房地产投资项目分析PPT格式课件下载.ppt

房地产投资项目分析PPT格式课件下载.ppt

《房地产投资项目分析PPT格式课件下载.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资项目分析PPT格式课件下载.ppt（58页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

p代表本金（或现有货币额）；

i代表利率；

n代表期限；

为终值系数；

该系数可查表。

4第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例1，某项目银行贷款为50万元，年利率为10%，计算6年后应还本息多少？

u例：

六年后这笔钱的本息应为885800（元）5第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u2.现值计算。

现值（PresentValue）是指未来某一特定金额的货币的现在价值，它与终值的意义刚好相反。

计算终值是已知“现在”投资额（货币额）、利率，计算一定时期后的“未来”价值。

现值与期内利率的高低有密切关系，利率越高，折算的现值就越小。

u公式为:

u式中p代表现值，a代表终值，i代表利率，n代表期数，为现值系数或折现系数，该系数可通过查表得知。

6第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例1，在年利率为10%的情况下，一个投资者希望10年后能得到20万元，问他现在应投资或储蓄多少？

u解:

根据公式u将有关数据代入u即该投资者现在应投入77200元7第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例2，有一居民，期望能在10%的利率情况下，在5年后能够筹得一笔15万元的款项，以求能买到一套商品房，试问其现在需投资或储蓄多少钱？

u解：

根据题意，用现值计算公式来计算，将给定有关数据代入,则u因此，该居民现在需投资或储蓄93150元，才能在5年后获得15万元用于购买商品房。

（元元）8第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估3.年金终值的计算。

u所谓年金（Annuities），是指一定时期内，每间隔相等时间，支付或收入固定的金额，每次支付或收入的金额，称为年金额（Rent,用R表示）。

公式中：

每次年金额为R；

期数为n；

利率为i。

为年金额系数，该系数可查年金终值系数表得知。

公式为:

9第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例：

某房地产开发企业每年年底从福利基金中拿出10000元存入银行，准备在6年后建造一所幼儿园，按8%的年利率复利计算，到第6年末可积累多少资金？

u因此，到第6年末可积累73360元。

10第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u4.偿债基金（SinkingFund）的计算。

在年金的终值计算中，我们经常要涉及到偿债基金的计算，所谓偿债基金是指为了偿还一笔规定在若干期后的债务，每期必须投资或储蓄的金额。

u偿债基金计算实质上是年金终值的逆计算，即已知一笔要偿还的债务（相当于年金终值），在已知期限、利率的情况下，求每期应筹集的偿债基金额。

u设偿还的债务额为A，期限为n,i为利率，偿债基金为R，则：

为偿债基金系数，该系数可查偿债基金系数表得知，也可用年金终值系数的倒数求得。

11第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例：

某房地产企业为了在今后的第8年能偿还一笔50万元的债务，在年利率10%的复利情况下，每年必须投资或存款多少才能到期偿还债务？

根据偿债基金u查10%期限为8的偿债基金系数为0.087u则R=5000000.087=43721.95（元）u因此，该房地产企业每年必须投资或存款43721.95元才能在第8年偿还一笔50万元的债务。

12第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u5.年金现值的计算。

年金现值是指今后一定时期内，每期都有一笔固定等额的支出（或收入）的现在价值。

u年金现值比较广泛地运用于项目的决策上，如在比较投资的效益时必须考虑到将来一连串报酬的现值。

u苦以P代表年金现值，每期收入（支出）款为R，每期利率为i，则n期年金现值公式：

u式中：

为年金现值系数，该系数可查表13第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例1，某房地产企业预计在今后8年内每年可获房屋出租收入28万元，在年利率10%的情况下，问这笔收益的即时收入（现值）为多少？

u这笔收入的即时收益（现值）为1493772（元）14第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u6投资回收的计算。

在计算年金现值时，要涉及到投资年回收值的问题，即在一定年限清偿（或收入）一笔利率固定、分若干期归还的债务（收益），每年必须偿还（收入）的固定金额，其中部分为本金，部分为利息，而本金和利息的比例是定期变化的。

这等于是已知年金现值，求分次年金额。

u即投资回收（R）=投资额（P）投资回收系数15第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例2，某房地产企业向某金融机构贷款500万元资金，根据还款要求，企业必须在今后6年内按10%的年固定利率每年偿还一笔等额的本息，问这笔每年应偿还的本息为多少？

u即在今后6年中该企业每年应偿还贷款本息1081572.2元。

16第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例3，一归国老华侨从国外带回一笔50万元的积蓄，存入银行，希望能在今后的20年内，每年能获得一笔等额的货币用于日常开支，假设年利率为10%，试计算他每年能有多少钱用于日常支出？

根据公式u因此这个老华侨今后20年内每年能获得58729.56元的本息用于日常生活支出。

17第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u一个较综合的计算例题：

u某人被某企业录用为劳动合同工，为解决后顾之忧，该企业为其每年存入1000元的养老保险金，从26岁一直到55岁时为止，56岁至60岁不存养老基金，然后从61岁到90岁的30年间每年等额从银行提取一笔本息用于日常生活，假定在10%的年复利情况下，每年能提取多少养老保险金本息？

（1）先计算26岁到55岁的养老金本利和，由于每年都是1000元，我们用年金终值公式来计算：

即u查利率10%，期数30年的年金终值系数为164.494u则到55岁的养老金的本利和为1000164.494=164494（元）18第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估

（2）计算从56岁时的164494元到60岁时变为多少，用终值公式计算：

（3）计算从61岁至90岁每年能提取养老保险金额u由于每年等额提取，我们用投资回收额来计算。

u则，每年能提取的养老保险金额u可见，从26岁至55岁每年提取1000元养老保险金存入银行在10%的复利情况下，从61岁至90岁每年能提取养老保险金28089.98（元）19第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估三、净现值（三、净现值（NPV）u净现值是现金流入现值与现金流出现值的差额。

也就是将项目寿命期内各期的现金流量按基准收益率贴现到期初时点上进行累计相加的值。

（一）现金流量u未来一定时期内企业的现金流入与现金流出的数量，统称为现金流量。

现金流入量与现金流出量之差为净现金流量。

20第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u例：

某商住楼项目总投资为1000万元，当年建成，次年即投入正常经营，预计可经营30年，年可得租金收入为175万元，年管理费用、维修费用及税金等成本支出为25万元，到时残值收入为100万元。

试计算该项目正常经营年份的净现金流量。

年现金流入量=175万元u年现金流出量=25万元u年净现金流量=175-25=150（万元）u可见，该项目正常经营年份的净现金流量为150万元。

21第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估我国企业净现金流量的实际计算方法我国企业净现金流量的实际计算方法u销售收入=企业现金收入经营成本当年需增流动资金工商税当年发生的建设投资费折旧费=净现金流量净现金流量=企业利润上缴税金贷款利息+折旧费22第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估

（二）净现值（NPV）u净现值=现金流入量现值-现金流出量现值=净现金流量现值。

u计算净现值的意义就在于，当净现值为正时，说明投资收益率大于基准内部收益率，项目可行；

当净现值为负数时，说明投资收益率小于基准内部收益率，项目不可行。

在投资总额相同的情况下，净现值越大，其投资效益就越明显。

u根据上例关于商住楼项目的数据，对该项目的净现值进行计算。

u因该项目在今后的30年内，正常经营年份每年可获现金净流量150万元（175-25），我们可用年金现值计算公式的出现值，而其残值100万元，可用现值系数换算成投资当年的货币资金，按目前国家通常所采用的基准内部收益率一般在10%-12%之间，考虑到房地产业的获利水平较高，现按12%的基准内部收益率作为贴现率，则该项目的净现值为：

23第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估该项目的净现值为231.55万元，说明该项目的投资报酬中要高于12%的基准内部收益率，项目是可行的。

24第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u在实际工作中，房地产项目往往有二三年甚至更长的建设期，投资是今年投入的，竣工后的年净现金流量也是不等的，这就必须列表进行计算：

某住宅公司计划投资170万元建造两栋商品住宅，建设期为两年，每年投资85万元，在形式建设后的第二年靠卖楼花获收入75万元，剩下的住宅在竣工后的三年内售完，其中第三年销售额为75万元，营运成本为10万元，第四年销售额为60万元，营运成本为9万元，第五年住宅全部销出，销售额度为50万元，营运成本为8万元，试计算该项目的净现值。

u列表解答见表4-125第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估第一年第二年第三年第四年第五年现金流入075756050现金流出85851098净现金流量-85-10655142折现系数（12%）0.89307970.7120.6360.567净现值-75.91-7.9746.2832.4423.81累计净现值-75.91-83.88-37.6-5.1618.65单位：

万元表表4-1某商品住宅项目现金流量计算表某商品住宅项目现金流量计算表项目年份26第四章第四章房地产贷款项目评估房地产贷款项目评估u由表4-1可以看出，该住宅项目在12%的基准内部收益率折现后，其净现值仍为18.65万元，说明该项目的实际投资效益要高于12%的基准内部收益率。

u在实际工作中，我们在计算净现值时所涉及的现金流量要比上述两个例子复杂许多，为便于计算，一般都采用房地产贷款项目现金流量计算表来计算，其表示详见表4-2所示。

27序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年

（一）现金流入5004007575758585851001001003001.房地产出售收入5004002.房地产经营收入7575758585851001001001003.房地产残值收入2004.投入的流动资金回收

（二）现金流出200455245454647535455616263641.房地产投资2004002002.流动资金投入3.营运成本25203031323334353637383