839315982249311796334081189242069124071319942465942131304332865729882258752307926076241492229219910210012418027700273322644822623247032511027313257202438222877228682486724605244522013年成交面积2014年成交面积2013年成交均价2014年成交均价1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月050001000015000200002500030000350000100002000030000400005000060000河西区2014年成交走势u2014年河西区商品住宅共计供应2253套，供应面积25万，与2013年相比，下降23.3%，2014年共计成交2950套，成交面积30.4万，与2013年相比，下降24.9%，成交均价24694元/，与2013年相比，上涨4.9%。

u截止2014年12月31日，河西区存量约为46.7万，整体存量较大，按照5月份成交面积计算，河西区存量去化周期约为16个月，去化周期一般。

存量结构占比较高的为144-180，占比27.99%，其次为90-120，占比27.12%。

u河西区存量相对较少，大户型占比最高，其次是中小户型，2015年新八大里、天房、全运村等项目相继入市，且产品相似度极高，区域内竞争日趋激烈。

数据来源富思博德，截至2014年12月31日50以下1.18%50-701.31%70-906.04%90-12027.12%120-1449.59%144-18027.99%180-25014.99%250以上11.80%2014年河西区存量分析市场形势|河西区2014年市场成交分析市场形势|市场小结2014年，天津楼市的发展趋势已经超出了许多“权威专家”的预测范畴。

2014年天津楼市并未延续2013年的火热市场局面，一级土地市场降温、二级房地产市场成交量下滑，商品房库存量持续增加，商品房成交价格增速放缓是2014年天津房地产市场的缩影。

2015年楼市展望：

政策环境：

天津房地产市场信贷环境将好于2014年，2015年天津再次出台房地产相关政策可能性较小；

供求量价：

商品住宅供应量，市内六区供应量将明显增加（近年市内六区成交多宗居住用地，2015年将集中入市，如河西区新八大里、新梅江地区）；

价格趋势：

预计土地成本高企、库存量较小的市内六区还将延续2014年的价格上涨走势。

市场形势及竞品分析市场形势及竞品分析一、市场形势一、市场形势二、竞品分析二、竞品分析竞品分析|竞争格局海河沿线天拖板块西站板块板块西南天拖海河西站区属河西/西青南开/红桥南开/河东/河北红桥/河北起步时间2010201320082011产品类型高层/洋房/别墅高层/洋房/别墅高层/超高高层/洋房主要项目城投40/27/48、万科柏翠园、金桥新梅江壹号、天房美棠、富力津门湖、境界梅江、中海复兴九里融创中心、天房天拖、中信珺台中粮大道、嘉里中心、海河大观、恒大帝景、招商雍景湾惠灵顿国际社区、童年河、玺岳核心优势生态、规划规划地段、资源生态、规划存量600万100万150万100万与新梅江竞争关系强中强中八大里梅江新梅江西南版块富力津门湖境界梅江金侨新梅金侨新梅江壹号江壹号万科柏翠园城投27#城投城投48#48#地地城投城投40#40#地地城投城投22#22#地地天房地块天房地块物产地块物产地块一里一里八里八里渤海国资渤海国资北大资源北大资源中海（四里）中海（四里）中海（五里）中海（五里）天房天房中冶中冶解放南路洞庭路友谊南路外环线黑牛城道农垦地块农垦地块在售项目未入市项目未入市项目未摘牌地块未摘牌地块全运村全运村地块地块23-26#23-26#37#37#28-31#28-31#33-34#33-34#47#47#36#36#新八大新八大里里板块板块梅江梅江板块板块新梅江新梅江板块板块区域分