2附件3区片价测算方法文档格式.docx

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4、公开听证原则。

根据《国土资源听证规定》要求，依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

三、征地区片价测算的基本要求

1、征地区片价不设定宗地补偿费修正体系。

按照同地同价的原则，征地区片价一旦制订，同一区片内不同项目征地都将采用同一标准进行补偿。

2、一个县（市、区）的征地区片价原则上控制在2-3个级别。

在确定区片的补偿水平时要进行整体控制，既要考虑不同地区土地条件的差异性，又要便于不同区域征地区片价的相互比较和协调，因此征地区片价级别不易过多。

3、征地区片价应设定对应的基准时点，一般3年更新一次。

为保证征地补偿标准与社会经济发展水平相适应，及时反映市场变化对征地补偿标准的影响，征地区片价应设定基准时点，并定期调整。

本次征地区片综合地价对应的基准时点为二Ο一二年一月一日，有效期为三年。

四、工作步骤

1、确定测算范围

征地区片价测算范围为县（市、区）行政辖区全域覆盖。

2、划分区片

区片划分的目的是采用一定的方法将测算范围区分为若干的区片，为测算区片价提供基础。

区片划分时，要求充分考虑测算范围各个区域的差异条件。

3、测算征地区片价

区片划分完成后，要测算各个区片的征地补偿水平。

在测算征地区片价时，要求采用适当的方法分别进行评估。

征地区片价应在两种或两种以上方法测算结果的基础上综合平衡确定。

4、对征地区片价进行验证和调整

对征地区片价进行验证和调整的目的是保证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下降。

对征地区片价进行验证和调整时，要求对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收入水平进行全面的调查，切实保证征地区片价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活和长远发展的需要。

5、测算结果听证

征地区片价的确定和实施具有较强的政策性，涉及到多方面的利益，特别是被征地集体、农民的切身利益，应按照《国土资源听证规定》要求组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民群众及社会各方面的意见和建议。

6、确定征地区片价

各地在完成听证之后，应该根据听证意见及时进行修改，确定县（市、区）的征地区片价，并报省级汇总。

五、区片划分

（一）概念

征地区片（简称区片），是指一定范围内集体土地类别、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民最低生活保障水平等条件基本一致的，征地补偿标准相同的区域。

征地区片是均质区域，具有以下特征：

（1）同一征地区片的土地质量基本相似，农用地等级相同，土地利用与农业经济产出水平也相一致。

（2）同一征地区片的区位条件相一致，土地非农开发利用的潜力相当。

同一征地区片的社会经济发展水平、交通条件、地理位置等基本相似。

（3）同一征地区片的土地资源稀缺性程度基本一致。

同一征地区片的土地利用结构、人均土地面积、人均耕地面积等基本相近，土地供求关系基本一致。

（二）划分原则

（1）相对一致性原则。

征地区片的本质是属于均质性区域。

其土地用途基本一致、区域连片、土地质量相似、生产能力和经济产出能力相近。

（2）多因素综合评价原则。

征地区片的划分，应当全面地、系统地分析影响其农用地土地使用价值和土地征收补偿的各种因素，对于每个因素的作用进行科学分析和综合评价，保证征地区片划分合理。

（3）与行政界线一致原则。

征地区片按照行政界线划分，一般不打破村级行政界线，以利于实际工作的开展。

（三）征地区片划分的方法及步骤

征地区片原则上在行政村界线的基础上，根据具体情况采取适当的方式调整得到。

具体可以采用以下三种方法。

1、综合判定法

综合判定法是在村行政界线的基础上，根据经验对行政村的基本情况进行判定，直接划分征地区片的方法。

行政村组织是土地所有权的主体，以行政村为基本单元，方便于征地人口、人均土地面积、人均耕地面积、农民人均纯收入等社会经济指标的调查，为便于工作的开展，本次征地区片划分的基本调查单元是行政村。

综合判定法的基本步骤如下;

（1）在工作底图上，标出行政村界线；

（2）对相邻的行政村基本情况进行分析比较和判断（各行政村的基本情况调查内容参考表1；

表1区片划分-综合判定法影响因素调查表

因素

行政村

土地类别

土地区位

人均土地面积（亩/人）

人均耕地面积（亩/人）

年产值（元/亩）

农民人均年收入（元）

说明

说明：

土地类别：

是农用地、建设用地还是未利用地，如果是农用地，写明是耕地、园地、林地、牧草地还是其他农用地；

土地区位：

用地理位置、交通条件和社会经济发展水平综合衡量，可分为好、较好、一般、差、较差五个等级；

人均土地面积：

调查单元内农业人口人均集体土地的面积；

人均耕地面积：

调查单元内农业人口人均耕地的面积；

年产值：

前三年单位播种面积的平均年产值；

农民人均年收入：

根据统计资料或实际调查填写，用前三年的平均值。

（3）对基本情况相似的行政村进行适当归并，形成征地区片；

（4）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片情况表（见附表1）。

需要注意的是，如行政村面积较大并且基本情况差异较大，可以根据区位条件和地类情况以主要地物为依据进行适当分割；

区片界线以行政村界线为主，分割的地方选择主要现状地物或者明显的地类边界作为界线。

2、农用地级别调整法

农用地级别调整法是在村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其他相关情况，适当调整划分征地区片的方法。

由于农用地级别考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和居民生活最低保障水平等因素并不充分，因此，在调整界线时要适当考虑这些因素对区片的影响。

农用地级别调整法适合有农地级别成果的地区。

农用地级别调整法的基本步骤如下：

（2）准备相对应的农地级别图，并与工作底图相叠加；

（3）根据农地级别界线对行政村界线进行调整，形成初步的区片界线；

（4）选择主要因素（参考表1）对各行政村分析和判断，对初步的区片界线进行修正，形成征地区片（影响区片价划分的因素见表2）；

（5）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片情况表（见附表1）。

3、多因素综合评价法

多因素综合评价法是以村级行政区域为基本单元，选择地类、产值、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和居民生活最低保障水平等影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后，在综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。

如果技术基础和技术条件较好，可以选择多因素综合评价法进行区片划分。

多因素综合评价法的详细步骤及要求如下：

（1）征地区片划分基本单元和征地区片划分影响因素的选择

征地区片划分基本单元以行政村为宜，它是征地区片划分的工作对象，是进行征地相关资料收集和整理的基本单位。

影响征地区片划分的因素主要包括地类、产值、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和居民生活最低保障水平等因素。

选择评价因素和确定权重通过专家打分进行（参考表3，可根据实际情况作调整）。

（2）对基本单元综合评价

基本单元综合评价采用多因素评价原理，通过对基本单元各因素简单赋分进行。

征地区片赋分一般采取100分制。

评价因素确定后，在对基本单元情况分析的基础上逐一对各因素进行赋分，并计算基本单元总分值（参考表3）。

基本单元总分值等于该基本单元各因素所赋分值加权之和。

基本公式为：

（公式1）

公式中：

Fj表示第j个基本单元总分值；

Wi表示第i个因素的赋分值；

qi表示第i个因素的权重。

基本单元各因素赋分要在充分调查的基础上聘请专家协助进行。

赋分主要依据各因素变化规律进行判断。

其中：

农地类别主要考虑土地用途，同时参照地形、土壤、单位面积经济产出等方面的影响分析赋分；

土地区位条件主要考虑距城市距离，同时参照规划用途、交通条件、基础设施配套完善程度等方面的影响综合分析赋分；

人均耕地主要考虑人均耕地面积，同时参照人口密度、人均建设用地面积等方面的影响综合分析赋分；

区域社会经济发展水平主要考虑农民人均收入，同时参照区域经济、非农业收入占农民总收入的比例等方面的影响综合分析赋分；

社会保障状况主要考虑养老保险价格、医疗保险价格、最低生活保障价格等，同时参照人口的年龄结构、就业机会等方面的影响综合分析赋分；

土地供需主要根据近年征地案例发生频率，参照建设用地集约利用程度综合分析赋分。

对基本单元的综合评价也可以在因素的基础上细分因子，通过因子条件量化计算分值，采用综合评价的方法进行。

（3）区片的确定

区片的确定依据各基本单元总分值情况进行。

在基本单元总分值形成后，比较分析总分值的合理性及分布规律，对不合理的分值要进行处理，对分值相近的相邻单元要进行适当归并和调整。

基本单元归并时注意区片的大小要适当，并尽量考虑到行政区界的完整性。

离城市较近的区片规模应当较小，离城市较远的区片规模可以适当放大。

表2区片划分-多因素综合分析法影响因素调查表

因素

土地类别（q1=）

产值（q2=）

土地区位（q3=）

人均耕地数量（q4=）

土地供求关系（q5=）

当地经济发展水平（q6=）

城镇居民最低生活保障水平（q7=）

村名

各因素赋分在充分调查的基础上聘请专家协助进行，各因素权重通过专家打分确定。

表3区片划分-多因素综合分析法因素赋分及单元总分计算表

因素及权重

单元总分值