商业综合地产整合营销方案文档格式.docx
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300万方
1000亿元
10万人
分为六大市场和一个展示配送交易中心，包括蔬菜、食品、花木、水产、冻品、粮油等。
中国家具CBD
2170亩
52亿元
400亿元
8万人
包括国际城、国际品牌街、仓储物流、家具学院、研发中心、休闲商业、社区服务、商务酒店、生产基地等八大功能。
五洲建材城
2000亩
289万方
56亿元
324亿元
9亿元
9万人
经营业态有：
灯饰照明、陶瓷洁具、地板木制品、管材管件、五金水暖、板材型材、油漆涂料、橱柜厨电、集成系统、软装饰等十大类。
纵横汽车大世界
350万方
58亿元
100亿元
3万人
经营范围包括汽车文化推广与展示、高档品牌用品交易、汽车美容保养、专业汽车维修服务、餐饮休闲等。
中国长江金属交易中心
2120亩
60万方
20亿元
——
0.2万人
主要经营钢材贸易、仓储、物流及加工。
汉口北荣中石化物流基地
1000亩
5亿元
经营范围石油贸易、仓储、物流。
预计
7290亩
1689万方
306亿元
2324亿元
54亿元
50.2万人
结论：
1、汉口北市场群规划面积大，批销、采购商户众多，年销售额大，在此从事商务配套服务，与市区同类型商铺相比，消费人群体更加稳定，更加持续，更加集中，同业竞争小，利润来源持续稳定，商业远景广阔；
2、七大专业市场批发城集聚，在武汉尚属首例，如此大规划大产业，商务配套服务可谓是个极大的市场机会点，增值空间巨大。
3、目前汉口北物流商贸认可度较高，未来3-5年内这里必将成为武汉财富热点区域，商业配套服务也会在武汉此番产业优化大调整中抢占先机，赢得未来。
二、临近市场概况
中央商务街位于解放大道北延线与汉口北大道交汇处，与四季美农贸城的食品批发城和蔬菜批发城毗邻，这两个批发市场为本项目的经营商户提供最稳定的客源保证！
1、四季美·
果蔬批发市场
总建筑面积达40万平方米，可提供大档口400个，分为鲜货、干货、精品区三大交易区，24小时不间断营业。
2、四季美·
食品批发城
总建筑面积60万平米，一期建筑面积20万平米，有标准商铺共计6000余个，并按1:
2以上的比例配备有标准仓库，是中部地区市场规模最大、食品品类最全、配套设施最完善、物流仓储条件最优的食品贸易集散地。
1、以上两大市场将于今年底和明年上半年相继开业，届时，距离本项目1公里范围内，至少十万经营商户、往来客商和市场工作人员从事农副产品批发，可保证本项目能聚集足够的人气和消费力，可保证商务街前期正常运转；
2、由于农副产品流通业长期受益于国家政策支持，属于民生热点问题，行业优势明显，其配套商业服务利润来源相对稳定，风险较低；
3、四季美果蔬批发市场24小时不间断营业，经营时间不受限制，回报率较高。
三、竞争性项目分析
1、商铺类型
楼盘名称
销售面积（m2）
层高
开盘时间
销售价格（元/m2）
优惠政策
销售情况
批发第一城商业配套
约6000
一层：
5.7米；
二、三层：
5.4米
2009年7月1日
一层：
正面街均价16000元，背面街均价8600元
二层：
正面街均价8000元，背面街均价7000元
三层：
正面街均价6000元，背面街均价4800元
四层：
均价4500元
自营：
一次性96折；
贷款97折
投资：
一次性98折；
贷款99折
成交清淡
家俱CBD商业街
20000
5.1米；
4.6米
均价13000
二三层：
10000（买一层送一层）
开盘时认筹客户，
一次性95折；
贷款96折；
经营户：
一次性86折；
贷款88折
截止目前，一次性99折，贷款无折扣
成交一般，约售出30-40%
2、公寓类型
项目地址
项目类型
项目规模
租金水平（元/月）
龙辰丽湾
刘店正街
住宅
总建面10.76万m2
2649（二期）
尚未交付使用
一期已售完
汉北家园
刘店村
一期2.38万m2
总建面8万m2
2400（存量房）
毛坯房：
300元左右
装修房：
600元左右
盘龙庭苑
总建面1.8万m2
2631
正在销售
特征表现：
1、从7月1日配套商业的开盘效果看，批发第一城和中国家俱CBD的硬广持续了一段时间，但市场反映不佳，成交清淡。
2、两个项目商业街入市价格偏高，特别是小商品城配套商业街定价上明显高于家具CBD。
3、本案周边代表住宅项目价格均在2700元以下，租金水平在300元左右，即每平米的租价每月不超过3元钱，而且这类住宅主要针对刚性自住需求为主，投资比例较小，其中较低的价格优势以及升值潜力是投资选择的主要原因，出租对象主要以常住家庭为主，对本案公寓投资客户分流会有一定影响。
分析结论：
批发第一城和家具CBD配套街的开盘，成交不是太好，主要原因有以下几点：
1、批发第一城、家具CBD尚未进入对外营业阶段，通过部分投资型客户的针对性访谈，均表示对近期市场走势尚不明朗，信心略显不足，同时整个目标客户市场观望气氛较浓；
2、在项目推广宣传上，缺乏实质性的（主体市场）招商业绩炒作，也造成了投资客对市场火爆现象的怀疑，更加重了投资客的观望情绪；
3、在定价策略上，表价较高，造成投资门槛较高，风险较大，投资客户在供铺成本与盈利回报之间对比权衡后会大大减缓其购买意向及行动。
因此，定价策略要遵循认筹期内客户的反应综合考虑；
对于周边住宅项目，我们要认识彼此差异，寻找自身优势和生存价值，以更好的定位自己：
4、本案公寓投资更侧重于“商务”功效，主要是满足汉口北市场群内的经营户、往来客商的商旅住宿、公司办公、休闲娱乐等商务配套需求，纯粹的个人出租、自用住房功能比例较少。
而周边住宅项目的投资，则主要以居住功能为主，出租或转手均是满足不同人群的基本居住需求。
因此，虽然周边住宅项目会对本案投资客产生一定分流，但不会产生较大性冲突。
第二篇
项目分析
一、项目概况
汉口北中央商务街总建筑面积近7万平米，由六栋主体大楼及首层商业街组成，分为政务中心、金融商务中心、主题商业街和生活中心四大功能板块，内设市场管委会、政务服务中心、金融服务区、城市候机厅、通讯营业厅、商务写字楼、连锁商务酒店、多功能服务型公寓、大型生活超市、特色餐饮酒店、休闲娱乐中心、主体购物街及市场群生活配套区等经营业态，是汉口北专业市场群唯一的政商一体化综合性配套项目。
中央商务街各楼栋面积分布细表
A座
B座
C座
D座
E座
F座
每层
面积合计
公寓间数统计
一层商铺
汉口北市场群管委会入驻
1089.21
1651.75
2782.45
2729.16
1176.33
9428.9
栋号
2-6层合计
二层
1348.13
2155.72
3299.37
3248.22
1378.08
11429.52
28
140
三层
1262.21
2108.16
3337.42
3242.33
1370.88
11321
40
200
四层
72
360
五层
六层
30
150
各栋公寓合计
6396.97
10588.36
16649.05
16217.54
6861.6
56713.52
合计
242
1210
中央商务街总面积：
66142.42
中央商务街商铺—公寓配比图
类型
位置分布
面积权重
套数
单套面积
主力面积
商铺（1F）
B、C、D、E、F
9428.9平方米
14%
231套
33-129平方米
33-52平方米
公寓（2-6F）
56713.5平方米
86%
1210套
44-56平方米
从以上表中可以，本案规划具有以下几个特点：
1、单套总面积小，总价低：
商铺、公寓规划合理，主力面积均在50平米左右，总价得到有效控制，购买门槛大大降低。
2、单套公摊小，实得面积大：
批发第一城、中国家具CBD配套街的公摊系数均达到了50%，实际可用面积较小，投资成本较大。
3、公寓多，商铺少：
商铺比例较少，仅231套，只占总面积的14%，稀少的数量有效的保证了首层商铺的最大价值。
公寓比例较多，有1210套，占到了总面积的86%，成为整个商业街销售的重点和难点。
4、公寓配套，本案独有：
本案与批发第一城、中国家具CBD配套街相比，除了有政府入驻这条优势外，公寓也是他们所没有的，补充了其他片区所没有的住宅配套服务。
产品规划卖点分析：
本案总体个性：
面积小·
得房率高·
总价低·
配套全·
一站式·
复合型
商铺个性：
全部一线临街首层·
少量稀缺
公寓个性：
功能丰富·
独有住宅功能
二、项目SWOT分析
优势（S）
S1、汉口北专业市场群的市场形象初步树立，并获得了一定认可；
S2、本案处于汉口北核心地段，占据得天独厚的地段资源，汉口北两大主干道交汇处，汉口北大道与解放大道延长线双轴线汇聚，具有辐射和影响市场群的先天优势；
S3、汉口北市场管理委员会落户本案，这里将成为汉口北的政务中央，具有独一无二的政务优势；
S4、银行、医院、电信、邮政等落户本案，为本案辐射整个汉口北提供了硬件支撑；
S5、四季美农贸城具有24小时营业的特性，为商业提供了24小时全天候的经营盈利机会；
S7、面积合理，商铺大小可分割，公寓面积约50平米，低门槛；
S8、开发商的实力对项目成功的实施保障。
劣势（W）
W1、项目区位现实满意度不高，市政配套尚不完善；
W2、
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