资产评估学 课后答案Word下载.docx

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a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法

（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（）元。

a.85000b.12631c.72369d.12369

（5）计算建筑期利息的工期应按（）计算。

a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期

（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）元。

a.1048000b.1910000c.1480000d.19100000

（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。

a.61667b.925000c.789950d.58041

（8）残余估价法属于（）中的一种具体方法。

a.收益法b.成本法c.市场法d.功能价值法

（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为（）元／平方米。

a.1000b.1500c.2100d.2800

（10）若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。

（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。

资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于（）万元。

a.205b.429c.633d.690

（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于（）万元。

a.110b.61c.80d.49

（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为（）元。

a.1000b.12000c.4000d.2000

（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近（）万元。

a．140b.157c.141d.148

（15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于（）。

a.9％b.12.5％c.7.5％d.5％

（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。

调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于（）万元。

a.86b.87c.90d.85

（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于（）万元。

a.50b.60c.80d.100

（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于（）万元。

a.28b.32c.25d.30

（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于（）

a.0.9659b.0.948c.1.152d.1.054

（20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是（）。

a.土地的非再生性b.土地位置固定性

c.土地用途广泛性d.土地利用永续性

（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为（）元。

a.51.75b.30.75c.89d.71.25

（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元／平方米，建筑物的年纯收益为（）元。

a.8600b.8800c.9000d.12000

（23）某一宗2000平方米空地的预计最佳利用方式，为开发一建筑面积4000平方米的商业建筑。

预期该商业房地产建成后的售价为3000元／平方米，估计该建筑物的建筑费用为1400元／平方米，专业费用为建筑费用的6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15％，销售费用及有关税费为售价的10％，该土地的价值接近于（）元／平方米。

a.1728b.1900c.1500d.1000元

（24）在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括（）。

a.房地产税金b.管理费c.利息d.保险费

（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为300万元。

这体现了房地产评估的（）

a．供求原则b.替代原则c.最佳使用原则d.贡献原则

（26）某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言，室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15％，室内格局因素修正系数为（）

a．100／115b．85／100c．115/100d．100／85

（27）某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。

该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近（）万元

a．400b．392c．402d．390

（28）某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为l000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

该土地投资利息为（）万元

a．120b．80c．60d．100

（29）某宗土地为1000平方米，国家规定的容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（）

a.建筑物地面一层建筑面积为800平方米，总建筑面积为4600平方米

b.建筑物地面一层建筑面积为700平方米，总建筑面积为7000平方米

c.建筑物地面一层建筑面积为600平方米，总建筑面积为4800平方米

d.建筑物地面一层建筑面积为400平方米，总建筑面积为4200平方米

（30）某地产未来第一年的纯收益为18万元，预计以后各年的纯收益按l％的比率递减，该地产的剩余使用权年限为10年，折现率为8％。

该地产的评估值最接近于（）万元

a.77b.146c.116d.193

3、多项选择题

（1）影响地价的一般因素有（）。

a.行政因素b.区域因素c.社会因素d.经济因素e.人口因素

（2）影响地价的社会因素主要包括（）等几个方面。

a.政治安定状况b.社会治安程度c.税收政策d.房地产投机e.交通管制

（3）影响商业用地土地价格的区域因素有（）。

a.商业繁华程度b.环境优劣度c.规划限制

d.公有设施完善度e.交通便捷度

（4）影响地价的个别因素主要有（）。

a.位置因素b.地形地质因素c.面积因素

d.地块形状因素e.土地利用因素

（5）市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有（）。

a.繁华程度b.交通状况c.基础设施状况

d.环境质量e.土地使用年限

（6）评估建筑物需考虑的因素包括（）。

a.产权b.用途c.建筑结构d.建成时间e.装修质量和水平

（7）建筑物应在（）方面符合政府规定。

a.建筑结构b.建筑用途c.容积率d.覆盖率e.外形设计

（8）我国房地产评估的标的物一般包括（）。

a.土地使用权b.土地所有权c.建筑物及其权益

d.建筑物中的水暖设施e.建筑物中的办公设备

（9）假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。

a.专业费用b.投资利息c.卖楼价d.地价e.建筑费用

（10）运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（）方面与评估对象保持一致。

a.交易类型b.用地性质c.交易价格d.供需圈e.交易时间

（11）房地产评估遵循的原则有（）

a.最有效使用原则b.合法原则c.替代原则d.供求原则e.贡献原则

4、计算分析题

（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：

预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。

（2）投资者面对甲、乙两幅土地。

甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?

（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；

设备配置齐全，增加2％；

地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。

经现场评定，该房屋为7成新。

根据上述情况，评估房屋价格。

（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。

假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?

（5）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

宗地

成交价格

（元／平方米）

交易时间

交易情况

容积率

剩余使用年限