各类型度假地产研究集锦绿维创景Word下载.docx

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北京绿维创景规划设计院

度假地产是以良好的自然资源条件为基础，以多种休闲、游乐、养生、运动等项目为依托，以完善的旅游设施及服务为配套的，具有物业属性和经营属性的地产项目。

与传统地产项目不同，度假地产的核心是“旅游与度假”，其功能更多的是强调“度假服务”，而不是传统的“房屋供应”。

度假地产从不同纬度来看，有很多种分类。

为了明确地表现旅游与房地产之间的相互作用关系，绿维创景从泛旅游的视角，以区域综合开发为理念，将旅游地产划分为休闲商业地产、休闲居住（第二居所）地产、度假居住（第三居所）地产、酒店地产、养老地产、文化创意地产、庄园地产、新型农村社区旅游地产八大类产品，并对每一类地产都做了较为深入的研究。

本文将对度假市场上比较常见的几种地产类型的开发要点进行归纳总结。

※温泉度假地产

温泉地产，顾名思义，包括“温泉”和“地产”两部分。

其中温泉是长线投资发展结构，既包括养生、康疗、美容美体等产品主脉，又包括餐饮休闲、运动休闲、商务会议等休闲聚集配套；

地产是一种短线投资、快速收益的结构，包括可售后回租的或纯经营性质的酒店及配套、旅游商业地产、产权式公寓、度假公寓（第二居所），以及公寓、花园洋房、别墅等纯销售型物业。

现阶段，温泉地产存在的主要问题是温泉与地产分离。

一方面仅强调拥有温泉资源优势，但对温泉资源却没有深度开发，未能很好地使其成为住宅的增值要素；

另一方面温泉地产开发落后，仅仅打造社区配套的温泉泳池、温泉会所和水疗中心，却未能融入丰富的温泉产业及大量协作性很强的商业产业，未能打造整体的温泉休闲生活方式。

温泉地产的商业价值并未得到充分挖掘和运用。

绿维创景认为，温泉地产的开发关键在于温泉旅游与地产的双核启动及双向互动，一部分用作经营，即以温泉旅游休闲项目开发为主，营造大景观、私密性、精致性、文化性的氛围，提升项目人气，从而带动地价升值；

另一部分以住宅的形式进行销售，即以地产项目为辅，充实休闲产业结构，完善投资模式，从而实现快速盈利。

※养老度假地产

度假时代下，以休闲式养老、候鸟式养老、第二居所式养老为主要形式的度假型养老将成为未来一段时期内中国养生养老的主流形态。

其发展模式可总结为“2+X+Y”：

“2”指的是养老核心产品和度假核心产品，主要是适合中老年消费者的主题地产和核心的软件服务体系如蓝卡等；

“X”是度假配套，如主题餐饮街区、主题商业街区、主题论坛等；

“Y”是养老配套，如老年大学等。

度假型养老地产项目在开发时，需要认清一个本质、发展两个架构、突出三个主题、做好四大配套、开发五大产品、植入六大要素：

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一个本质——养生养老度假综合体

度假型养老是以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以综合开发为手段、以旅游地产产品为核心、以高品质服务为保障的养生综合体。

两个结构：

度假和养老

度假和养老两个结构板块既相互独立，又彼此交融。

度假型养老项目把传统的养老社区项目的休闲板块进行了专业化的系统升级，使其不但成为养老板块的必要配套，而且成为可以独立运营的盈利模块，成为养老社区和外界沟通的最主要路径，成为保证养老社区活力的源泉。

三个主题：

养老、养生、养心

养生就是度假板块，包括膳食养生、运动养生、中药养生等，养心指的是满足高端消费群的精神需求，比如宗教和国学等。

四大配套：

养老专项配套、度假配套、旅游配套、休闲配套

养老专项配套主要指的是五心——居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心如老年大学等、商业娱乐中心。

面对中高端游客的度假配套主要指的是会所集群——主题会所区、主题娱乐区、主题会议区、主题疗养区。

面对大众的旅游配套主要指的是主题景观区（标志性景观）、特色购物区（风情街）。

面对家庭型的休闲配套主要指的是家庭休闲庄园、家庭农庄和科普教育等。

五大产品：

养老公寓、度假住宅、休闲街区、产权酒店、养疗会所

六大植入：

文化植入、金融产品植入、互联网智能化技术植入、环保技术植入、健康产业链导入（如蓝卡）、会员模式导入（会所经济）

文化植入是度假型养老项目取得突破的关键，这里的文化不但指的是传统的孝文化和长寿文化，更重要的是地域文化，同样也指时尚的休闲文化。

金融产品指的是对于较大面积的养老综合体而言，导入金融产品，才能让产业链更加富有活力。

智能化技术指的是ICT系统：

云计算、物联网、互联网、通讯网、人工智能……打造高效的智能办公中心，成就智慧社区。

环保技术的植入主要指的是注意可再生能源的利用。

健康产业链导入，除了蓝卡等外在技术和资源的嫁接利用，同时对服务养老模块的健康管理中心和青春修复中心如羊胎素等技术，进行产业化培育。

会员制的导入指的是营销层面。

除了上述的规划基本原则外，在养老板块的细节上，还应时刻追踪国际先进科技，提升服务水平。

在老年公寓的设计上，考虑对应老龄化的事项，如从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全热电源）、管理员或生活援助顾问等方面对应老年人日常生活能力日益降低的特点，确保入住者日常生活的安全性，做到紧急时刻可以立即采取措施。

※滨海滨湖度假地产

滨海滨湖度假地产依托海岸、湖泊独特的自然景观，发展较早，模式较成熟，是最受欢迎的度假区类型之一。

鉴于滨海滨湖在资源、区位及环境方面无可比拟的优势，滨海滨湖旅游地产呈现野蛮式开发，但是由于忽略了相关的生活服务和休闲度假服务配套，以及城市公共服务配套，房地产与旅游分离，旅游地产与城镇化分离，从而导致大量“鬼楼群”出现，影响城镇化进程。

滨海滨湖度假地产最核心的问题是房子怎么卖：

第一个层面是土地开发，一般是开发商用极便宜的价格拿地，再把生地做到熟地，提升房产价格。

这种靠土地成本取胜的模式，可以快速获取回报，但相对来说收益率不高，土地未来的升值空间更大；

第二个层面是打造环境，通过环境打造，把土地炒热让其价值提升，从而实现房价的提升，这种思路的核心就是通过攒人气来提升地气，最后形成度假地产带来财气。

在产城一体化发展背景下，滨海滨湖旅游地产应该走多维发展构架，首先要打造吸引核，形成旅游吸引力，提升滨海滨湖旅游项目的人气价值，构建土地价值升值架构；

其次是形成休闲聚集，通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费，形成休闲商业地产销售价值；

最后创造延伸发展，形成各种泛业态支撑下的住宅型地产、泛旅游地产，来获得土地升值效益与可持续发展，从而形成泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构。

※度假庄园

庄园式度假产品是以休闲度假为主要目的，综合住宿、餐饮、娱乐、运动等多种功能和配套设施的度假综合体，目前庄园的类型主要包括酒庄、休闲农庄、商务会所、度假庄园等。

度假庄园开发的关键，概括起来主要有以下六点。

地块：

庄园的选址决定了庄园的度假配套，如平地、山地、河谷等先天条件的不同，在一定程度上将影响度假的品质。

形态：

庄园内的布局架构、道路设计、建筑风格等要符合地形地势，还要融入地域特色。

密度：

度假庄园本身适合低密度、低容积率，一些公共配套如服务中心、酒店等的相对密度则要稍高一些，方便消费者的多方面活动。

景观：

要特别强调整体上近、中、远的景观视觉，以及景观建筑的横向、竖向、节点的美感。

配套：

在环境、硬件设置好的前提下，内部配套、公共配套和软性服务的充实与细节才是让庄园充满温情和生活感的关键，也是庄园度假生活品质与品位的展示途径。

文化：

庄园度假除了体验一种庄园文化，还要融入当地的文化、植入的外来文化、赋予的主题文化以及消费的野奢文化等，是多种文化的兼容并蓄，是集多种观念于一体的共生文化。

※休闲农场

休闲农场，主要是指向都市居民提供的一种全新的游憩方式和别样的游乐感受的场所。

它以创意休闲农业为平台，以乡村旅游度假为龙头，以升级版的传统农产品、个性化的衍生农产品、农趣手工艺品DIY及农耕文化体验为主要特色；

是贯穿一、二、三产业，融合生产、生活和生态功能，紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新型消费业态。

依托乡村田园环境，建设主题庄园、酒庄、果庄、农场、私家农庄等。

绿维创景将其开发运营模式归纳为“4114”模型：

客观分析项目的4种需求（市场、开发运营商、政府、客户）、探索突破1个难题（土地问题）、集中设计1套产品体系、系统研发4种模式（商业开发、投资收益、市场营销、运营管理）。

4种需求

在休闲农场项目的开发运营过程中，要统筹考虑到市场、开发运营商、政府及农户等4个方面的需求。

1个难题

在“家庭休闲农场”项目开发过程中，需要面对和必须解决的最核心的难题，就是土地使用问题。

经过对不同性质土地的综合分析，可以初步得出适合休闲农场开发的土地类型包括：

1套产品体系

对产品体系进行科学系统的研发设计，是关系到一个项目是否能够成功并可持续发展的关键所在，“家庭休闲农场”的产品体系主要由农庄群、度假村及公共区域组成。

农庄群是休闲农场项目的核心产品业态，由十几个、几十个乃至上百个家庭农庄组成，每个农庄占地三、五亩或十来亩不等，规模大的会形成几个或十几个不同的主题组团。

相关配套设施是“家庭休闲农场”项目的另一个重要组成部分，其实质是一个具有地道乡村特色的旅游度假村，在为农庄群的业主们提供配套服务的基础上，更重要的是其本身具有非常独立和核心竞争特色的运营能力，并成为整个“家庭休闲农场”项目的龙头产品和发展引擎。

公共区域主要指道路、沼气池（生活垃圾处理）、污水处理、员工生活、景观小品、卫生间等空间和设施，根据每个项目的不同会有较大的差异。

4种模式

商业开发模式，采取轻资本投入、重资源整合、重软性产品开发、先做样板、滚动开发、与专业机构合作，通过系统创意策划、规划设计、项目研发，实现轻资产、重知本的家庭休闲农场开发运营模式。

休闲农场项目的投资收益是一种组合模式，投资主要包括：

家庭农庄（群）、乡村度假村及公共区域等3个部分；

收入及利润主要包括：

家庭农庄长期租赁、家庭农庄物业管家服务及乡村度假村经营等3个部分。

市场营销模式，分为三卖，一卖的是生态环境，将家庭休闲农场的大门向大众打开收取门票；

二卖乡村生活，邀请消费者共享农家生活乐趣；

三卖农业生产，当消费者要离开时再购买些家庭休闲农场的农产品。

运营管理模式，应从市场营销、业务管理、职能监督、后勤保障等4个方面，通过对项目运营目标、组织架构、人员编制、职责说明、业务流程等内容和标准的系统梳理，总结出一套全面合理、持续发展的有目标、有计划、有安排、有检查、有反馈、有考核、有激励的运营管理方法体系和闭环循环过程，实现目标管理和过程控制的有效达成。

（有关度假地产、旅游地产、旅游度假的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站）