昆山Z工业区物业管理服务方案文档格式.docx

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3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，甲乙双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。

4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。

5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受昆山景华工业区的公开监督。

我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。

6、

7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。

二、物业管理服务成本测算（人均）

㈠、保安支出：

18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）

1）保安工资：

1100元/月/人；

13200元/年人

2）奖励、福利及其他用品：

80元/月/人；

960元/年/人

3）其他不可预见费用：

50元/月；

600元/年/人

4）佣金：

总支出的7%（18000*7%）=1260元/年；

5）税金：

总收入（支出）的5.5%（18000*5.5%）=990元/年；

6）3年一次性装备费1000元

年支总计：

1）+2）+…+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年

收入-支出=18000-18010=-10元基本持平

注：

三年一次性保安装备费用：

服装200元；

通讯设备500元；

警棍、充电电筒300元

㈡、保洁支出：

15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）

1）保洁工资：

700元/月/人；

8400元/年人

2）奖励、福利及其他用品：

3）清洁用品、用（器）具：

180元/月/人；

2165元/年

4）其他不可预见费用：

5）佣金：

总支出的7%（15000*7%）=1050元/年；

6）税金：

总收入（支出）的5.5%（15000*5.5%）=825元/年；

7）3年一次性装备费1000元

1）+2）+…+6）=8400+960+2165+600+1050+825+1000=15000元/年

收入-支出=15000-15000=0元持平

三年一次性保洁装备费用：

服装150元*2套=300元；

劳保用品500元；

鞋、帽、围裙等辅料200元

㈢、绿化：

按照6元/平方/月计算

三、保安、清洁、绿化管理规定

1、保安：

（后附：

工业区内防暴、防火、防盗处理流程）

门岗的八个必须

1）、着装必须整洁；

　　2）、姿态必须端正；

　　3）、动作必须规范；

　　4）、问答劝阻必须先敬礼；

　　5）、必须坚持礼貌用语；

　　6）、上下岗必须队列交接；

　　7）、对不安全因素必须高度警惕；

　　8）、应急处理必须反应迅速。

　　门岗的八个不准：

　　1）、衣冠不整不准上岗；

　　2）、不准歪、靠、坐、倚、躺；

　　3）、不准闲谈说笑、看书看报；

　　4）、不准戴饰品、手机，酒后上岗；

　　5）、不准吸烟、吃零食、嚼口香糖；

　　6）、不准袖手、插手和背手（跨立除外）；

　　7）、不准与客人争吵；

　　8）、不准擅离职守。

　　门岗敬礼的六种对象或场合：

　　1）、上岗后第一次来宾；

　　2）、上级领导；

　　3）、重要业主、客户；

　　4）、应答客人询问时；

　　5）、在履行劝阻事项时；

　　6）、向客人致谢表示歉意时。

　　门岗的仪容仪表：

　　1）、按规定着装并保持整洁、佩戴标志牌、携带执勤器材；

　　2）、男员工不准留长发，不准留胡须、不留长指甲；

　　3）、门岗进行列队交接上岗，动作准确，步伐整齐，精神抖擞；

　　4）、门岗上岗实行站立式服务，立正、跨立和稍息三种站姿准确，精神饱满；

　　5）、门岗接待，举止要大方得体，做到礼貌、微笑、文明服务。

2、清洁卫生管理规定

为保持工业区的清洁卫生，管理处设有保洁人员，负责工业区内公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给予全力支持和配合，共同遵守以下公约：

　　一、请自觉维护工业区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

　　二、垃圾分类装袋，分别置于不同的垃圾桶内，以便及时分类收集。

　　三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

　　四、不得饲养宠物，以免影响区内环境。

　　五、业主装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于道路走廊及公共场所。

六、工业区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和支付粉刷费用。

　　七、商业网点不得在工业区内设置、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地。

　　八、请提醒进入工业区的工作人员，遵守区内的管理规定，维护区内的整洁。

　　九、管理处负责工业区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

3、景华工业区绿化的种植型类及养护措施

根据景华工业区的特点结合植物的栽植和建筑的布置，从而构成供人们观赏、游憩、工作学习、居住的环境。

绿化是园林中不可缺少的主体，是指除天然植被外，为改善环境而进行的树木花草的栽植。

一、 

园林绿化栽植类型

（一）、林木类

当前我国南方的机关、学校等单位的园林绿化常见的林木种类有乔木、灌木二大类，乔木、灌木中有落叶和常绿之分。

绿化乔木有柳树、榕树（大叶榕、细叶榕、高山榕、黄葛榕等）、玉兰树（白玉兰、黄玉兰、荷花玉兰等）、桉树（大叶桉、细叶桉、柠檬桉等）。

此外还有阴香，人面树、木棉、柏树等。

绿化用灌木有：

福建茶、黄心枚、山子甲、变叶木、山茶树、含笑等。

除乔、灌木外，南方城乡不少单位把芒果、龙眼、荔枝等果树用作绿化，一举两得。

另外，南国风光的标志树种、大黄椰、假槟榔、鱼尾葵、槿棕等高档亚热带树种，不但公园种植，而今在机关单位学校，常作首选绿化树种。

（二）草坪

草地植被，在单位绿化中种植面积较大，种植于平地为广场草坪，种植在坡壁和山丘为草丘（草山）。

草地植被，水土保持效果好，不至于黄土裸露，绿油油的草地使人心旷神怡。

当前南方单位、学校绿化用的草种有台湾草、大叶草、连地针叶草等。

台湾草生长速度快，叶色浓绿，叶片细嫩一致，远近观赏效果好，宜种植在楼前门坪和空旷地带。

大叶草耐旱耐瘠，叶片大，覆盖好，远视效果好，近看观赏差。

宜植于坡壁、山地、边角地带。

连地针叶草，叶小茎硬，匍匐生长，耐旱耐瘠，耐踩踏，生命力特别强，但观赏效果差，宜种于易踩踏地和坡瘠地。

（三）绿蓠

绿蓠是单位庭园内不可缺少的种植类型，既有观赏价值，又是区域间道路旁的隔离带，绿化中常见的绿蓠有平面绿蓠，园型绿蓠和造型（或造字）绿篱三种。

这些绿篱中常种植的树种有：

山子甲、福建茶、黄心梅等，山子甲粗生易长，叶色深绿，宜用于平面高大绿篱；

福建茶粗生快长，叶色浓绿，宜用于近墙绿篱；

黄心梅粗生，叶色黄绿，易造型，观赏效果好，常用于造型绿篱。

（四）花卉、盆景

花卉是园林绿化栽植类型中的精华，既有盆栽又有地栽，有草本和木本之分。

花卉顾名思义以观花为主，在绿化的同时选择不同类型不同品种种植，也可人工调节其开花期，使单位一年四季鲜花盛开。

绿化中常用的草本花卉有红绿草，颜色鲜艳，常用于种植图案，迎春宜用于立体绿化，还有紫萝兰、一串红、芍药、美人蕉、百合、菊花、海棠、纸爆花、满天星草、百年好合等。

木本花卉有：

杜鹃（三角梅）、茶花、含笑、梅花、杏花、桂花、大红花、龙吐珠、金苞、银苞花等。

适宜室内栽培的阴生植物有：

巴西铁、绿箩、花蝴蝶、龟背竹、绿霸王、富贵竹、发财树、金钱树等。

盆景是植物艺术之精品，结合人工艺术造型而成，它是园中景，景中之最的小品。

以上各种林木、草坪，按园林规划设计要求和结合单位的实际，按需选择种植。

二、绿化养护的技术措施

在栽培学中，常言道“种三管七”，绿化中种植的都是有生命的植物，不少单位在园林绿化时，往往规划设计高标准，施工养护低水平，造成好景不长。

在绿化养护管理上，要了解种植类型和各种品种的特特征与特性，关键抓好肥、水、病、虫、剪五个方面的养护管理工作。

（一）草地的养护管理

草地养护原则是：

均匀一致，纯净无杂，四季常绿。

据资料介绍在一般管理水平情况下绿化草地（台湾草）可按种植时间的长短划分为四个阶段。

一是种植至长满阶段，指初植草地，种植至一年或全覆盖（100%长满无空地）阶段，也叫长满期。

二是旺长阶段，指植后2－5年，也叫旺长期。

三是缓长阶段，指植后6－10年，也叫缓长期。

四是退化阶段，指植后10－15年，也叫退化期。

1、 

恢复长满阶段的管理

按设计和工艺要求，新植草地的地床，要严格清除杂草种子和草根草茎，并填上纯净客土刮平压实10厘米以上才能贴草皮。

贴草皮有二种：

一是全贴、二是稀贴。

稀贴一般20×

20厘米一方块草皮等面积留空稀贴，全贴无长满期，在养护管理上，重在水、肥的管理，春贴防渍，夏贴防晒，秋冬贴草防风保湿。

一般贴草后一周内早晚喷水一次，并检查草皮是否压实，要求草根紧贴客土。

贴后二两周内每天傍晚喷水一次，二周后视季节和天气情况一般二天喷水一次，以保湿为主。

施肥植后一周开始到三个月内，每半月施肥一次，用1－3%的尿素液结合浇水喷施，前稀后浓，以后每月一次亩用4－6斤尿素，雨天干施，晴天液施，全部长满草高8－10厘米时，用剪草机剪草。

2、 

旺长阶段的管理

草地植后第二年至第五年是旺盛生长阶段，观赏草地以绿化为主，所以重在保绿。

水分管理，翻开草茎，客土干而不白，湿而不渍，一年中春夏干，秋冬湿为原则。

施肥轻施薄施，一年中4－9月少，两头多，每次剪草后亩用2－4斤尿素。

剪草，是本阶段的工作重点，剪草次数多少和剪草质量的好坏与草地退化和养护成本有关。

剪草次数一年控制在8－10次为宜，2－9月平均每月剪一次，10月至下年1月每二月剪一次。

3、 

缓长阶段的管理

植后6－10年的草地，生长速度有所下降，枯叶枯茎逐年增多，在高温多湿的季节易发生根腐病，秋冬易受地志虎（剃枝虫）为害，工作重点，注意防治病虫为害。

据观察，台湾草连续渍水三天开始烂根，排干渍水后仍有生机，连续渍水七天，90%以上烂根，几乎无生机，需重新贴草皮。

渍水1－2天烂根虽少，但排水后遇高温多湿有利病菌繁殖，导致根腐病发生。

用托布津或多菌灵，喷施病区2－3次（10天喷一次），防治根腐病效果好。

高龄地老虎（剃技虫）在地表把草的基部剪断，形成块状干枯，面积逐日扩大，为害迅速，造成大片干枯。

检查时需拨开草丛才能发现幼虫。

（二）绿篱的养护管理

绿篱的养护管理原则是：

保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。

1、绿篱的肥水管理

绿篱要不断修剪，肥水条件要求较高，初植绿篱，按设计要求的篱宽，挖40厘米深的沟，填上纯净肥沃的客土，或在客土中拌入适量腐熟的有机肥或复合肥，这样植后生长快。

施肥原则是：

基肥足追肥速，以氮为主，磷钾结合，群施薄施，剪后必施。

必要时还进行根外施肥。

绿篱的修剪

平面绿篱、图型绿篱、造案绿篱，都是为了符合设计要求通过人工修剪而成。

修剪的作用：

一是抑制植物顶端生长优势，促使腋芽萌发，则枝生长，墙体丰