上海银行法人房产按揭贷款管理办法(2010版).doc

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上海银行法人房产按揭贷款管理办法（2010版）

【拟稿部门】公司金融部

【签发日期】2010年6月13日

【发布文号】上海银行公金〔2010〕15号

【印发日期】2010年6月17日

【生效日期】2010年6月17日

【备案机构】中国银行业监督管理委员会上海监管局

【规章层级】操作规章

【汇编定位】公司金融—授信产品

第一章 总 则

第1条     为拓展优质信贷市场，增强我行市场竞争力，防范贷款风险，根据《固定资产贷款管理暂行办法》（中国银行业监督管理委员会令2009年第2号）等国家有关法律、法规和我行《上海银行固定资产贷款管理办法（暂行）》（上海银行公金〔2009〕36号）、《上海银行固定资产贷款业务作业规范（2010版）》（上海银行风管〔2010〕7号）等相关规定，特制定本管理办法。

各经办单位办理法人房产按揭贷款业务适用本办法

第2条     法人房产按揭贷款业务是指法人单位向我行申请的用于购买办公或生产经营用途的房产并将该房产抵押给我行，在贷款期内（或宽限期结束后）等本分期还款的贷款业务。

第3条     按揭购买的房产可以是办公楼、商铺或工业用房。

在本办法中房产的定义为：

办公楼指楼宇功能齐全，主要用于入驻单位日常办公的房产。

商铺指经营者为顾客提供商品交易、服务的房产。

工业用房指位于工业园区，主要用于入驻企业生产、经营、研发的房产。

第4条     上海地区以外各分行可以视所在地区的实际情况另行拟定法人房产按揭贷款实施细则，并报总行公司金融部备案。

第二章 贷款条件

第5条     申请法人房产按揭贷款的借款人应同时符合以下条件：

（一）原则上成立并正常经营一年以上，或其主要股东从事类似经营活动一年以上；

（二）持有合法有效的法人营业执照或事业法人执照，其从事的行业不属于我行当年信贷政策禁止类；

（三）生产经营正常，资信状况良好，现金流量正常；

（四）具备支付购房首付款的能力；

（五）按照贷款人要求开立资金划拨账户、还款结算账户等账户；

（六）拟购房产的使用一般应与其主营业务有密切关系，且借款人对该房产的使用或经营具有明确计划、安排。

第6条     学校、幼儿园、医院等公益事业单位为借款人的，不适用本办法。

第7条     按揭购买的房产须符合以下条件：

（一）购买一手房

1、所购房产为商铺的，房产必须为现房，并且已办妥房地产权证。

2、所购房产为办公楼或工业用房的，房产可以为现房，也可以为期房。

为现房的，须已办妥房地产权证；为期房的，应满足以下条件：

（1）开发商为经过工商行政管理部门核准登记并办理了年检手续的企业，持有合法有效的法人营业执照；

（2）开发商具有所售房产的开发资格，投资方实力较强；

（3）开发商财务状况和信用纪录良好；

（4）整个房产项目已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；

（5）开发贷款由我行提供，且整个楼盘（在建工程）已抵押给我行，或我行没有开发贷款，且整个楼盘未设有抵押；

（6）整个楼盘已办妥了预售许可证，且所购房产已竣工验收。

（二）购买二手房

购买二手房的，房产须为现房，并已取得房地产权证。

第8条     按揭房产所处地理位置应当符合以下条件：

（一）购买办公楼、商铺的，房产位于经济较发达城市的中央商务区和中心商业区等繁华地段，交通便捷，商业、商务氛围浓厚，客流量大；

（二）购买工业用房的，房产位于省级、市级及部分经济发达区县以上（含）等级的工业园区内和物流园区内，园区的基础设施已较为完善，园区入驻企业已具有一定规模。

第9条     对下列情况，我行不得提供房产按揭贷款：

（一）权属不明或有争议的房产；

（二）购买列入动拆迁范围的房产；

（三）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封的房地产或者以其他形式加以限制的房地产；

（四）文物建筑或有重要纪念意义的建筑；

（五）总行规定的其他情形。

第三章贷款金额、期限、担保方式、利率

第10条     借款人首付款比例不低于五成，我行按揭成数最高不超过五成。

第11条     贷款金额根据按揭成数和房产价值共同决定，即：

贷款金额=按揭成数×房产价值

房产价值根据购房合同价与评估值就低的原则进行确定。

评估方式按以下原则确定：

（一）属于以下情况的，经办单位可自行进行评估，也可聘请评估公司进行评估：

1、按揭房产为一手房；

2、按揭房产为二手房，按揭成数不超过三成。

凡由经办单位进行评估，经办单位应参考周边类似楼盘价格、相关部门公布的房产价格指数、房产的房龄、朝向等综合因素进行价值评估。

（二）不属于上述情况的，经办单位须聘请经总行认定的有资质的评估公司对按揭房产进行评估。

第12条     法人房产按揭最长贷款期限不超过10年。

第13条     法人房产按揭贷款可采用以下担保方式：

（一）购买房产为现房的，以该现房抵押作为担保方式；

（二）购买房产为期房的，借款人应将所购期房抵押给我行，在转成现房抵押前由开发商提供阶段性保证担保，开发商阶段性担保余额不超过其净资产，担保期限至所购房产的房地产权证办出，经办单位核实房地产权证且执管现房抵押的抵押登记证明时止。

经办单位应在房产竣工后，及时督促开发商和借款人办理房地产权证并同时办理将期房抵押转成现房抵押的手续。

（三）经办单位可根据实际情况，要求借款人追加其他担保方式。

第14条     借款人应在贷款发放前将所购房产投保商业保险，保险期限不得短于贷款期限。

保险单正本应载明经办单位为第一保险金请求权人，保险中不得有任何有损我行利益的限制性条款。

第15条     贷款利率按照人民银行相关利率政策执行。

贷款期内，遇中国人民银行基准利率调整的，应按调整后的基准利率及约定的浮动标准确定的新利率计收利息。

第16条     贷款按日计息，按季结息，结息日为每季度末月20日，付息日为结息日的次日（遇节假日顺延）。

第四章 贷款受理和审批

第17条     借款人向经办单位提出按揭贷款申请，并提交以下资料：

（一）上海银行法人房产按揭贷款申请书（见附件1）；

（二）营业执照或事业法人执照及年检证明、组织机构代码证或其它足以证明其经营合法性和经营范围的有关文件；

（三）基本账户管理卡和贷款卡；

（四）若借款人公司章程有明确规定，则章程规定的有权机构（董事会、股东会等）须出具关于向我行申请按揭贷款并同意将所购房产抵押给我行的决议；

（五）验资报告和企业章程；

（六）税务登记证明和近两年税务部门纳税证明资料复印件；

（七）法定代表人资质和身份证件及必要的个人信息，若法定代表人委托他人办理法人按揭贷款申请的，应提交有效的法定代表人授权委托书正本。

（八）借款人最近三年经审计的（如有）财务报告和最近一期的财务报告；

（九）购房首付款已支付或已到位的相关证明；

（十）与售房方的购房意向或购房合同；

（十一）所购房产为现房的，提供房产证复印件；所购房产为期房的，提供房产预售证复印件；

（十二）其它可以证明借款人经营能力、信誉、资金周转等的资料。

第18条     各经办单位应根据本办法和总行其他相关要求进行尽职调查，并撰写法人房产按揭贷款调查报告。

各经办单位营销部门负责人、分管营销领导应审查尽职调查人的调查报告，并在授信业务审批表上确认。

第19条     本贷款应重点审查以下方面：

（一）借款人基本面是否良好，经营是否正常；

（二）借款人有无还款能力，每期现金流能否偿还该期贷款；

（三）借款人对拟购房产用途是否有明确的规划，是否与其主营业务有密切关系；

（四）借款人首付款是否已经支付或已经到位；

（五）借款人与售房方签订的购房合同是否真实；

（六）房产证或预售证是否真实、有效；

（七）经办单位须派人现场考察房产位置、交通条件、空间、结构、装修方法、风格、配套条件及周边环境，并对周边类似房产进行比较，确定房产的价值及其变现能力。

在对贷款风险进行评估的基础上，评审人员应按照要求撰写评审报告，并提出相应的风险控制措施。

第20条     本贷款审批权限按照总行有关规定执行。

第五章贷款发放和支付管理

第21条     借款人贷款申请审批通过的，经办单位按以下流程操作：

（一）购买期房

1、与借款人签订《上海银行法人房产借款合同》（以下称借款合同，见附件2）和《上海银行房地产抵押合同》（以下称抵押合同），与开发商签订《上海银行保证合同》，在保证合同的协商补充中注明阶段性担保的相关事项，见附件3）。

2、凭借款合同、抵押合同、购房合同等到房产所在的房地产登记部门办理期房抵押登记手续。

3、在办妥全部贷款提款手续后，由经办单位放款审核岗完成放款审核工作。

4、经办单位根据借款人的提款申请和支付委托，填写固定资产贷款资金受托支付审核单，由客户经理、营销部门负责人、风险管理部门对贷款资金支付进行审核，将贷款全数全部通过借款人结算账户（贷款发放账户）划入房产出售方指定的账户。

阶段性担保期间，开发商原则上应将相当于其担保余额至少10%的资金以保证金形式存入经办单位。

放款后经办单位应密切关注房产的建设情况，竣工完成的，应督促开发商、借款人尽早办理房地产权证，并将期房抵押转成现房抵押。

（二）购买现房

1、如果借款人提出要求，经办单位可向售房方出具《房产按揭贷款联系单》，联系单格式见附件4。

2、借款人与售房方签订购房合同（可能在申请贷款前已签定）。

3、经办单位与借款人签订借款合同和抵押合同。

4、凭借款合同、抵押合同、购房合同到房产所在的房地产登记部门办理过户和抵押登记手续。

5、在办妥全部贷款提款手续后，由经办单位放款审核岗完成放款审核工作。

6、经办单位根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款全数全部通过借款人结算账户（贷款发放账户）划入房产出售方指定的账户。

第六章 贷款偿还

第22条     贷款期限在三年（含）以内的，贷款偿还不设宽限期；贷款期限在三年以上的，可以设置不超过一年的宽限期，宽限期内只付利息，不还本金。

第23条     宽限期结束后（或未设宽限期的）按季或按月等额本金进行还款。

还款从放款（或宽限期结束后）后的下个季度或月进行，还款日为当季度末月21日或当月21日（遇节假日顺延）。

在还款期里，按季偿还本金款的，每次还款本息合计为：

         贷款本金                 已归还

每季还款额=————— ＋（本金总额－本 金 ）×月利率×3

         还款次数                 累计额

在还款期里，按月还款的，每次还款本息合计为：

        贷款本金                 已归还

每月还款额=————— ＋（本金总额－本 金 ）×月利率

        还款次数                 累计额

   经办单位应于每年年初将该年每期应偿还的本金及利息以书面式告知借款人，以方便借款人安排资金还款。

第24条     借款人还本付息正常，放款一年后，允许借款人提前还款，经办单位对提前还款部分收取不超过1%的违约金。

提前偿还的本金至少为四个还款期的本金偿还额，还款后根据新的本金余额计算每期的偿还额。

第25条     借款期内，借款人提出申请要求变更借款期限的，经办单位审查符合以下条件的，可为借款人办理变更借款期限，变更借款期限后利率保持不变，变更借款期限申请书格式见附件5：

（一）借款期只能缩短，不能延长（总行审批同意的除外），原则上缩短后的借款期应为整年数；

（二）借款人未出现过不按时偿还本息及其它违约情形；

（三）借款人具备按新期限计算