一份简易程序审理标的额过千万的房屋买卖合同纠纷案民事判决书.doc

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一份简易程序审理标的额过千万的房屋买卖合同纠纷案民事判决书

湖南省长沙市芙蓉区人民法院

　　民事判决书

　　（2010）芙民初字第XXXX号

　　原告XXXXXXXX公司，住所地XX市XX区XX街农贸市场商住楼X楼。

　　法定代表人XXX，董事长。

　　委托代理人XX，湖南XX律师事务所律师。

　　被告XXXXXXXXX公司，住所地XX市XX区XXX街XXX号。

　　法定代表人XXX，董事长。

　　委托代理人XX，男，该公司副总经理，住XX市XX区XXXX街XX号X门XXX房。

　　原告XXXXXXXX公司因（以下简称甲公司）与被告XXXXXXXXX公司（以下简称乙公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2010年12月8日向本院提起诉讼。

本院受理后，依法适用简易程序，由审判员钟建林独任审判，于2010年12月27日公开开庭进行了审理。

书记员黄可担任庭审记录。

原告甲公司的委托代理人XX，被告乙公司的委托代理人XX等到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

　　原告甲公司诉称：

乙公司系“XX大厦”项目用地的开发商，甲公司系毗邻的“XXXXX”项目用地的开发商。

为了安置“XX大厦”项目用地上的被拆迁居民，在政府的多次协调下，甲公司同意为乙公司安置138户被拆迁居民。

2010年11月11日，双方签订《XXXXXXXXX公司XX大厦地块安置协议》（以下简称《“XX大厦”安置协议》），主要约定：

1、甲公司为安置乙公司项目用地的被拆迁人，提供安置住房138套；2、确认乙公司已支付购房款2000万元；3、如乙公司未能于2010年11月15日17：

30分之前办理好担保人XXXXXXXX公司（以下简称丙公司）提供的位于XXX市XXX北路XXX号XX层房屋以及担保人XXXXXXXXXX公司（以下简称丁公司）提供的位于XX路XXX号整栋房产的抵押进窗手续，甲公司有权就乙公司欠交的拆迁安置购房款4150万元进行追偿，并有权冻结乙公司名下“XX大厦”地块的土地使用权，乙公司还须承担《房屋买卖合同书》中约定的利息和违约责任。

双方签订的《房屋买卖合同书》中主要约定：

1、乙公司应支付购房款约6151万元；2、乙公司逾期支付购房款超过十日的，应按合同总价款的20%承担违约金责任。

此后，乙公司未能在2010年11月15日17:

50分之前办理好担保人的抵押担保进窗手续，构成违约，应当承担民事责任。

为维护甲公司的合法权益，请求法院判令乙公司立即支付购房款4150万元、违约金1230万元及逾期付款利息26000元（暂从2010年11月16日计算至起诉之日，此后的继续计算至全部款项清偿之日止）。

　　甲公司为支持其诉讼主张，依法举证如下：

　　1、《“XX大厦”安置协议》，拟证明双方就各自的权利和义务以及违约责任等事项进行了明确约定；

　　2、《房屋买卖合同书》，拟证明双方明确约定了违约责任的具体内容。

　　被告乙公司辩称：

由于安置被拆迁居民需要，乙公司确实欠了甲公司购房款4150万元，应当给付。

但甲公司主张违约金及逾期付款利息的诉讼请求不能成立，因为政府协调双方签订《“XX大厦”安置协议》目的只是为冻结“XX大厦”项目土地使用权提供依据和保障，并不存在违约金及逾期付款利息这些内容。

请求法院依法判决。

　　被告乙公司未提交证据。

　　经庭审质证，乙公司对甲公司所举证据发表质证意见认为：

对证据1的真实性没有异议，但认为证据1作为在政府协调下达成的协议，目的只是为冻结“XX大厦”项目土地使用权提供依据和保障，并不涉及违约责任的问题；对证据2的真实性没有异议，但认为这份合同因约定的生效条件未成就而未生效，故不能作为甲公司主张违约金及逾期付款利息的依据。

　　本院对甲公司所举证据认证认为：

证据1真实合法，是双方当事人的真实意思表示，能够证明双方就“XX大厦”项目安置事宜达成一致意见的内容；但其中关于乙公司违约责任的约定内容以证据2《房屋买卖合同书》中的相关约定为准，而证据2《房屋买卖合同书》因双方约定的生效条件未成就而未生效，故证据1中关于乙公司违约责任的约定应当视为约定内容不明而不予认定，故证据1只有部分证明力，本院予以部分采信。

证据2真实合法，能够证明双方曾签订过一份《房屋买卖合同书》，但该合同因双方约定的生效条件未成就而未生效，故证据2亦只有部分证明力，本院予以部分采信。

　　根据采信的证据，结合当事人的法庭陈述，本院认定如下法律事实:

　　乙公司系“XX大厦”项目用地的开发商，甲公司系毗邻的“XXXXX”项目用地的开发商。

为了安置“XX大厦”项目用地上的被拆迁居民，在XX区政府的多次协调下，甲公司同意为乙公司安置138户被拆迁居民。

2010年11月11日，双方签订一份《“XX大厦”安置协议》。

主要内容约定：

一、甲公司同意于2010年11月16日发布交房公告，安置XXXX地区已拆迁的本应由乙公司负责安置的138户拆迁户。

本协议签订后，甲公司通过法院诉前保全冻结“XX大厦”项目用地当日向XXXX整村改造建设拆迁指挥部交付全部安置房的钥匙。

乙公司向甲公司购买的138户安置房的总金额为6150万元。

二、乙公司已于2010年11月10日向甲公司支付了138户拆迁户的购房资金2000万元，并承诺于2010年11月15日17:

30前办理好担保人丙公司提供的XXX市XXX北路XXX号XX层房屋（产权面积XXXX.XX平方米，产权证号XXXXXXXX，担保金额2000万元）以及担保人丁公司提供的XX路XXX号整栋房产（产权面积XXXX.XX平方米，产权证号XXXXXXXX，担保金额2000万元）的抵押进窗手续，作为剩余4150万元未付款的担保。

三、如乙公司未按期履行本协议的第二条规定的义务，则甲公司有权依法通过诉讼等多种途径对乙公司的所有财产和权益（包括但不仅限于乙公司在XXXX取得的“XX大厦”地块国有土地使用权），追偿乙公司所欠的拆迁安置购房款4150万元，并承担房屋买卖合同书中约定的利息和违约责任。

…协议还对其他事项进行了约定。

　　《“XX大厦”安置协议》签订之前，甲公司作为甲方，乙公司作为乙方，丙公司及丁公司作为担保方，曾签订过一份《房屋买卖合同书》。

合同文本中约定：

甲公司提供乙公司安置用房面积9045平方米，总价约为6151万元。

购房款分期支付：

乙方承诺在2010年11月10日前支付首期购房款2151万元，2011年5月10日前支付2000万元及自合同签订起至2011年5月10日前的两倍银行同期贷款利息；2011年11月10日前全部支付完毕全部余款以及自合同签订起至2011年11月10日前的两倍银行同期贷款利息。

违约责任：

乙方未按照约定及时足额支付购房款及利息的，每逾期一日，按应付款的千分之五支付违约金；逾期超过十日的，乙方应按合同总价款百分之二十承担支付违约金责任；违约金数额是由双方自愿协商确定的，旨在促进合作的健康发展，具有补偿及惩罚的双重性质，双方皆同意违约方不得以任何理由要求调低违约金数额。

合同生效：

本合同为附条件生效合同，自各方签字盖章并且乙方按合同支付完甲方首期购房款且抵押登记手续办理完毕后生效；如乙方未及时支付首期购房款或者丙方未办理抵押登记，本合同不产生法律效力，对各方均无约束力。

合同文本还对签约背景、合同解除、履约担保等事宜进行了约定。

但最后甲方甲公司和乙方乙公司在合同落款处签名盖章，而担保方丙公司及丁公司未在合同的落款处签名盖章。

该合同文本落款处未签注日期。

　　此后，乙公司实际于2010年11月10日支付甲公司首期购房款2000万元，欠151万元未付；且在2010年11月11日签订《“XX大厦”安置协议》后至同年11月15日17:

30，乙公司未能促使担保人丙公司和丁公司办理相应担保房产的抵押登记进窗手续。

甲公司遂于2010年11月16日向本院申请诉前财产保全，要求查封乙公司名下的“XX大厦”项目用地使用权。

本院依法作出（2010）芙民保字第XX-X号《民事裁定书》，对乙公司名下的“XX大厦”项目用地使用权进行了查。

查封方式：

由于乙公司涉诉他案，项目用地分两部分分别被XX市XX区人民法院和XX市XX区人民法院先期查封，故本院只能采取轮候查封方式，且均轮候排序第二。

此后，甲公司向XX市中级人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉讼标的为5382.65万元。

2010年11月24日，XX市中级人民法院基于方便人民群众诉讼和人民法院审理考虑，作出（2010）X中立民初字第X号《民事裁定书》，裁定案件交由XX市XX区人民法院审理。

本院于2010年12月8日立案受理。

　　另查明，截止本案法庭辩论终结之日，甲公司与乙公司之间只签订有一份《房屋买卖合同书》，即甲公司所举证据2。

在本院对乙公司名下的“XX大厦”项目用地使用权采取轮候查封措施后的2010年11月16日，甲公司即如约将138户安置房的钥匙交付，代乙公司履行了安置被拆迁居民的义务。

　　本院认为：

本案双方争议的焦点有二：

一是乙公司是否应当按《房屋买卖合同书》的约定给付违约金1230万元及逾期付款利息；二是甲公司是否有权追究乙公司的违约责任以弥补损失。

　　关于争议焦点一：

甲公司主张依照《“XX大厦”安置协议》及《房屋买卖合同书》的约定给付违约金1230万元并支付逾期付款利息。

乙公司则主张《房屋买卖合同书》属于一份因约定的生效条件未成就而未生效的合同，对合同当事人没有约束力；《“XX大厦”安置协议》的目的只是为查封土地提供依据，并未明确违约金及逾期付款利息问题。

　　对此本院认为，双方签订的《“XX大厦”安置协议》中虽然有“…（乙公司）并承担房屋买卖合同书中约定的利息和违约责任”的约定，但双方所签的《房屋买卖合同书》，系一份约定了生效条件的房屋买卖合同。

双方约定的合同生效条件是乙公司如期给付首期购房款2151万元并确保担保人丙公司和丁公司如期办理好抵押担保房产的抵押登记进窗手续。

如今双方约定的两项生效条件都未成就，故《房屋买卖合同书》并未生效，对双方并无约束力。

因而甲公司和乙公司在《“XX大厦”安置协议》中关于“…（乙公司）并承担房屋买卖合同书中约定的利息和违约责任”的约定内容不明确，应视为没有约定。

因此甲公司要求乙公司依照《房屋买卖合同书》的约定给付违约金1230万元和支付逾期付款利息的诉讼请求没有事实依据，应不予支持。

乙公司的相应辩称理由符合本案的实际情况，本院予以采纳。

　　关于争议焦点二：

需要明确的是，根据2010年11月11日双方签订的《“XX大厦”安置协议》，乙公司未如期履行协议第二条约定的确保担保人丙公司和丁公司在2010年11月15日17:

30之前办理好房产抵押登记进窗手续的义务，因而是存在违约事实的。

乙公司既然违约了，就应当承担民事责任。

双方在《“XX大厦”安置协议》约定的违约金等违约责任，虽然因相关的《房屋买卖合同书》未生效而不应执行，但乙公司违约给甲公司造成的损失是应当得到弥补的。

弥补的标准应以违约行为给守约方造成的经济损失为限，而且要合理平衡双方的利益关系。

本案中，甲公司因乙公司违约造成的经济损失，可以参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》中确定的民间借贷最高利率标准即不超过同期银行贷款利率的四倍进行计算所得数额确定。

因为如果乙公司如期履行付款义务，那么甲公司就有可能通过民间借贷方式获得同期银行贷款利率四倍的利息回报；反之甲公司不能取得这样的可得利息回报。

　　另外需要明确的是，本案中虽然对乙公司名下的“XX大厦”项目土地使用权采取了查封措施，但由于乙公司涉诉他案而只能是轮候查封而排序第二，故乙公司能否尽快归还欠款4150万元，目前还存在诸多不确定因素。

甲公司要完全实现债权，将要发生的时间和经济成本尚难明知。

因而甲公司不可能不向乙公司主张违约索赔的权利。

本案中甲公司向乙公司主张违约金1230万元及逾期付款利息，虽然该主张因双方并不存在生效的约定而不应得到支持，但该主张实际上也暗含了甲公司因乙公司违约而要