房地产项目定位策划建议PPT推荐.ppt

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25,000平方米.项目周边道路项目周边道路菜市街菜市街/城南路城南路东三马路东三马路乔家门路乔家门路（单向单向）南乾元街南乾元街三益街三益街项目周边部分道路交通分析项目周边部分道路交通分析项目文化路紫荆山路陇海路陇海路？

项目周边长途客运站分布（待补充）项目周边长途客运站分布（待补充）项目项目地块现状项目地块现状土地现状土地现状市场市场土地现状土地现状民房民房土地现状土地现状文物和小市场文物和小市场ABABAB文物:

郑州铁路职工学校文物:

日本侵华罪证“日本领事馆”CCC小市场（不属于天荣）土地现状土地现状须保留的文物须保留的文物AB文物:

日本侵华罪证“日本领事馆”郑州火车站商圈服装市场基本情况郑州火车站商圈服装市场基本情况敦睦路服装城敦睦路服装城天荣服装城（本项目）天荣服装城（本项目）锦荣商贸城锦荣商贸城钱塘衣城钱塘衣城乔家门服装市场乔家门服装市场天隆服装城天隆服装城恒泰童装批发商场恒泰童装批发商场金城服饰广场金城服饰广场银基商贸城银基商贸城世贸商城世贸商城郑州火车站服装商圈商场分布示意图郑州火车站服装商圈商场分布示意图问题：

银基三期为何好于一期？

金城和天隆为何不好？

问题：

郑州火车站服装商圈服装商场基本情况郑州火车站服装商圈服装商场基本情况名称名称建筑面积建筑面积楼层数楼层数主营主营经营情况经营情况备注备注银基商贸城银基商贸城320,0007各种服装各种服装好好面积最大面积最大敦睦路服装城敦睦路服装城13,0002中低档服装中低档服装出租率高出租率高天荣时装城天荣时装城23,0002牛仔牛仔/中低档服装中低档服装出租率高出租率高（本项目本项目）锦荣商贸城锦荣商贸城40,0002中低档服装中低档服装钱塘衣城钱塘衣城13,8004乔家门服装市场乔家门服装市场8,0001抵挡男女休闲装抵挡男女休闲装天隆服装城天隆服装城100,0006中高档时装中高档时装恒泰童装批发市场恒泰童装批发市场40,0008童装童装好好比较专业比较专业金城服饰广场金城服饰广场42,0004中高档服装中高档服装世贸商城世贸商城300,0005服装服装比较好比较好管理较好管理较好问题：

为什么中低档服装市场的生意好于中高档商场？

依托火车站地区独特的优势依托火车站地区独特的优势,在近在近20年间形成了服装商年间形成了服装商圈和小商品商圈两大商圈，其中服装市场成为与广州、圈和小商品商圈两大商圈，其中服装市场成为与广州、武汉相齐名的全国三大服装集散地之一，商圈内分布武汉相齐名的全国三大服装集散地之一，商圈内分布了十几家商场。

市场辐射多个省、市、自治区。

了十几家商场。

初步统计，整个火车站地区服装批发市场每天人流量初步统计，整个火车站地区服装批发市场每天人流量超过超过20万人万人,周边有大小周边有大小11家服装批发市场，商户家服装批发市场，商户1万万多户，每年销往全国各地的服装达多户，每年销往全国各地的服装达5亿件，年成交额超亿件，年成交额超过百亿过百亿.郑州服装市场是全国服装市场的晴雨表之一，这里中郑州服装市场是全国服装市场的晴雨表之一，这里中低档服装的价格和款式直接反映着全国服装市场的动低档服装的价格和款式直接反映着全国服装市场的动态。

态。

服装市场巨大的人流、物流、资金流带动了银行、餐服装市场巨大的人流、物流、资金流带动了银行、餐饮、酒店、零售等行业的快速发展。

饮、酒店、零售等行业的快速发展。

郑州火车站商圈概况郑州火车站商圈概况郑州火车站服装商场类型郑州火车站服装商场类型火车站服装商圈现时存在新、老两类市场:

一.经营十年以上的老式大棚批发市场，建筑形式为单层或两层的临时建筑物，如大同路服装中心、敦睦路服装城、天荣服装城、大同路服装中心、敦睦路服装城、天荣服装城、锦荣商贸城锦荣商贸城、钱塘衣城、乔家门服装市场，世贸商城（一、二期）、钱塘衣城、乔家门服装市场，世贸商城（一、二期）.特点是特点是整体及周边环境脏、乱、差，市场管理服务单一，只提供保安或简单的卫生清洁，部分存在消防隐患;

虽然商场内的经营层次较低，但由于经营时间长，其低挡服装商品的批发量很大二.“新型”商场式批发市场，如银基商贸城、天隆服装城、恒泰童银基商贸城、天隆服装城、恒泰童装批发商场、金城服饰广场、世贸商城装批发商场、金城服饰广场、世贸商城M区，区，商场软、硬件设施比较齐全，部分设有200-400中庭，商场统一管理，场内洁净亮丽，体量规模庞大，品牌商家多，经营档次以中、高档为主，形成一定市场影响力，其中的龙头银基商贸城建筑面积银基商贸城建筑面积32万,规模宏大，知名品牌汇聚，目前是该服装商圈的龙头。

服装市场升级改造是其保持商业活力的物质保证。

目前，郑州的批发市场正处于大棚式向室内商场过渡的阶段，越来越多的批发市场进行改造，以服装和小商品批发为主的火车站商圈正在激情上演一场改造升级战。

越来越多的一流市场开始改造就是最好的证明。

作为火车站服装市场龙头老大，银基商贸城第一个完成了升级改造，随即成为中高档品牌服装市场的行业标杆。

改造后的银基带来的财富效应非常明显：

一间旺铺每平方米的月租金在几百元到二千元之间，转让费高达十几万元，创下了郑州租金和转让费之最。

紧随其后，世贸商城等服装市场不断更新换代，恒泰、金城、天隆等服装市场改造次第登场。

这些服装市场的升级改造，对于整个服装商圈品位和档次的提升，都起到了推波助澜的作用，促使更多的服装市场加入升级改造的行列。

火车站批发商圈转型和升级是趋势火车站批发商圈转型和升级是趋势!

郑州火车站服装商圈服装商场发展趋势郑州火车站服装商圈服装商场发展趋势细分市场也是升级的主要内容和手段；

如：

银基商贸城以经营中高档服饰为主，敦睦路服装批发市场形成低档服装的批发优势，市场辐射到省内外的县级市场，钱塘衣城以广州、上海的毛织品以及中档男装批发为主，而金城服饰广场和恒泰服饰广场两家的定位与银基类似，金城服饰广场定位以品牌服装批发经营为主；

恒泰服饰广场的定位则是大型童装批发市场。

天荣的牛仔、锦荣的豫派女装、世贸的高档女装和羽绒服以及恒泰的童装等，各个市场都以自己细分的定位赢得了市场的认可。

受该商圈的带动，服装产业链日益延伸，火车站服装商圈由最初单一的服装批发功能，逐步发展成为包括品牌推广、信息发布、新产品展示和物流配送等功能在内的、全国知名的综合性服装集散地。

郑州火车站服装商圈服装商场发展趋势郑州火车站服装商圈服装商场发展趋势项目定位策划建议项目定位策划建议项目功能定位分析项目功能定位分析商业交易商品:

服装服装和服饰服饰服务对象:

零售商零售商消费者交易类型:

批发批发零售服务环节:

交易交易全过程项目功能范围建议项目功能范围建议交易：

批发、零售交易：

批发、零售办公、展示、会议物流服务金融服务酒店、餐饮、娱乐信息发布、集散为为服装服饰批发零售交易服装服饰批发零售交易的的全过程全过程提供系统服务和解决方案提供系统服务和解决方案商务：

流行趋势发布表演、展示主要功能主要功能衍生功能衍生功能在条件允许的情况下在条件允许的情况下项目定位概述项目定位概述主要商业功能主要商业功能服装服饰的批发交易和零售交易服装服饰的批发交易和零售交易体量体量建筑面积建筑面积320,000m2（？

最大？

最大）品位品位中国服装服饰的时尚前沿和批发价格风向标中国服装服饰的时尚前沿和批发价格风向标目标和目的目标和目的重新划分郑州服装贸易竞争格局确立该项目在行业中的品牌地位夯实本公司商业地产的盈利基础项目设计规划建议项目设计规划建议主要功能的设计要求（提要）主要功能的设计要求（提要）主要功能主要功能:

服装服饰的批发和零售交易。

要求:

以科学流畅的总体布局和动线设计以科学流畅的总体布局和动线设计,提高商场楼面所有部位的销售价格提高商场楼面所有部位的销售价格,提高高层楼面提高高层楼面（38层层）的使用价值和潜在的销售价值的使用价值和潜在的销售价值,保证在商铺切割销售保证在商铺切割销售过程中实现各个部位单铺价值最大化和总体价值的最大化。

过程中实现各个部位单铺价值最大化和总体价值的最大化。

设置永久的专业设置永久的专业T台（包括附属设施）和高度为二层或三层的时装发布台（包括附属设施）和高度为二层或三层的时装发布大厅取代传统的中庭设计，改自然照明为电光源，垂直交通围绕周围，大厅取代传统的中庭设计，改自然照明为电光源，垂直交通围绕周围，作为整个物业的中心和亮点。

作为整个物业的中心和亮点。

结合市场需求，兼顾使用商户的需求（铺位面积、照明、通道、交通、室内物流、室外物流、仓储、销售现场办公、就餐甚至杂物摆放）。

结合安置原市场业主的实际情况,在一层（甚至全部商业楼层）为回迁业主设计存放货物的夹层,实现回迁安置损失最小化（？

）.衍生功能设计要求（提要）衍生功能设计要求（提要）衍生功能衍生功能:

办公办公、会议（服装展示）、停车、金融、会议（服装展示）、停车、金融、物流、餐饮、住宿、娱乐物流、餐饮、住宿、娱乐要求:

结合地块的外部环境和条件,合理分配主要功能和衍生功能的体量比例,精心摆放各个功能区的位置,科学处理各个功能区之间的沟通。

充分考虑服装业者对办公的特殊要求。

金融服务。

墙面和楼顶预置广告位，考虑频繁更换建筑物内高速无线接入（？

）餐饮区区域和排烟预置。

大型货车卸货区域和通道（？

）增设市内公交站。

长途公交车停靠（？

）网站建设（？

）。

其他设计要求其他设计要求外观简洁、不可复制！

立面在风沙环境下免维护。

节能环保（技术手段成熟的前提下）。

销售策略和其它问题销售策略和其它问题市场销售策略市场销售策略快！

准！

高！

为后期运营预留空间和储备。

为后期运营积累品牌价值。

为复制下一个同类型项目创造模式、积累经验。

土地待解决问题土地待解决问题乾乾元元街街三益街三益街乾元街能否取消？

乾元街能否取消？

三益街能否取消？

小市场能否回购？

医疗用地能否购得？

文文物物文文物物其它障碍和问题其它障碍和问题外部环境和市政设施是否支持大体量综合体？

分期建设？

住宅、办公、回迁住户等衍生功能需要占据大量的资源，如何取舍比例？

是否可以在城东路丝钉厂建设住宅回迁居民？

建筑规范是否允许为每间商铺增设夹层？

是否能够或需要为夹层办理房产证（很重要）？

夹层对物业的影响？

回迁安置业主的房产证时间？

回迁安置业主原使用面积与新使用面积的差距？