市场调查与市场分析PPT课件下载推荐.ppt

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（四）物业经营管理市场价格的特点影响价格的因素：

1.物业所处地理位置的影响。

2.物业本身品质和档次的影响。

3.物业服务质量的影响。

4.客户对物业管理服务产品消费的理念也是影响物业服务产品价格的一个重要因素。

第二节物业经营管理市场调查一、市场调查的概念和内容

（一）市场调查的概念市场调查是指运用科学的方法，有目的地、系统地搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。

市场调査和分析是任何一个企业在经营活动过程中首先要开展的一项重要工作。

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（二）市场调查的内容

（1）市场需求调查现实和潜在的需求量。

（2）市场环境调查。

宏观环境和微观环境。

（3）消费者行为调査消费决策、购买什么、购买多少、何时购买、信息渠道来自何衅、由谁购买、如何购买等方面。

（4）市场供给与竞争调查市场供给调查主要包括产品生产能力调查、产品实体调查等。

（5）市场营销因素调查主要包括产品、价格、渠道和促销的调查。

（6）客户满意度调查。

二、物业经营管理市场调查的内容

（一）宏观环境物业经营管理市场的宏观环境主要有政治法律环境（最为重要的因素）、经济环境、人口环境、社会文化环境、科学技术环境、自然环境。

（二）微观环境一般而言，微观环境指的是那些对企业为客户创造价值和建立客户关系的能力具有正面或负面影响的各种具体因素。

物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户（物业服务企业的服务产品的最终消费者）等。

公众的类型包括金融公众、媒体公众、政府公众、群众团体、一般公众、当地公众、内部公众七种类型第第60页页三、物业经营管理市场调查的方式与方法

（一）市场调查方式市场调查方式是指市场调查的组织形式。

按选择的市场调査的对象范围的不同，通常分为全面市场调查和抽样市场调查。

1.全面市场调查全面市场调查也称为市场普查，是指对调査对象（总体）的全部样本所进行的逐一的、无遗漏的专门调查。

2.抽样市场调查

（1）随机抽样

（2）非随机抽样。

非随机抽样是指市场调査人员在选取样本时先确定某个标准，然后再选取样本，每个样本被选择的机会是不相等的。

一是任意抽样，是指市场调查人员在最方便的时间、地点任意选择样本，如街头任意调查。

这是一种常用方法。

二是判断抽样，是指市场调査人员根据自己的经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。

三是配额抽样，是指市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。

（二）市场调查方法1.访问法（这是一种最基本、最常用的调查方法）可分为答卷法、谈话法、电话调查法、网络调查法等形式。

2.观察法

（1）直接观察法；

（2）实际痕迹测量法；

（3）行为记录法3.实验法（研究因果关系的重要方法）4.文案调查法（优缺点）文案调查法，又称为资料分析法，是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报，对调查内容进行分析研究的一种市场调查方法。

5.网络调查法四、物业经营管理市场调查的程序物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段，即调查准备阶段、调査实施阶段、信息资料分析整理阶段、调查报告撰写提交阶段。

物业经营管理市场调查的调查表一般有以下五种：

（1）当地物业资源统计表，包括经营性物业的分布、面积、类型、单价、交易状况和规模，使用期限、开发远景、调查日期等。

（2）物业出租情况统计表，包栝所在地区、出租面积、租金水平、出.租房的类型和等级、设施设备状况、环境条件等。

（3）物业出售情况统计表，包括已出售和待出售物业的名称、地区、幵发商、数量、价格、房龄、客户资料等。

（4）物业个案调查表，包括区位、投资企业、产品规划、基地面积、建筑密度、使用年限、价格、客源分析等。

（5）物业服务产品需求调查表，包括企业经营的类型、选择合作伙伴的原因、获得产品信息的渠道、对服务产品的要求、希望能够获得的服务产品的种类等单选题1、（C）是物业服务企业开展物业经营管理的首要工作。

A、物业经营管理计划B、方案制订C、市场调查与市场分析D、经营项目具体实施2、现实购买者除了对特定的物业服务产品有兴趣外，还必须具备（A）能力。

A、支付B、购买C、鉴别货物D、使用3、（）是指运用科学的方法，有目的地、系统地搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。

A、市场销售B、市场调查C、市场分析D、市场划分4、（D）是指特定的地域和特定的客户群体对某一产品的现实和潜在的需求量。

A、客户满意度B、市场环境C、市场供给D、市场需求5、主要调查消费者的消费决策、购买什么、购买多少、何时购买等方面是属于市场调查的（）调查。

A、客户满意度B、消费者行为C、市场供给与竞争D、市场营销因素6、在物业经营管理市场的宏观影响因素中，（C）因素是最为重要的因素。

A、人口环境B、社会文化环境C、政治法律D、经济环境8、性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等情况属于（C）。

A、人口规模B、人口增长率C、人口结构D、人口的地理分布9、（）是物业服务企业的服务产品的最终消费者。

A、企业B、客户C、公众D、竞争者10、（）是指市场调查人员在最方便的时间、地点任意选择样本。

A、随机抽样B、任意抽样C、判断抽样D、配额抽样11、（）是一种最基本、最常用的调查方法。

A、观察法B、实验法C、网络调查法D、访问法12、下列不属于观察法的是（）。

A、柜台观察法B、直接观察法C、实际痕迹测量法D、行为记录法13、（）是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报，对调查内容进行分析研究的一种市场调查方法。

A、实验法B、观察法C、资料分析法D、网络调查法14、已出售和待出售物业的名称、地区、开发商、数量、价格、房龄、客户资料等属于（）统计表。

A、当地物业资源统计表B、物业出租情况统计表C、物业出售情况统计表D、物业个案调查表15、（）是企业内部或企业外部已经经过他人收集整理过的市场资料。

A、内部资料B、一手资料C、官方资料D、二手资料多选题3、通常，市场调查主要包括（）内容。

A、市场价格调查B、市场需求调查C、市场环境调查D、市场营销因素调查E、客户满意度调查4、市场营销因素调查主要包括（）的调查。

A、产品B、购买者C、价格D、渠道E、促销5、客户满意度调查主要包括（）。

A、消费者的消费决策B、满意与否的原因C、对改进产品或服务的具体建议D、购买兴趣E、客户需求6、一般而言，物业经营管理市场的宏观环境调查内容主要包括（）。

A、企业B、供应商C、客户D、自然环境E、人口环境7、物业经营管理市场的微观环境因素主要有（）。

A、科学技术环境B、社会文化环境C、竞争者D、公众E、中介服务机构9、按选择的市场调查的对象范围的不同，通常分为（）。

A、片面调查B、全面调查C、抽样调查D、随机抽查E、分类调查10、按照调查人员与受访对象接触方式不同，访问法可分为（）。

A、实验法B、谈话法C、电话调查法D、文案调查法E、访问法11、文案调查法的优点有（）。

A、及时反映新问题B、时间短C、收集过程快D、资料收集完整E、收集资料多12、一般而言，物业经营管理市场调查的程序包括（）。

A、调查准备阶段B、调查制订阶段C、调查实施阶段D、信息资料分析整理阶段E、调查报告撰写提交阶段答案单选题1-5CABDB611CCBBD12-15ACCD多选题3.BCDE4.ACDE5.BC6.DE7.CDE9.BC10.BC11.BCE12.ACDE第三节物业经营管理市场分析一、物业经营管理市场分析的概念物业经营管理市场分析指的是物业服务企业的管理人员根据市场调查所取得的数据，运用统计原理，对所研究的市场对象各方面的特性加以考察认识的活动过程。

二、物业经营管理市场分析的作用（了解一下对不同的对象的作用即可）1.对开发商2.对置业投资者3.对金融机构4.对设计人员5.对营销经理6.对租户和使用者7.对物业服务企业三、物业经营管理市场分析的内容

（一）宏观因素分析1.要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段.2.分析研究物业所处区域的城市发展与建设情况

（二）市场供求分析1.供给分析2.需求分析吸纳率分析。

所谓吸纳率是指报告期内销售和出租房屋的数量之和与同期可供租售量的比例3.竞争分析4.市场占有率分析（三）相关因素分析不同类型物业需要重点分析的内容包括：

（1）居住物业。

重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。

（2）写字楼物业。

首先要研究其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系。

还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等（3）商业零售物业。

要充分考虑物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。

（4）工业或仓储物业。

重点考察未来人住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔声、抗震、通风、防火、防潮、起重设备安装等的特殊要求；

还要进一步了解业主或租户在物业使用过程中的相关服务需求。

四、物业经营管理市场分析的方法

（一）定性分析方法1.SWOT分析方法SWOT指的是优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）、威胁（Threats）。

2.系统分析法3.归纳分析法4.演绎分析法5.案例分析法

（二）定量分析方法1.比率分析法2.趋势分析法3.比较分析法4.结构分析法5.数学模型法（三）市场分析方法运用应注意的事项1.定性与定量分析相结合2.宏观与微观分析相结合3.物与人的分析相结合单选题16、下列不属于市场供求分析的方面有（）。

A、供给分析B、价格分析C、竞争分析D、市场占有率分析17、不属于定性分析方法的是（）。

A、比率分析法B、演绎分析法C、系统分析法D、SWOT分析方法18、（）就是把市场整体分解为各个部分、方面、因素，形成分类资料，并通过对这些分类资料的研究分别把握特征和本质，然后将这些通过分类研究得到的认识联结起来，形成对市场整体认识的逻辑方法。

A、系统分析法B、归纳分析法C、演绎分析法D、趋势分析法19、（）是指通过对市场中的各组成要素结构及其对比关系变动规律的分析，进而把握市场内部结构