房地产基础知识培训2014.10.29PPT文档格式.ppt

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其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业房地产基本概念第一章房地产基本概念1.3“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”u“一级市场”指土地使用权出让市场；

u“二级市场”指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售,土地的使用权分割并转移的市场；

u“三级市场”拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场；

第一章房地产基本概念1.4不同用途的土地使用年限u居住用地：

70年u工业用地、综合或其他用地：

50年u商业、旅游、娱乐等用地：

40年第一章房地产基本概念1.5房地产的特性不可移动性,易受限制唯一性寿命长久，用途多样，相互影响供给有限，价值量大，流动性差保值增值房地产基本概念第二章房地产开发与建设第二章、房地产开发与建设1.1房地产开发的定义:

通过对土地、建筑材料、城市基础设施、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用，从而为人类提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动。

涉及市场分析、投资决策、政府法律法规政策研究、经济合同、资金融通、城市规划、建筑设计、建造技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营销和资产管理等内容。

第二章、房地产开发与建设1.2房地产开发程序房地产开发程序1、投资机会及决策分析、投资机会及决策分析6、租、租售售阶阶段段5.交付使用及产权转移交付使用及产权转移2.前前期期工工作作3.建建设设阶阶段段4.竣竣工工验验收收第二章、房地产开发与建设1.3土地的获取方式与土地出让方式u土地的获取方式：

出让、划拨、转让。

u土地使用权出让方式：

挂牌、招标和拍卖三种形式第二章、房地产开发与建设熟地：

指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产。

1.4生地、毛地和熟地：

生地：

指不具有城市基础设施的土地。

（如荒地、农地。

）毛地：

指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。

第二章、房地产开发与建设1.5“三通一平”、“五通一平”与“七通一平”u“三通一平”：

路通、水通、电通和场地平整；

u“五通一平”：

具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整；

u“七通一平”：

具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整；

第二章、房地产开发与建设1.6前期工作u获取土地使用权国有土地使用权证u确定规划设计方案并获得规划许可建设用地规划许可证u建设工程规划许可证u建设工程招标u开工申请与审批建设工程施工许可证u商品房预售许可证五证两书住宅使用说明书住宅质量保证书第二章、房地产开发与建设1.7取得商品房预售许可证的条件u已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

u持有建设工程规划许可证和施工许可证；

u按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第三章房地产专业名词解释及常用术语第三章房地产专业名词解释及常用术语1、房屋结构u木结构u砖混结构（多层）u钢筋混泥土结构：

框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结u钢结构（高层）u其他结构u底层：

13Fu多层：

46Fu中高层：

79Fu高层：

10F以上u超高层：

100米以上2、住宅建筑依层数划分根据中国民用建筑设计通则（GB503522005）第三章房地产专业名词解释及常用术语第三章房地产专业名词解释及常用术语3、面积建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

建筑物基底面积：

指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

公摊面积：

公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，实际使用面积=套内面积-墙体面积+阳台部分面积+飘窗部分面积+地毯可铺到面积公式：

建筑面积=套内面积+公摊面积第三章房地产专业名词解释及常用术语4.经济技术指标u建筑密度：

又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总占建筑用地面积的比率（建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积x100%）u容积率：

建筑面积与建筑用地面积的比值，是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标（容积率=总建筑面积/建筑用地面积）u建筑红线：

指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线，又称建筑控制线。

u道路红线：

指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

u用地红线：

u绿化率：

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

（不包括：

小区的屋顶绿化和垂直绿化面积，只要是小区的有绿的也都算）u绿化覆盖率：

是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。

u得房率：

套内面积与建筑面积之比第三章房地产专业名词解释及常用术语5、常规物业得房率u多层住宅：

90-93%u小高层及高层住宅：

80-88%u写字楼物业:

70-75%u商铺物业：

50%左右注意强调实际用到的面积，实际的使用率注意强调实际用到的面积，实际的使用率第三章房地产专业名词解释及及常用术语6、层高与净高u层高：

通常指下层楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。

（建筑结构）u净高：

层高减去楼板的厚度的差,即地面到顶板底面的高度（建筑空间）层高层高=净高净高+楼板厚度楼板厚度7、开间与进深u开间是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：

住宅建筑的开间常采用下列参数：

2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。

u进深:

是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

（长度）根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：

3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

第三章房地产专业名词解释及常用术语8、跃层、复式、错层u跃层：

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；

一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

（上下两个完整楼层）u复式：

复式房是受跃层式住宅的设计构思启发，由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅。

复式房在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（通常层高2.8米）高，可在局部增建出一个夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

复式住宅是一种经济型房屋。

（非两个完整的楼层）u“错层式”:

主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。

因此错有“压缩了的复式”之称。

（各功能高度不处统一平面）第三章房地产专业名词解释及及常用术语第三章房地产专业名词解释及及常用术语9、不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）u1平方米=10.764平方英尺u1公顷=10000平方米u1公顷=15亩u1亩=666.67平方米第四章、房地产销售相关问题第四章房地产销售相关问题政策首付款？

贷款利率？

按揭月供?

公积金？

税费？

第四章房地产销售相关问题首付款：

认贷不认房1、首套最低首付比例20%；

2、拥有一套或一套以上住房，并已结清相应购房贷款的家庭最低首付比列30%；

3、.拥有一套住房或多套，但一套未已结清相应购房贷款的家庭,最低首付比列40%；

基准利率1.1倍；

4.拥有二套或者多套住房，二套未结清，不可以贷款。

商业贷款基准利率商业贷款基准利率4.9%年利率年利率第四章房地产销售相关问题2、等额本息与等额本金u等额本息：

按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。

作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。

l优势：

1、每月还款额中的利息比重逐月递减；

2、借款人每月还银行固定的金额，方便借款人记忆及理财。

l劣势：

每月还款额中的本金比重逐月递增。

l适用人群：

收入稳定，如国家企、事业单位职工等，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过多的群体。

等额本息计算公式:

每月还款金额=贷款本金月利率（1月利率）还款月数（1月利率）还款月数1第四章房地产销售相关问题3、等额本息与等额本金u等额本金：

顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。

将按揭贷款的本金总额分摊到还款期限的每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

总体利息支付较少。

前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大l适用人群：

收入较高人群，如企业高层、金领等。

等额本金计算公式:

每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金已归还本金累计额）每月利率第四章房地产销售相关问题3、公积金u公积金：

基准利率3.25%1.认房不认贷2.公积金贷款还清年，可再贷。

第四章房地产销售相关问题4、税费u契税：

住宅：

首套房：

90平方米以下1%；

90平方米以上1.5%；

二套：

90平方米以上2%u交易税根据地方政府政策不一样，略微不同：

例如温州地区6元/平方米u印花税：

0.5u住房维修基金：

高层90元/平方米、低层50元/平方米；

谢谢！