聚康名苑住宅项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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酒店商业：

琼苑酒店、万联购物广场

医院：

女子医院

教育：

实验小学

●项目经济技术指标

规划用地面积：

7008.5㎡

建筑基底面积：

2050.12㎡

总建筑面积：

39190.78㎡

计容积率指标建筑面积：

35950.98㎡

其中

主楼首层（含商铺）建筑面积：

1229.5㎡

住宅建筑面积：

34869.56㎡

注：

小于90㎡的小户型建筑面积占住宅总建筑面积比率为75.34%

地下室面积：

3239.8㎡

停车位（地下室）：

83

地上停车位：

32

住宅户数：

472

容积率：

5.59

建筑密度：

29.2%

绿化率：

32%

二、项目背景

项目建设用地由XXXX房地开发有限公司于200年X月X日以出让方式取得，XX市XX区人民政府于200X年X月X日确权发证，国有土地使用证号分别为惠国用（200X）第132xxx21号、惠国用（200X）第1321xxx020号。

国有土地使用证分别记载宗地面积为XXX平方米、XXX平方米，用途都为居住用地，土地使用权终止日期分别至20XX3年X月X日和20XX年X月X日止。

该项目用地通过合法手续独资购得，XXXX房地产开发有限公司独家享有本项目的开发权、收益权。

三、项目建设的合法性

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。

本项目各项报批手续均以XXXX房地产开发有限公司的名义办理，XXXX房地产开发有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，先后取得《国有土地使用证》（证号：

XX国用（2007）第132xxx021号、XX国用（2007）第1321xxx020号）、《建设用地规划许可证》（证号：

XX规地许（2007）0831号）、《建设工程规划许可证》（证号：

建字第44130xxx0085号）、《建筑工程施工许可证》（编号：

44130120xxx0101）。

第二章开发企业简介

一、企业基本情况

公司名称：

XXXX房地产开发有限公司

机构地址：

XX市XX区人民路XXXX

法人代表：

xxx

注册资本：

人民币XX万元

注册号：

xxxxx11

公司类型：

有限责任公司

经营范围：

投资兴办实业（具体项目另行审批）；

国内贸易、物资供销业（不含国家法律、法规禁止的经营项目）；

房地产开发（凭资质证书经营）；

物业管理。

成立日期：

二XXX年六月二十七日

营业期限：

二XXX年六月二十七日至长期

二、公司开发经营情况

XXXX房地产开发有限公司作为一家刚从事房地产投资开发的民营企业，从一开始，就坚持走“稳扎稳打”的战略路线,着眼于市场，一切从市场出发。

XXXX房地产开发有限公司看到，虽然目前整个房地产行业受全球金融危机的影响而有些疲软，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付、降低住房交易税费等，以及国内经济的快速复苏，全国房地产市场将日渐复苏。

而且在中海壳牌南海石化、东风汽车、和记黄埔等多个特大型项目的利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳“一小时生活圈”的提出、深圳地铁三号线延长线一直开至XX，再加上深厦铁路的开工建设，许多有实力的房地产开发商纷纷进驻大亚湾，催动市场开始复苏，大亚湾地产进入新一轮的开发潮。

XXXX房地产开发有限公司见此商机，经过详细的调研与分析，认为项目所在区域中低阶层的住房需求强劲，但周边很少能满足其居住需求的楼盘。

本项目对症下药的打造项目，全力打造高品质、高性价比的产品，必能打动购房者的购买欲望，使项目取得骄人的成绩。

展望未来，XXXX房地产开发有限公司将按照打造百年长青基业，促进持续发展的长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化的策略，与时俱进，开拓创新，致力于成为中国投资领域的创新者和领先者！

第三章项目市场前景分析

一、项目投资环境及市场研究

1、XX区概况

行政区划：

2003年3月6日，撤销县级XX市，设XX市XX区，XX区辖原县级XX市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等，面积1184平方公里，人口50.77万。

区人民政府驻淡水镇金惠大道。

由此XX由县级市改为XX市中心城区的一部分，XX由一个沿江城市变为沿海城市。

区位：

XX地处XX南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；

西连深圳；

中部与XX市区环接。

市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。

优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城--XX正在以前所未有的速度向前发展。

交通：

经过20几年的发展，XX已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。

2城市规划及定位

总体规划

XX城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成XX总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。

XX将配合XX实施沿海城市发展战略，把XX建成XX滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。

近期重点规划

目前重点是做好“一心三轴”规划工作，优化XX中心城区。

“一心三轴”就是“打造一个中心，培育三大发展轴”。

一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。

从产业发展趋势上看，随着工业化、城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。

如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。

为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区8.8平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。

　　三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。

　　惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。

惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和XX数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。

新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳、东莞的产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。

XX撤市设区后，XX区将实施“东拓、西联、南合、北进”的发展战略

东拓：

向沙田、大亚湾延伸；

西联：

通过贯通城区以西金惠大道土湖路段建设，加快西片的土湖、白云坑的开发建设，扩大建成区，与深圳连接；

南合：

抓好城区以南巨涛雅苑、阳光新都等项目开发建设；

北进：

通过搞好泗水湖滨高尚住宅区和淡水至太阳城城市主干道的规划建设，推动北部地区的土地开发，把秋长、三和及开发区与城区连成一片，形成大城市发展的格局，把XX建成一座具有现代格局的海滨城市。

3、XX投资宏观背景

（1）XX社会经济发展现状

国民经济持续走好，投资环境良好

分析：

由图标数据看出，XX近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。

尤其是2006年的GPD增长同比增幅已经超过16%的大关，大到近十年来的最高增长水平，显示出XX经济非常强劲的发展动力。

（2）居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变

由上图可看出XX人均国内生产总值已接近2000美元大关，据行业研究表明，当人均GDP处于1000—2000美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育、文化、旅游和投资消费所占比列将会越来越大；

特别是住房、汽车等大宗消费开始群体出现。

由此表明，XX的房地产正处于高速发展阶段。

地理位置、周边环境及生活配套设施

4、项目位置

本项目位于XX区人民五路，该区域为XX房地产发展次中心发展片区，未来发展潜力巨大。

项目临中天彩虹城，离人民路100米距离，周边小区众多，人口较为密集。

周边各种配套齐全，琼苑大酒店、酒店商业：

琼苑酒店、万联购物广场、华润万家、裕华百货等，生活设施完善。

项目交通便利，路网四通八达。

教育：

5、项目规模

6、XX房地产市场概述

（1）市场回顾

目前，XX区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段，在售的主要有中铭豪园、东方国际、本因坊宝家园、中区华府、锦江国际、尚城世家、半岛一号、棕榈岛等项目。

根据我们对XX市场上典型楼盘的深入调查分析，我们发现XX商品房住宅市场呈现出明显的三极现象，这与目前XX经济的高速发展所带来的人口结构与市场特征有关，根据楼盘地理位置、档次、产品、客户特点等因素可以明显划分为三大类：

资源性高品位产品、中心区物业、投资型项目，下面我们分别对这三类产品做深入分析。

（1）资源性高品位产品

这类物业的最大特点是具有不可复制的稀缺资源优势与区位条件，针对高端客户群开发出高档次、高品位、产品多样化的具有巨大影响力的大盘。

就XX目前市场状况来看，该类物业主要有半岛一号，棕榈岛，东方新城，建祥花园等，下面我们分别从项目规模、户型、客户、销售状况、营销、园林等方面来分析该类项目的特点。

Ø

周边项目分析

中天彩虹城

楼盘名

位置

XX区人民路

物业类型

住宅

建筑风格

现代欧式

功能

宜商宜住

占地面积

12万㎡

建筑面积

48万㎡

容积率

3

总户数

2300套

主力户型

两房76-85平米，三房118-126平米、138-156平米

配套

健身房、台球室、棋牌室、乒乓球室、美容、美发、理疗、图书室和放映室。

开盘时间

2007年１0月、2008年5月

销售价格

4500元/平方米

销售状况

80%

中恒世纪

XX人民路

商住楼

现代风格

5728㎡

32081㎡

2.99

商铺：

108套，住宅：

424套，

一房一厅35—43平米77平方米的二房两厅一卫，92平方米的三房两厅两卫两阳台

裙楼三层商业

2007年12月2008年6月

3900元/平方米3700元/平方米

约90%

万城

XX区淡水镇白云坑金惠大道旁

333500㎡

800000㎡