中国光大银行城镇化建设贷款管理办法(试行).docx

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中国光大银行城镇化建设贷款管理办法

（试行）

目录

第一章总则

第二章贷款主体及用途

第三章贷款条件

第四章贷款金额、期限和利率

第五章还款要求及担保

第六章授信流程

第七章贷后管理

第八章附则

第一章总则

第一条目的和依据

为积极响应国家新型城镇化战略，加大对国家城镇化建设的支持力度，促进大中小城市和小城镇协调发展，抓住业务机遇，探索和规范光大银行城镇化建设贷款管理，防范授信业务风险，根据国家有关部门制定的城镇化发展规划、《中华人民共和国商业银行法》、银监会《固定资产贷款管理暂行办法》及《流动资金贷款管理暂行办法》等法律法规及我行银行相关规定，制定本办法。

第二条定义和范围

城镇化建设贷款是指我行向承担城镇化建设的企、事业法人发放的用于城镇化建设过程中的棚户区、旧城镇、旧厂房和旧村（城中村）改造，拆迁安置房建设，土地综合整治，及城镇基础设施建设等的贷款。

第三条基本原则

（一）坚持依法合规原则。

城镇化建设贷款须符合国家城镇化政策、遵守监管要求及我行相关信贷政策，做到合规经营、风险可控。

（二）坚持商业可持续原则。

在确保安全性、流动性的前提下，必须坚持商业可持续的经营理念和运作方式，对客户、项目及区位好中选优、收益覆盖风险、联动效益明显，实现综合效益最大化。

（三）坚持差异化原则。

严格准入管理，审慎选择客户（项目），优选经济发达、财政实力强、政策配套完善的地区开展试点，区别对待，突出重点，稳步推进业务发展。

第四条基本管理要求

（一）城镇化建设贷款实行总行集中立项管理，授信上报审批前，应取得总行公司业务部批复的立项文件。

（二）城镇化建设贷款实行指令性限额管理，贷款投放前应逐笔进行限额领用。

第二章贷款主体及用途

第五条贷款主体

城镇化建设贷款的借款主体包括：

（一）依法成立，经政府批准或明确其承担城镇化建设职能、按商业化规则运作的企、事业法人。

（二）符合国家及监管要求，通过与项目业主签订协议，以BT或委托代建方式，承建城镇化建设项目的企业法人。

第六条贷款用途及适用范围

试行期间，符合条件的城镇化建设贷款适用于以下四类：

（一）旧城镇、旧厂房和旧村（城中村）改造。

用于实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对棚户区、原有旧城镇、旧厂房和旧村（城中村）改造进行建设改造等。

（二）拆迁安置房建设。

用于城镇化建设中城镇居民和农民拆迁及安置房建设。

（三）土地综合整治。

用于城镇化建设中涉及的征收、平整和复垦等土地综合整治建设。

（四）城镇基础设施建设。

用于与城镇居民基本生活需求相关的，能够产生持续、稳定现金流的水电气暖、生态环保、信息通讯、文化旅游等基础设施项目建设；以及与保障和改善民生，提高区域可持续发展能力相关的学校、医院项目建设。

第三章贷款条件

第七条区域准入条件

城镇化建设贷款地区应符合以下条件：

（一）根据国家城镇化发展规划，列入长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游和成渝地区五大国家级城市群和国家级或省级城镇化发展规划的城市群及相关区域，国家相关机构发布的百强县。

（二）地区经济基础较好、财政实力较强。

（三）地方政府支持城镇化发展的政策导向明确，当地产业支撑能力较强，就业条件较好，居民社会保障体系较为健全。

第八条客户准入条件

（一）资产负债率不高于75%，实收资本在5000万元及以上。

（二）借款人的经营期限应长于贷款期限。

（三）借款人股东背景良好，股权关系清晰，具有健全的组织架构，财务制度规范。

（四）借款人信用状况良好，无不良记录；如为新设项目法人，其控股股东应有良好的信用状况，无不良记录。

（五）在光大银行开立基本账户或一般结算账户。

（六）光大银行认为必须满足的其他条件。

第九条项目基本准入条件

（一）符合国家或省级（含自治区、直辖市）人民政府关于城镇化发展的相关制度规定。

（二）符合国家规划、土地、环保等政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等规定。

（三）符合绿色信贷政策。

信贷项目必须符合国家法律法规对于土地、环境保护、节能减排等各项规定，对于以城镇化为名，变相圈地、盲目投资、乱建园区、大造新城，损害粮食安全、农业发展、生态环境、居民权益的项目，不得提供授信支持。

（四）按规定履行了关于城镇化建设项目的管理程序，取得相关批准（审批、核准、备案）文件。

（五）项目须取得合法的用地批准文件。

（六）项目有明确的还款来源，贷款期内项目自身现金流及借款人其他合法收入能够保证按时、足额归还我行贷款本息。

（七）项目资本金比例一般不低于项目总投资的30%。

项目资本金应同比例或先于贷款到位。

（八）光大银行认为必须满足的其他条件。

第四章贷款金额、期限和利率

第十条贷款金额

城镇化建设贷款金额应综合考虑借款人实际需求和项目风险状况，还款资金来源等因素合理确定，最高不超过项目总投资额的70%。

第十一条贷款期限

城镇化建设贷款的期限根据项目现金流及综合效益还款情况确定，原则上不超过五年（含），最长不得超过十年（含）。

第十二条贷款利率和综合收益

贷款利率按人民银行利率政策执行，原则上不得下浮，综合考虑项目风险状况及当地同业价格水平，合理定价，积极为客户提供量身定制的综合金融服务方案。

第五章还款要求及担保

第十三条还款要求

城镇化建设贷款要严格落实还款来源，确保项目自身现金流以及项目之外的补贴收入、其他合法收入能全额覆盖贷款本息。

还款资金来源应包括项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目经营收入、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金和其他合法收入。

政府相关部门需出具文件，明确项目建设期间取得的土地出让收入中的财政资金返还部分、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金等款项及时存入借款人在我行开立的监管专户，优先用于归还我行贷款。

采用委托代建方式的，项目业主需出具文件明确项目还款资金安排。

第十四条还款方式

城镇化建设贷款还款应按照项目自身现金流和其他合法收入来源合理制定分期还款方案，采用按季还息，项目建成后，每年至少两次偿还本金，利随本清。

第十五条贷款担保

城镇化建设贷款应采取合法、有效的担保措施，原则上采用抵押担保方式，对于抵押担保不足的，可采取保证担保方式，不得采用信用方式。

未经我行同意，不得转让本项目或在本项目上设定的其他担保事项。

（一）采取抵质押担保方式的，优先选择项目土地使用权及在建工程作为抵押（项目所在地政策不能抵押的除外），以其他房产或土地抵押的，不得接受空置三年（含）以上的商品房及闲置两年（含）以上的土地作为抵押物，抵质押率应符合我行押品管理的相关规定，确保抵、质押物无法律瑕疵且我行具有排他性权利。

（二）对抵质押不足或确实难以取得、采取保证担保方式的，保证人在我行信用评级应在A-级（含）以上。

（三）采取BT方式建设的项目，项目业主或承建方母公司要提供连带责任担保，对于个别风险可控的优质项目，可适度放宽。

借款人须向我行书面承诺：

城镇化建设贷款项目取得土地使用权证后，如符合抵押登记条件的，应及时办理相关手续（项目所在地政策不能抵押的除外）；如有在建工程且符合当地抵押登记条件的，应一并抵押；贷款存续期间，不得以该项目资产向任何第三方设定抵押或质押；未经我行同意，不得对外新增担保、不以该项目向第三方融资；借款人的股权转让或变更须事先得到我行书面同意。

第六章授信流程

第十六条业务受理

借款人向光大银行提出贷款申请，应按我行有关规定要求提交以下资料：

（一）贷款申请书。

（二）借款人的相关资料。

（三）贷款项目的相关材料。

（四）贷款担保的相关材料。

（五）光大银行要求的其他材料。

此外，须根据城镇化建设借款人及项目条件，提供相应的证明材料。

光大银行经办机构对借款人提供的资料进行审核，满足条件的才能予以受理。

第十七条贷前调查

经办机构受理借款人申请后，开展贷前调查。

城镇化建设贷款按照我行有关规定，除对借款人的资金实力、申报材料的真实性、合法合规性等进行调查外，还应对以下方面进行重点调查、审查和分析：

（一）项目所属区域是否列入城镇化发展规划，项目建设内容与地方政府有关部门批准的建设内容是否一致。

（二）项目是否按规定履行了关于城镇化建设项目的管理程序，取得相关批准（审批、核准、备案）文件。

（三）政府有权部门是否出具相关文件，明确建设项目所获得土地出让收入中的财政资金返还部分优先用于归还银行（我行）贷款。

（四）项目涉及拆迁安置的，应提供有关政府（部门）认可的拆迁方案（包括拆迁范围、拆迁补偿标准、安置费用测算依据、安置措施等内容）。

（五）需建造安置房的，应审查项目土地性质，是否取得国有建设用地指标；借款人自建安置房项目的，还应审查借款人是否具备房地产开发资质（委托代建的需提供委托代建协议）。

（六）借款人的经营状况、管理水平和营运能力。

（七）对还款来源进行调查分析。

第十八条贷款发放

（一）城镇化建设贷款项目审批通过后，应依照有关法规和我行担保规定，签署书面贷款合同、担保合同等法律文件，办妥担保手续，落实贷款发放前提条件。

（二）为借款人提供综合金融服务方案。

充分发挥我行理财产品、财务顾问、个人按揭贷款、个人消费类贷款、银行卡产品等业务优势，满足客户相关业务需求；如借款人继续承担商业性项目开发，积极推荐我行相关信贷业务产品；引导借款人向我行推荐优质招商引资、外商投资等企业客户。

（三）城镇化建设贷款发放与支付应按银监会“三个办法一个指引”的规定执行。

在贷款发放和支付中，按合同约定方式进行，借款人出现以下情况，经办机构应与借款人协商补充发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款发放和支付：

1．信用状况下降至BBB-级以下；

2．所提供的有关文件被证实无效；

3．违反合同约定，以化整为零等方式规避银监会“三个办法一个指引”等相关规定支付贷款资金；

4．项目进度落后于贷款资金使用进度、项目拆迁遇到重大纠纷或项目当地、社会媒体出现较多争议和负面评价、因拆迁引发社会问题等；

5．项目总投资出现较大资金缺口，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整；

6．拒绝或阻碍经办机构按照合同进行检查、监督；

7．未能履行和遵守贷款合同规定的义务及所做出的承诺；

8．光大银行认为影响贷款资金安全的其他情况。

（四）借款人出现以下情况，经办机构停止支付借款人尚未使用的贷款，并按合同约定，要求借款人提前归还贷款：

1．拒绝接受贷后检查的；

2．提供虚假或者隐瞒重要事实的财务资料，拒不改正，情节严重的；

3．挤占、挪用贷款，拒不改正的；

4．借款人或担保人未经同意发生兼并、合资等或即将停产、停止经营、解散、关闭、清理整顿、破产清算、卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁及其他法律纠纷的；

5．借款使用的建设项目被取消或缓建的；

6．其他严重的违法、违约行为。

第七章贷后管理

第十九条封闭管理

城镇化建设贷款实行全流程封闭管理，经办机构在贷款发放前，应与借款人签订《中国光大银行股份有限公司城镇化建设贷款项目资金封闭监管合作协议》（见附件），作为城镇化建设贷款主合同的补充，以明确资金封闭管理要求；并新开立资金监管专户，将项目资本金、其他自筹资金、项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金、综合经营收入和其他合法收入等资金归集到专户管理。

未经我行同意，借款人不得在其他银行开立任何涉及本项目资金的存款账户。

经办机构客户经理应对城镇化建设贷款资金的使用实行全程监控，逐笔对贷款资金进行支用审核，密切关注资金流向，确保专款专用，用款进度与项目实际进度匹配。

第二十条贷后管理

对城镇化贷款必须按照我行授信后管理相关