新政出台各地营销策略优质PPT.ppt

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国。

银银川川，乌乌鲁鲁木木齐齐等等三三四四线线城城市市领领涨涨全全国国20092009年年20102010年房地产客源变化情况年房地产客源变化情况改改善善型型开开始始增增加加改改善善型型和和投投资资客客的的比比例例明明显显增加增加投投资资比比例例大大幅幅增加增加大大量量投投资资、投投机机占占据据市场市场价价格格高高位位，多多处处于于观观望期望期刚性需求刚性需求0808年年44季度季度0909年年44季度季度1010年年1-21-2季度季度低谷低谷复苏复苏狂热狂热变盘变盘0909年年11季度季度0909年年22季度季度0909年年33季度季度上升上升加速加速现状分析现状分析与解读与解读1新政下的市场思考产品结构：

产品结构：

受到需求面不同的影响，主力成交产品也呈现明显的变化。

政策：

政策由扶持到制约，体现政府对楼市的掌控思路。

2009-20102009-2010年产品结构变化年产品结构变化0808年年44季度季度0909年年44季度季度1010年年11季季-2-2度度低谷低谷复苏复苏狂热狂热变盘变盘0909年年11季度季度0909年年22季度季度0909年年33季度季度上升上升加速加速产产品品竞竞争争力力强强的的中中小小户户型型为为成成交交主主力力中中、大大户户型型抬抬头头高高单单价价的的大大户户型型产产品品及及豪豪宅宅受受到到青青睐睐豪豪宅宅市市场井喷场井喷大大多多数数项项目目成成交交面面临临变盘点变盘点普普通通住住宅宅成成交交为为主主，中中小小户户型型多多次次下下调调存存贷贷款款利利率率和和准准备备金金率率以以及及减减免免交交易易税税出出台台信信贷贷新新政政，贷贷款款利利率率享享受受77折优惠折优惠出出台台保保障障房房和和安安居居房房规划规划出出台台集集约约土土地地通通知知，规规范范限限制土地制土地继继续续从从紧紧政政策策，收收紧紧流流动动性性，大大幅幅提提高高信贷门槛信贷门槛密密集集出出台台从从紧紧政政策策，中中止止优优惠惠，提提高高信信贷贷门槛门槛20092009年年20102010年房地产政策变化情况年房地产政策变化情况0808年年44季度季度0909年年44季度季度1010年年1-21-2季度季度低谷低谷复苏复苏狂热狂热变盘变盘0909年年11季度季度0909年年22季度季度0909年年33季度季度上升上升加速加速政策扶持期政策扶持期政策从紧期政策从紧期政策稳定期政策稳定期本轮市场周期解析本轮市场周期解析新政下的市场思考新政出台前后一周成交量对比n政策出台前后一周相比，全国各主要城市成交面积均出现了大幅度的下跌，杭州、重庆、深圳等成交大幅下降60%以上。

新政下的市场思考4月第三周与第四周全国主要城市月第三周与第四周全国主要城市供求情况（新政出台前后对比）供求情况（新政出台前后对比）上海市商品住宅供求走势上海市商品住宅供求走势新政出台后供应：

开发商集中加速推盘成交：

去化速度减缓集中加速推出房源成交量大幅下跌周末出台新政后春节阶段后春节阶段新政下的市场思考典型城市新政前后市场表现典型城市新政前后市场表现上海市商品住宅可售量走势上海市商品住宅可售量走势n新政出台后，网上房地产可售面积、可售套数猛增，作为重点调控城市之一，上海开发商反应及时，快速出货意图明显。

周末出台新政可售量突增新政下的市场思考典型城市新政前后市场表现典型城市新政前后市场表现2010年4月27日开盘销售，推出1、2号楼共约800套房源，主推1居64平、2居82平、3居120平左右、4居170平左右等户型，均价18500元/平米（带装修），一次性付款98折，实际成交均价18338元/（截至2010年5月6日）。

该项目选择在非双休低调开盘，当日推出800套房，绿地对外宣称售出600套，截至5.6网上备案350套，总金额约6.71个亿。

已按照建设部新规执行一房一价表截至2010年5月6日资料来源：

北京网上房地产新政下的市场思考竞争市场竞争市场表现表现：

绿地新里西斯莱公馆绿地新里西斯莱公馆（北北京大兴项目京大兴项目）价格策略：

低价入市价格策略：

低价入市绿地集团在本届房展会上打出了大幅优惠，别墅在房展会期间认购有绿地集团在本届房展会上打出了大幅优惠，别墅在房展会期间认购有40万每套的优惠，买别墅送世博门票和旅游等；

万每套的优惠，买别墅送世博门票和旅游等；

n旭辉依云湾竞争个案绿地公园壹品最近在五一房展会上打出了大幅优惠的广告，总价最高优惠达40万元。

新政下的市场思考竞争市场竞争市场表现表现：

顾村：

顾村绿地公园壹品绿地公园壹品总价大幅优惠总价大幅优惠福美来福美来44月上、下半月人均月上、下半月人均带看量对比图带看量对比图n新政出台后，新增房源量迅速增加，抛盘涌现n受政策影响，下半月带看数量随着新增客户的减少而明显低于上半月;

n上海八成购房者推迟买房投资客信心遭受重挫;

n4月下半月过半房源滞销，5月巨大供应恐致房价回调；

n二手房房价的回调会早于一手房。

福美来福美来44月上、下半月全市加盟月上、下半月全市加盟店平均新增房源量对比图店平均新增房源量对比图新政下的市场思考上海二手房市场表现上海二手房市场表现违约率达违约率达50%50%n上海中原地产数据显示，目前在二手房市场上，买家违约退单现象大幅增加。

如徐汇汇翠板块、长宁天山、闵行七宝、普陀真光等板块，违约率甚至达到50%。

其中主要原因，是首付款大幅提高至五成和1.1倍的贷款利率，令买家难以接受。

成交量锐成交量锐减减n上海中原研究咨询部对28家门店分行经理调查显示，总体挂牌量并未因政策出台而明显增加，但门店来访量急剧减少，普遍减少的幅度都在30%-50%。

如普陀昌化、长宁天山、嘉定嘉城等板块均减少了40%以上。

成交量锐减，70%-80%的意向购房者都选择了观望。

议价有空议价有空间，价格间，价格向低走向低走n新政前房东跳价现象非常明显，普遍跳价幅度为5%-10%，而新政出台后跳价现象基本不存在，反而是出现了一定的议价空间，幅度基本在5%左右，综合让利幅度在10%左右。

新政下的市场思考上海二手房市场表现上海二手房市场表现几个现象几个现象半数观展者为考察市场行情半数观展者为考察市场行情六成观展者看跌上海房价六成观展者看跌上海房价八成观展者年内观望八成观展者年内观望在在220个参展楼盘中，约有个参展楼盘中，约有4成楼盘尚不明确何时开盘及开盘价格，仅有成楼盘尚不明确何时开盘及开盘价格，仅有1成成项目进行小幅促销。

项目进行小幅促销。

新政下的市场思考五一上海房展会表现五一上海房展会表现：

现象现象1没有打折促没有打折促销，只有价格未定；

销，只有价格未定；

八成观展八成观展者者选择观望。

选择观望。

在嘉兴、昆山等异地置业的展厅里，稀疏的参观人群让整个展馆显得颇为冷清。

新政对于上海周边楼盘，尤其是昆山、千灯等楼盘影响非常明显。

现象现象2异地置业政异地置业政策收紧，上海周边楼盘展位冷清，开发商后悔参展策收紧，上海周边楼盘展位冷清，开发商后悔参展n由于不少商业项目并不受本次新政影响，商铺、小户型写字楼、酒店式公寓都成由于不少商业项目并不受本次新政影响，商铺、小户型写字楼、酒店式公寓都成为新政外仍可关注的产物，在本次展会上，商业地产有所抬头；

为新政外仍可关注的产物，在本次展会上，商业地产有所抬头；

n本次参展项目中，除了上海部分商业项目被看展人关注外，不少外地项目也纷纷本次参展项目中，除了上海部分商业项目被看展人关注外，不少外地项目也纷纷举起举起“商业牌商业牌”。

五一上海房展会表现五一上海房展会表现：

现象现象3不受新政影不受新政影响，响，可销售型的可销售型的商业地产猛抬头商业地产猛抬头新政下的市场思考针对有购房意愿的受访者，新浪乐居的调查显示，近半数针对有购房意愿的受访者，新浪乐居的调查显示，近半数（48%）的受访者是自住需的受访者是自住需求，求，26.3%为改善性需求，为改善性需求，11.6%为婚房，还有为婚房，还有1.2%为拆迁需求。

可以说基本上为拆迁需求。

可以说基本上都是以刚性需求为主，占都是以刚性需求为主，占87%以上。

而投资的比例目前只有以上。

而投资的比例目前只有8.4%。

现象现象4八成以上购八成以上购房者为刚需房者为刚需据新浪乐居调查显示，受房贷新政影响，有近五成据新浪乐居调查显示，受房贷新政影响，有近五成（44.2%）的受访者考的受访者考虑置业的户型在虑置业的户型在90平米以下。

但同时也有平米以下。

但同时也有6.3%的受访者是锁定的受访者是锁定150平米平米以上的大户型。

以上的大户型。

现象现象5120以下以下面积段需求占八成以上面积段需求占八成以上从从2008年市场调整期间开发商促销手段而言，存一抵几、折扣优年市场调整期间开发商促销手段而言，存一抵几、折扣优惠降价仍成为最为常见的手段，但效果并非最佳惠降价仍成为最为常见的手段，但效果并非最佳历史研究历史研究及案例及案例2新政下的市场思考n成交表现：

成交火爆，价格直线上扬成交表现：

成交火爆，价格直线上扬低开高走，低开高走，乘热打铁乘热打铁价格策略低价入市，营造轰动效应开盘策略主次分明，中心房源后期推案产品策略以满足客户需求产品为主成功案例成功案例新政下的市场思考弱市营销成功案例：

弱市营销成功案例：

北京北京-远洋沁山水远洋沁山水新开盘项目价格策略案例新开盘项目价格策略案例在价格策略运用上，采在价格策略运用上，采用了低价入市的手法，用了低价入市的手法，其自降身价的姿态立马其自降身价的姿态立马吸引了购房者足够的关吸引了购房者足够的关注。

注。

从上表中可以看到，远洋从上表