精品靖县保障性住房项目可研报告Word下载.docx

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3.1.1项目建设地点与地理位置26

3.1.2保靖县简介26

3.1.3场地土地权属类别及占地面积27

3.2项目建设的自然地理条件27

3.2.1地形地貌条件27

3.2.2工程地质、水文地质条件28

3.2.3气候30

3.2.4交通条件31

3.2.5公共设施条件31

第四章建设内容与建设规模33

4.1项目建设内容与总规模33

4.1.1项目规划33

4.1.2公共服务设施34

4.2居住区户型建设规划34

4.2.1规模编制依据34

4.2.2居住区规模拟定原则35

4.2.3户型规划35

4.4商业规划36

4.4.1规划依据36

4.4.2商铺规划内容36

4.5建构筑物一览表37

第五章工程建设方案38

5.1总体规划布局38

5.1.1规划设计依据：

38

5.1.2总体规划38

5.1.3规划布局40

5.1.3.1规划设计创意40

5.1.3.2竖向设计40

5.1.3.3道路结构与交通组织41

5.1.4环境绿化设计41

5.2建筑方案42

5.2.1主要设计依据42

5.2.2建筑功能42

5.2.3建筑特征42

5.2.4建筑艺术与风格43

5.3结构方案43

5.3.1设计依据43

5.3.1.1设计采用标准、法规43

5.3.1.2设计荷载44

5.3.2设计原则44

5.3.3结构分析45

5.3.3.1整体分析45

5.3.3.2基础计算45

5.3.4建筑材料45

5.3.5混凝土耐久性分类46

5.3.6抗震缝、沉降缝、伸缩缝46

5.3.7地基基础46

5.4给水排水设计46

5.4.1设计依据46

5.4.2设计范围47

5.4.3给水设计47

5.4.4排水设计51

5.4.5环保设计54

5.4.6节水、节能措施54

5.4.7主要设备材料表55

5.5电气设计58

5.5.1工程概况58

5.5.2设计依据58

5.5.3设计范围59

5.5.4变配电系统59

5.5.5低压配电系统60

5.5.6照明系统61

5.5.7建筑物防雷及接地安全61

5.5.8火灾自动报警系统62

5.5.9通信系统64

5.5.10有线电视系统64

5.5.11安全技术防范系统64

5.5.12车库管理系统64

5.5.13节能65

第六章项目环境保护70

6.1环境保护70

6.2环境保护的目的与原则70

6.2.1环境保护的目的70

6.2.2环保的原则70

6.2.3项目场址环境现状71

6.3项目建设与运营对环境的影响71

6.4环境保护措施71

6.4.1治理措施方案72

6.5环境影响评价73

6.6环境影响评价结论73

第七章项目实施进度安排及招标方案74

7.1项目实施进度安排74

7.2招标方案75

第八章投资估算与资金筹措77

8.1估算说明77

8.2总投资78

8.2.1总投资估算78

8.2.2总投资构成分析78

8.2.3产品开发建设投资估算79

8.3资金筹措81

8.4各地块投资估算及构成分析81

第九章财务评价83

9.1评价方法与效益分析结果83

9.2房屋出售、出租计划与收入、经营税金及附加估算84

9.2.1经济适用房、商品房出售84

9.2.2廉租房、商业用房出租85

9.3总成本费用估算85

9.4利润及分配89

9.5清偿能力分析89

9.6现金流量分析90

9.7不确定性分析90

9.7.1盈亏平衡分析90

9.7.2敏感性分析91

9.7.2.1.临界点分析91

9.7.2.2.临界点的财务状况91

9.7.2.3.同类项目一般投资者的最低期望值92

9.8各地块项目财务状况测算汇总表92

9.9评价结论及建议95

第十章社会评价96

10.1项目对社会的影响分析96

10.1.1对所在地居民收入的影响96

10.1.2对所在地居民就业的影响96

10.1.3对所在地不同利益群体的影响96

10.1.4对所在地文化教育卫生等方面的影响97

10.1.5对所在地基础设施和公共服务的影响97

10.2项目于社会的互适性分析97

10.2.1项目与国家、省及市发展战略的互适性分析97

10.2.2项目与当地文化技术的互适性98

10.2.3项目承担机构能力的适应性98

10.3项目对公平的影响98

10.4社会风险分析98

10.5结论99

第十一章风险分析100

11.1项目风险因素识别100

11.1.1市场风险100

11.1.2技术风险100

11.1.3工程风险100

11.1.4资金风险100

11.1.5外部协作风险101

11.1.6社会风险101

11.2风险评估101

11.3降低风险的主要措施102

第十二章研究结论及建议103

12.1项目评价结论103

12.2研究结论103

12.3建议：

104

第一章总论

1．1项目背景

1.1.1项目名称

湖南省保靖县保障性住房项目

1.1.2项目建设单位简况

保靖县城镇建设投资有限公司成立于2005年11月18日，在保保靖县城镇建设投资有限公司是根据国家改革投资管理体制、提高投资效益的精神和县域经济发展的需要，由县财政出资组建的国有独资企业，公司实行企业管理，独立核算、自负盈亏。

公司下属三部两室（财务部、工程技术部、征地拆迁部、总经理室和办公室），建立健全了各项规章制度，具有专用的办公室场所和完善的工作体系。

公司的资本组成较为稳定，经营状况良好，发展顺利。

公司现有资产万元，负债万元，负债率为%。

公司自成立以来，在县委、县政府的直接领导下，在各企业、银行、职能部门的大力支持和帮助下，为保靖的城市基础设施建设、重点项目建设以及县域经济建设做出了较大的贡献。

1.1.3可行性研究编制依据及范围

a）研究依据

（1）项目可行性研究报告编制合同

（2）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（国发【2007】24号）

（3）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国务院发【2008】131号）

（4）《湖南省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》

（5）《湖南省经济适用住房管理办法》{试行（建房[2008]460号）}

（6）国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》

（7）《保靖县解决低收入家庭住房困难建设规划（2007年－2010年）》

（8）《湖南省保靖县城乡总体规划（修编2009—2030）》

（9）《保靖县土地利用总体规划（2006—2020年）》

（10）其他有关专业的设计规范

（11）建设单位提供的其他各项基础资料

b）研究范围

本项目可研报告依据国家有关部门的法令、政策、规划、对项目建设的必要性、建设规模、建设地点与条件、项目总体规划方案、工程技术方案、环境保护、投资估算及经济、社会效益等方面进行综合研究，提出有关结论和建议。

供业主及有关部门进行决策。

1.2项目提出的理由和过程

1.2.1项目提出的背景

a）保靖县县城概况

保靖县位于湖南省西北边陲，湘西土家族苗族自治州中部，地处云贵高原东缘，武陵山脉中段，东接永顺、古丈,南边接吉首、花垣县，西抵重庆秀山，北靠龙山。

地域范围在北纬28°

24′－28°

55′，东经109°

12′－109°

50′之间，全县总面积1760.65平方公里，县城设在迁陵镇，东至湖南省省会长沙1064里，北距北京4586里。

S231省道经过县域西部，G209国道经县城横贯全境。

正在建设的张花高速公路从保靖县城南测通过。

全县呈西北和东南高，中间低的马鞍形地形，武陵山脉斜贯县境，群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。

是一个山多田少的边远山区县。

保靖地形复杂，地貌类型多样。

境内群山起伏，高低悬殊。

西北部为武陵山中支的一部分，最高海拔——白云山白云寺遗址1320.5米。

中部为中低山谷地，多溪谷平原和岗丘阶地，地势较平缓，海拔在300~500米之间。

最低海拔为县城迁陵镇原水文站200.5米。

东南部为武陵山南支的一部分，多是切铷破碎的中山山地，最高海拔——吕洞山1227.3米。

显现出西北和东南高，中间低的“马鞍形”地貌轮廓。

因地形复杂，尤其是地势高差悬殊的中山地带。

呈现出地跨三带的主体气候特征。

“山下开桃花，山上飘雪花”，“一山有四季，十里不同天”，这些谚语是对山地气候垂直差的生动写照。

地热越高，气湿越低。

海拔每升高100m，气温下降0.56℃，无霜期缩短5天，不同高度的季节也就有了差异。

年平均气温为16.1℃，气温最低月为元月，每年平均为4.7℃，最高月为7月，每年平均27℃，历年极端最低气温为-12.7℃，极端最高气温为39.9℃，无霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。

全保靖县下辖16个乡镇（10镇6乡）195个行政村村、6个社区14个居委会。

保靖县矿产资源丰富，固体矿物燃料有烟煤，高碳石煤，稀有金属资源有五氧化二钒，五氧化二钇，铂金等，黑色金属有铁锰，有色金属有汞铅铜镁锌等，此外还有硫磷钾等化学矿物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆较为丰富。

保靖县是一个农业大县，境内主要产烤烟、茶叶、花椒、红薯，盛产果用瓜、猕猴桃、特色茶、两薯等。

主要的蔬菜种类有：

白菜、波菜、芹菜、蒜、葱、黄瓜、豆类、莴笋、青菜、菠菜、苋菜、韭菜、筒蒿、南瓜、苦瓜、葫芦、茄子、辣子、芋头、大头菜、生姜、蕃茄、藉等，以白菜、辣椒栽培面最大。

保靖县城位于迁陵镇西北部，辖迁陵镇喜阳桥、阳朝、竹子坪、风筝坪、二月坡、大月坡、沙水井七个社区和花井村、腊水村、大田村，以及复兴镇陇洞村。

总的看来，受山地地形、经济条件、基础设施建设以及文物保护等因素限制，城市拓展尚缺乏动力，城市旧区负荷沉重、环境恶劣，新区开发较慢、缺乏统筹。

城市商业中心仍在旧城，行政中心已迁往新城区。

城市中已开始小规模住宅小区开发，有计划开发的居住用地面积在城市总用地中占据比例逐渐增大，但私房建设在城市中仍大量占据新区土地。

老旧企业缺乏景气，现状工业用地面积较小，并且分布较零散，尚未形成完整的工业区统一接纳和管理工业生产。

公共设施用地依托老城，逐步向外拓展，私房建设用地的空间分割导致新区商业设施严重不足、缺乏活力，城市中心功能混合，保靖城