-济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定Word格式.doc
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FAR1×
0.2
公式二：
FAR2=（S3/S1）×
0.5
其中：
FAR1-核定容积率；
FAR2-容积率增加值；
S1-建设用地面积；
S2-代征城市公共用地面积；
S3-代拆城市公共用地面积。
第十一条危旧房改造和重点建设项目拆迁安置用房、经济适用房建设项目，其容积率指标可按《表一》、《表二》和本规定第十条的规定适当增加。
第十二条市级商业中心、地区级商业中心、城市标志地段等特殊功能区内的各类建设项目，其容积率指标参照本规定在编制详细规划和城市设计中确定。
特殊地区的具体范围和管理规定应根据城市总体规划、分区规划等有关规划确定。
第十三条在老城区、历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、城市生态保护区、机场净空保护区等保护区内的各类建设项目，其容积率指标应在符合所在区域保护要求的前提下确定。
保护区的具体范围和保护要求应根据城市总体规划、分区规划、历史文化名城保护规划等有关规划确定。
第十四条未列入《表一》、《表二》的行政办公、教育科研、医疗卫生、文化、体育、工业、仓储等类型的建设用地容积率指标，应按有关规划要求及规定执行。
第十五条建设用地有下列情况之一的，不允许调整增加容积率：
（一）建设用地原有容积率已超出本规定核定容积率的；
（二）建设用地内的建设项目已全部取得《建设工程规划许可证》的；
（三）以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的；
（四）建设用地内有违法建设行为的。
第十六条建设用地所在区域有下列情况之一的，可按本规定调整审批程序进行容积率调整，但容积率增加须符合周围环境要求，且满足消防、卫生、交通等有关规定及周围设施所能承担的条件：
（一）国家、省或市重大政策发生变化的；
（二）建设用地原有建设限制条件发生重大变化的；
（三）城市规划调整或重大项目对建设用地所在区域的功能、环境、交通等条件产生较大影响的；
（四）为满足公共利益需要而建设市政配套或基础设施的。
第十七条容积率调整审批程序：
（一）建设单位向市城市规划行政主管部门提出调整容积率申请，说明调整理由和具体调整意向，并附调整后的规划设计方案；
（二）非经营性建设用地增加容积率的，或经营性建设用地增加地上容积率不超过核定容积率10%的，以及增加地下容积率
的，由市城市规划行政主管部门审定；
（三）经营性建设用地增加地上容积率超过核定容积率10%的，经市城市规划行政主管部门初审后，报市城市建设项目审批小组审定；
（四）经营性建设用地增加容积率的，应到市国土资源行政主管部门补交土地出让金。
第十八条本规定名词解释及计算规则按附录《名词解释》、《计算规则》执行。
第十九条本规定由济南市规划局负责解释。
第二十条本规定自2006年1月1日起施行
表一
成片居住类用地地上容积率指标表
用地面积
3ha≤S＜10ha
10ha≤S＜20ha
S≥20ha
区位老城区以内
老城区以外
老城区以内老城区以外
老城区以内老城区以外
建筑层数地上容积率
1－3层
0.7
0.75
0.65
0.6
0.65
4－6层
1.3
1.4
1.2
1.1
1.2
7－11层
1.8
1.9
1.7
1.8
1.6
1.7
12－18层
2.1
2.2
2.0
1.8
≥19层
2.4
2.6
2.2
2.4
2.2
备注：
1、S—用地面积（ha）。
2、表内容积率指标为单一层数类型的居住类用地对应的上限值，由不同层数类型的居住类用地混合组成的建设用地，其容积率指标应按不同层数类型分类划定用地面积后，按相应类型分别执行，合成平均指标。
3、本表适用于大于等于3公顷的成片居住类建设用地。
表二
小于3公顷建设用地地上容积率指标表
老城区以外
容积率
类型
居住类用地
1－3层
0.8
4－6层
1.5
7－11层
2.0
12－18层
2.4
≥19层
2.8
商业类用地
H≤15m
1.6
1.5
15m＜H≤24m
2.1
24m＜H≤50m
3.0
50m＜H≤80m
3.5
3.3
H＞80m
4.0
3.8
混合用地
混合类型建设用地的容积率指标应按用途类型分类划定用地面积后，按相应类型分别执行；
对难以分类执行的混合用地，应按不同用途类型的建筑面积比例和相应的指标换算合成综合指标。
1、H—建筑高度（m）。
2、表内容积率指标为单一层数或高度类型的建设用地对应的上限值。
3、本表适用于小于3公顷的建设用地。
附录一
名词解释
1.城市规划区：
市辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清行政六区（含市高新技术开发区）。
2.老城区：
主要指二环路以内地区。
3.居住类用地：
以居住建筑物及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。
4.商业类用地：
从事各类商业销售活动及容纳商业性办公、旅馆业等各类服务业活动的用地。
5.容积率：
一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。
6.地上容积率：
一定地块内，地面以上建筑面积（室外地坪正负零以上高度不超过1.5米的半地下室建筑面积不计）与建设用地面积的比值。
7.规划道路红线：
城市道路用地的规划控制线。
8.规划河道蓝线：
城市各级河道用地的规划控制线。
9.规划绿线：
城市各级绿地用地的规划控制线。
附录二
计算规则
1.建设用地面积计算
建设用地面积是指能直接用于或附属于该建设项目的实际用地面积，不包括规划道路红线、规划河道蓝线及规划绿线等规划控制线内的城市公共用地面积，具体面积以市城市规划行政主管部门核定的用地范围为准。
2.建筑面积计算
按国家有关建筑面积的计算规则计算。
地下室及半地下室须按层高2.2米（含2.2米）以上设计，并计入建筑面积。
3.建筑高度计算
（1）平屋面建筑无女儿墙的屋面，从室外地坪正负零算至檐口顶面，如有女儿墙的屋面，算至女儿墙顶面。
（2）坡屋面建筑，从室外地坪正负零算至屋檐口。
4.建筑层数计算
从建筑室内地坪正负零开始计算第一层至建筑屋顶。
顶部跃层及高度低于2.2米的夹层及设备层不计算建筑层数。
5.容积率计算
容积率的计算公式：
FAR＝S1/S2
FAR——容积率；
S1——建设用地内计算容积率的建筑面积总和;
S2——建设用地面积。
（1）建设用地内设置为地区服务的公用设施和人防设施，其建筑面积可不计入容积率指标。
（2）建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道，其建筑面积可不计入容积率指标，但通道内不应设置商业设施，且该通道对社会公众无偿开放。
（3）因建设用地代征或代拆城市公共用地增加的容积率应分别计算后，再计算合计值。
6.开放空间的条件与计算
开放空间必须沿城市道路、广场，使用面积不小于150平方米，与地面高差不大于5米。
开放空间应设置相应的标志,有直接对外通行的坡道或楼梯，做到常年开放,不得改变使用性质,并交有关部门管理。
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